주택 융자시 '외국인' 의 정의를 먼저 아는 것이 중요합니다.

보통,  TAX 보고 2년이 안 될 때, SSN 이 없을 때, 정당한 체류VISA가 없을 때, 관광비자 및 학생비자 소유자 등이 있습니다.

일단, 한국에서 오신 분들 위주로 설명을 드립니다.

여기 미국은 ‘전세’ 라는 제도가 없으니 한국에서 오신 많은 분들이 ‘월세’에 대해서 많이 부담도 되고 아까워 하십니다. 그리고 ‘월세’ 가 생각보다 비싸고 하시니 차라리 ‘주택’ 을 살까 생각하시면서도 CASH 로 할 만큼 큰 목돈을 없으시고, 30~40% 정도 다운하면 ‘미국’에서 외국인에게도 융자가 가능한지 많은 질문을 하십니다.

단도 직입적으로 말씀드리면, ‘일정한 조건’을 갖추면 가능하다는 것입니다.

먼저, 한국의 외국환거래법에 ‘거주자의 해외부동산 취득’ 이라고 하여 ‘주거용’, ‘투자용’  모두 가능하다고 되어 있고, 송금액에 한도도 없습니다. 하지만 미국에서 매각시 까지 매년 보유사실을 증명해야 합니다. 한국에서 송금할 때 세금문제에 대해서 물어보시는 데, 송금건 자체에 세금을 부과하지는 않습니다. 매각후 양도 차익이 생길 때는 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 여담이지만, ‘양도소득세’ 는 기분 좋게 내시는 세금입니다. 

매각후 이득을 본 금액이 없다면 세금도 없을 것이고 오히려 이 사실이 더 무서운 것입니다.

여기, 미국 주택융자 시에 LENDER 마다 조금씩 다르지만, 한국의 INCOME 을 인정해 주는 곳이 있습니다. 

특히, 자녀분들을 데리고 유학오신 어머니들, 장기 유학을 염두해 두신 분들은 한국에 계신 배우자나 부모님의 INCOME  을 이용해서 소득자 명의로 융자를 받으실 수 있습니다. 매월 RENT 비용은 그대로 없어지고 또 보통 매년 오릅니다. 하지만, 융자를 받으시면MONTHLY PAYMENT 를 하시더라도 30년 분할 상환 대출상환금액 중 처음에는  약 1/3 은 원금이고 갈수록 원금 상환액이 늘어나고 이자는 줄어듭니다.

물론 주택을 소유하게 되면 Property Tax, HOA, Home Owner Insurance 는 추가로 부담을 하셔야 합니다. 

하지만 미국 소득 신고하실 때 이자납입분 및 재산세는 소득공제 혜택이 있습니다.

여기서, 부동산이 오르고 내리고는 감안하지 않았음을 밝혀 둡니다.

714 767 9227