부동산 칼럼

김희영

김희영 부동산 대표

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집을 살까 말까 ? (2)

글쓴이: kiminvestments  |  등록일: 07.27.2011 17:49:23  |  조회수: 2411

2. 실업률

미국 5월 실업률은 9.7 % 이다. 경기가 회복되었을 때 실업률은 4~6 % 선이다. 2007 년 3 월 실업률이 4.4 %였다. 2009년 10월 10.10 % 가 되었다. 2년 6개월에 6%상승했다. 2003년 6월 실업률 6.30 인 것이 2006 년 10월 4.40 %였다. 1983년 5월 실업률이 10.10 % 인 것이 1988년 12월에 5.30%로 하락했다. 이때는 회복기가 6년 소요되었다. 현재의 9.7% 실업률이 6 % 선으로 하락하려면 2~3 년 더 지연될 수 있다. 경기회복에 발목을 잡는 것 중에 실업률이 가장 큰 문제다. 실업률이 높기 때문에 융자 받기가 어렵고 구입 능력이 안 된다. 그래서 이자율이 낮아도 빛 좋은 개살구에 불과하다.

 

3. 수입 기준과 구입 능력

부동산 구입하려면 수입 능력이 되어야 된다. 수입이 증가되든가 안이면 부동산 가격이 더 하락되어야만 부동산을 구입할 능력자가 된다. 2010 년 1/4 분 기간 L.A. County 평균 주택 가격은 $331,410 이다. 이 가격대의 주택을 10 %Down payment로 구입하려면 년 수입이 $72,760 그리고 20 % down payment 구입자는 $79,950 이필요하다. 이자율 5.09 %, 30 년 고정 이자로 계산한 것이다.

그런데 인구 조사국에 의하면, 2008 년 L.A.County 세대 당 평균 수입은 $61,937 이다. 이 수입으로 L.A. 평균 가격 주택을 구입 할 수가 없다. 가격이 더 떨어지든가 수입이 증가되어야 된다. 하지만 Riverside의 평균 주택 가격 $189,630에 10 % downpayment를 할 때는 년 수입이 $45,746 이 필요로 한다. 그러나 Riverside 세대 당 평균 수입은 $64,594이므로 구입을 할 수 있는 능력이 충분하다. 그리고 San Bernardino의 주택 가격 $154,409 을 10 % 구입능력은 $37,250 이며 수입은 $61,698 이므로 된다.

물론 세대 당 수입을 2008 년 인구 조사국의 예상 수치이므로 현재는 이 때 보다도 더 하락되어 있을 수 있다. 왜냐하면 실업자가 그 때보다 월등히 증가되었기 때문이다. Orange County 는 1/4 분기 주택 가격은 $486,680 이며 10 % Down payment 를 했을 때 세대당 년 수입은 $117,407 이 필요하다. 2008 년 세대당 예상 수입은 $85,985 이므로 주택 구입 능력이 안 된다. 20 % Down payment 를 하더라도 수입이 $106,849 을 필요로 한다.

San Diego County 주택 가격은 $378,978 로서 10 % down payment 는 $91,423 이다.2008 년 세대 당 추정 수입은 $74,513 이므로 이 수입으로는 주택 구입을 할 수 없다. 주택 가격이 더 하락되든가 수입이 증가 되어야 된다. 2008 년 California 세대 당 수입은 $57,014 이다. 2006 년에 $55,000 이었다. (끝)

 

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