먼저, LENDER 나 BANK 가 중요하게 생각하고 있는 것을 먼저 아시고 거기에 맞추어 가셔야 합니다.

1.  INCOME 신고여부, 2. CREDIT SCORE, 3. DOWN PAY 출처, 4. LTV(loan to value), 5. DTI(debt to income) 입니다.

1.      INCOME 은 당연히 IRS 에 신고된 TAX RETURN 여부에 따라 결정이 됩니다. 봉급생활자는 W2 에 나오는 GROSS INCOME(세전) 을 기준으로, SELF EMPLOYED 는 GROSS SALES 에서 EXPENSE 등을 빼고 NET INCOME 으로 주로 계산을 합니다. 가끔 사업을 하시는 분들이 실제1040, 1120 보다는 훨씬 INCOME 이 많다고 주장을 하시지만 은행은 TAX 서류로만 판단을 하기에 주택 구입을 생각하시면 세금보고에 신경을 쓰셔야 합니다. 물론, INCOME 이 적다고 융자가 무조건 거부되지는 않습니다만, STATED INCOME LOAN 으로 진행하여야 합니다. 이자율은 세금보고가 잘 된 CONFORMING LOAN 보다는 높고, LOAN FEE 가 부과될 수 있습니다.

2.      CREDIT SCORE 도 굉장히 중요합니다. 이것은 바로 이자율에 영향을 미칩니다. 가끔 CREDIT CARD 사용에 대해서 오해하시는 분들이 많습니다. 보통 카드 한도의 1/3 정도만 유지해 주시면 제일 좋다고 봅니다. 많이 사용하시면 위험하다고 간주되어 CREDIT SCORE 가 분명히 떨어집니다. 그래서 혹시 모르고 CARD 를 많이 사용했다면 갚으셔서 한도를 줄이시는 것이 현명합니다. 그리고 새로운CREDIT CARD, 새로운 자동차 구입도 자제하시면 좋겠습니다. 

3.      DOWN PAY 문제입니다. 돈이 있다고 모두 사용할 수 없습니다. 자금출처가 확실하지 않으면 사용할 수 없습니다. 보통 2달 전에 DEPOSIT 되어 최근 2달치 BANK STATEMENT 에 나오지 않으면 OWN FUND 로 인정해 드립니다. 그래서 ACCOUNT 관리도 잘 하시어서 현금 거래가 많으시면 되도록 DEPOSIT 을 자제하시고 따로(?) 관리하실 것을 권해 드립니다.

4.      LTV 는 담보비율로서 얼마나 DOWN PAY 를 하느냐 인데INCOME 신고 여부에 따라3% 부터 가능합니다. 물론 다운이 적을 수록 이자율도 높고, 경우에 따라서MORTGAGE INSURANCE 를 따로 가입하여야 합니다.

5.      DTI 는 부채비율입니다. 주로 INCOME 의 50% 정도 까지 MONTHLY 원금 + 이자 + 재산세 + 화재보험료 + HOA + CAR PAYMENT + STUDENT LOAN + CREDIT CARD 등을 합쳐서 계산을 합니다.

       Utility bill 은 포함되지 않습니다.

제가 볼때 미국은 세금을 많이 내시면(?) 이자율 낮추어 드리고, 세금을 적게 내시면(?) 이자율과 수수료를 높이는 시스템 같습니다.

문의) 714 767 9227