부동산 칼럼

김희영

김희영 부동산 대표

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2022 년 한인 부동산 업자 징계

글쓴이: kiminvestments  |  등록일: 03.19.2023 10:19:56  |  조회수: 2330

2022 년 한인 부동산 업자 징계


한인 부동산 업자가 2022 년에 징계 받은 사람은 전체 11 건이며 이중에서 형사 관련 6 건, 부동산 관련은 5 건이었다.

부동산 업자는 주인을 위해서 일하는 심부름꾼이다. 심부름 꾼이 주인 재산을 탈취하거나 손님한테 거짓말을 해서 부당한 이득을 취하면 안 된다. 부동산국의 징계는 부동산 업무와는 아무런 관련이 없는 형사 처벌을 받은 사람도 면허 징계를 받는다. 부동산 업자는 도덕적 결함이 없어야한다는 법률에 근거한다. 심부름 꾼으로서의 자질 부족이거나 법률 위반 시에는 가주 부동산 국으로부터 면허를 취소당하거나 징계를 받는다. 2009 년 부터 California 주 부동산국으로부터 면허 징계 당한 것을 부동산 국 website에서 지금까지 255 명의 한인 부동산 업자가 징계 당한 자료를 집계했다.


한인 부동산 업자들한테 가장 많은 형사 문제는 절도, 음주운전, 마약, 가정폭력, 변호사가 형사 또는 기타 법률 위반으로 변호사 면허와 부동산 면허증 취소를 당하게 된다.  

부동산과 관련된 사건으로 면허 징계 당하는 사건은, 손님 돈 횡령, 부동산 거래 시 사기/융자 사기가 많다. 더구나 개인 또는 회사가 무면허자로서 활동하는 것이다. 심지어 한인 사회에서 많은 agent 를 두고 있다는 부동산 회사에서 운영한 escrow 회사가 면허도 없이 20 여 년간이나 escrow 회사를 운영한 곳도 있었다. 현재는 다른 이름을 사용하고 있다.

법에서는, 부동산 업자가 광고를 할 때는 면허 번호를 기재하라는 것이 법이다. 그러나 면허 번호를 기재하지 않는 사람, 부동산 국으로부터 징계를 당해서 면허가 취소 되었는데도 버젓이 광고하는 사람, 면허 번호를 기재했지만 타인 면허 번호를 사용하는 사람도 있다. 심지어는 외국인 면허번호 사용하는 사람도 있다. 어떤 사람은, A 또는 다른 B 회사 양쪽에 소속된 것으로 면허증 번호를 기재하는 사람도 있다. 법적으로 한 곳에만 소속 될 수 있다.

부동산 업자를 채용할 때는 면허증이 있는가를 부동산 국 website에서 확인 할 수 있다.

무 면허자가 광고를 내면서, 어떤 회사에 소속된 부동산 업자인 것 처름 허위광고를 낸 후에 손님 돈을 갈취당한 피해자들이 있다. 부동산국으로부터 징계도 당하지만 형사 처벌 대상이다. 


부동산 면허를 요구하는 업무를 무면허자가 행사 할 때는 형사범이다. 불법적인 사업체 운영과 사기성 사업이다.

만약에 무면허 부동산 업자를 채용해서 무면허자가 계약을 중재 했다면, 계약 자체가 불법이며 취소 될 수 있다. 그러나 경우에 따라서는 계약은 성립되지만 판매자는 부동산 수수료를 지불 할 의무가 없다. 한인 사회에서는 가끔은 면허증을 대여하는 사람도 있다. 경범죄에 처한다. 판매자가 무면허자로부터 service 를 받았지만 수수료를 지불 할 의무가 없다. 무 면허자 뿐만이 안이라 면허가 있는 부동산 회사 broker 도 수수료를 받지 못한다.


부동산 학교에서 허위 학점을 인정해 주어서 면허 신청을 할 수 있도록 도와주는 행위도 있다. 

그러다 보니, 한인 부동산 업자 가운데는 영어 한자 읽을 줄도 모르고, 영어로 말 한마디 못하는 사람이 면허증을 소유한 사람들을 볼 수 있다.

부동산은 계약서로서 매매가 이루어지는데, 실제로 계약서 뜻을 완전히 이해하거나 법되로 계약서를 작성할 줄 모르는 사람도 있다. 그러다 보니 사고가 터질 수 있다. 


허위과대 광고도 한 몫을 한다. 한인들의 주된 허위과대 광고에는, 타인 listing 도용한다. 타인 listing 도용으로 판매자가 큰 손해를 볼 수 있다. Listing을 받은 후에 MLS에 등재 하지 않고서 Pocket listing 이라고 선전하는 사람, 허위 경력, 사기적으로 허풍떠는 광고 문제가 있다. 매상과 경비를 속이는 행위, 사실이 안인 허위 정보, 불법적인 방법으로 거래하게 함으로서 탈세 조장, 손님 비리를 악용해서 공갈과 협박도 한다.


부동산 업자 광고 가운데는, “원하는 주택을 반값에 사 들이겠습니다“ 상상을 초월한 허풍 광고다. 그리고 또 있다. ”시중 가격 보다 60 % 할인된 가격 !“. 이런 광고는 단순한 허풍이 안이고 구체적인 사실을 믿도록 한 광고이므로 사기다. 그리고 광고를 낸 자신이, 나는 사기꾼이라고 고백하는 것과 같다. 현실에서 이루어 질수 없는 것을 사실인양 광고를 한다.


부동산 업자는 개인 의견을 말 했더라도 진실 되고 근거 있는 사실을 말해야 된다는 것이 법이다. 부동산 업자는 면허증 소유자로서 법적인 전문가다. 법에 의하면, 면허증이 있는 사람이 믿지 않으면서, 어떤 근거도 없는 거짓 설명한 것 또는 합당하게 알고 있어야 할 것을 엉터리 설명을 했다면 법적으로 “사기“ 책임이 있다. 즉 부동산 업자가 엉터리 말을 하면 ”사기꾼“이다. 부동산 업자가 허위과대 광고를 하면 ”사기꾼”이 되고 면허 취소와 형사 처벌을 받을 수 있다.  그러므로 부동산 업자는, 일반인이 말하는 개인 의견과는 법적 책임에 차이를 두고 있다. 물론 일반인도 근거 있는 말을 해야 된다.


부동산 광고 법 :

광고라는 것은 서면, 구두를 통해서 구입을 권유 또는 생산 품 사용, service 를 소개하는 것을 말한다. 법에서는, 부동산 면허자는 정직해야 하고 약속을 준수해야 된다. 부동산 광고 내용이, 공식 기록 또는 정부의 부동산 명세서를 벗어나서 과장되거나 현혹시키는 것, 진실 된 내용을 삭제해서 광고를 하면 위법이다. 그리고 구입자한테도 부동산 기록을 검토할 것을 조언 해 주어야 된다.

아직 개발이 되지 않은 미래 건축물의 생활 용품 자재가 실제로 시설 되지 않을 것을 선전하면 안 된다.  판촉을 위해서 실제 하지도 않는 엉터리 내용을 광고하면 안 된다.

부동산 업자는 합당한 적정 가격을 말해 주어야 하는데도 고의적으로 부동산 가격을 부풀려서 말하면 안 된다. 그러나 판매자가 판매 가격을 결정한 것에 대해서는 부동산 업자가 무엇이라고 결정 할 수가 없는 경우가 있다. 실제 가격은 $500,000 가치 밖에 안 되는 데도 $700,000 에 판매 위탁 계약을  요구하는 경우도 있다. 사실을 외곡, 허위로 현혹, 거짓 광고를 하면 안 된다. 동산을 판매하지 않을 것이면서도 가격에 포함, 광고 가격에는 특정 service가 포함되지도 안했는데도 광고에는 포함시킨 것처럼 선전을 하면 안 된다. 면허자가 고의로 이러한 광고를 했을 때에는 벌금 또는 구금 형에 처한다.  허위 과대 경력, 학력을 신문이나 명함에 기재하면 위법이다. 고의로 허위 광고를 했을 때에는 벌금 또는 구금 형에 처한다.

부동산 업자의 허위 광고에 대한 책임은 광고를 낸 본인뿐만이 안이라, 부동산 회사 고용주, 그리고 부동산 업자를 채용한 판매자한테도 법적 책임이 있다.


부동산 업자가 손님 돈을 갈취하는 방법은, 돈을 부동산 업자 개인 이름으로 지불하게 한다든가, 부동산 회사 이름으로 돈을 지불하도록 했지만 실제는 부동산 업자가 만든 유령 부동산 회사도 있다.

심지어는 회사 이름도 몇 개를 만들고, 개인 이름도 몇 개씩 만들어서 사용하는 사람들은 주의해야 된다. 심지어는 escrow 회사라고 하더라도 실제로 면허가 있는 곳인가를 확인해야 된다.


1. 형사 입건


형사 입건자 6 명에는 가정폭력 1 명, 절도 1 명, 변호사가 이민국 직원한테 뇌물 공여,  기타 형사 3 건이다.


변호사인 이씨는, 이민국  공무원한테 영주권 취득을 위한 뇌물 공여죄로서 중범이므로 면허취소를 당했다.


2, 부동산 관련

부동산과 관련된 사건;


* 임대료 횡령 

부동산 업자 장씨는 부동산 국의 감사 결과  44 명의 건물주로부터 66 동을 관리한다. 예로서, 그 중  한 개의 “손님 신탁 계좌 (trust account)”에서 - $89,055 부족,  관리비용 과다 징수 $12,177 이었다. 

장씨는 부동산 관리를 해 주고서 관리비용으로서 4 ~ 6 % 받지만 첫달 임대료의 50 % 를 수수료로서 받는다. 건물주와의 관리 계약서에는, 임대료 징수가 되었을 때에 관리 비용을 받는다고 되어 있었다. 그러나 Covid-19  기간 동안에 임대료 징수가 없었는데도 건물주가 예취해 둔 돈에서 수수료를 인출했다.

그리고 임대료 횡령이 있었다.

성경에서, 너희가 남의 것을 다루는 데에 성실하지 못하면, 누가 너희에게 너희의 몫을 내주겠느냐?” (루카 16:12)


* 입주자 희망자 신분 도용으로 임대 사기 

부동산 업자 장씨는 미끼용 주거 임대를 광고 한 후에 이 미끼 부동산을 보고서 찾아온 입주 희망자한테는 결국 다른 부동산에 입주를 시켰다. 입주 희망자들로부터 받은 개인 정보를 도용해서 다른 부동산을 소개했다. 

2019 년 3  월 31 일 경에  미끼용 부동산에 입주 신청서를 제출했다.

장씨는 임대 매물로 나온 다른 부동산 업자한테 연락해서 2019 년 4 월 23 일에 임대 계약을 했고 소개비로서 $1,000 을 받았다. 세입자들은 자기들이 원하는 부동산이 안이었다는 것을 건물주 부동산 업자한테 통고를 한 후에 계약을 취소하기로 하고서 임대 계약금을 환불 받았다.

이 사실을 알 게된 건물주와 부동산 업자가 부동산 국에 고발했다.

부동산 국은, 장씨가 상당히 명백한 거짖 설명,  사기, 태만 행위를 했다고 판단했다.


* 부동산 학교 학점 부정행위

부동산 업자 임씨는, 융자 broker 면허를 받은 후 일정 교육 이수를 해야 하는데, 학원의 부정행위 도움으로 학점을 취득한 것이 발각되어 면허 취소가 되었다. 물론 학원도 면허 취소가 되었다.


* 무면허자가 허위과대 광고

 우씨는, 무면허자로서 융자 조정 수수료를 불법적으로 수령했다. 융자 조정, 차압 방어 허위과대 광고를 했다. 훗날 부동산 판매원 (salesperson) 면허 취득을 했지만 면허 취소당했다. 


* 부동산 면허 신청 시 범죄사실 누락 허위 기재

 이 씨는,  Georgia 주 약사 보조 면허자로서 처방전을 위조한 사건 때문에 약사 보조 면허 취소를 당한 후에 가주 약사 보조 면허 신청과 부동산 면허 신청을 할 때에 면허 신청서에 과거 범죄 사실을 안 밝혔다.


한인 사회에는 무면허자들이 활동하고 있다. 무면허 개인도 있지만, 부동산 또는 Escrow 영업 간판을 걸고서 사업한다는 회사도 무면허인 유령회사 간판도 있으므로 주의해야 된다. 부동산 업자가 부동산 국으로부터 면허를 받아서 Escrow 회사를 운영 할 수 있다. L.A. 한인 사회에서 크게 광고하는 부동산 회사마저도 20 여년 세월동안 escrow 면허증 없이 운영했었다는 사실을 알고서는 놀랐다.


부동산 업자로부터 사기를 안 당 할려면, 면허증 유무를 부동산 국 website에서 찾아서 면허증 조사를 해야 된다. 부동산 광고에 보면 아직도 무면허자들이 있다. 법에서, 부동산 업자의 광고에는 면허 번호를 기재하도록 요구한다. 그러나 면허 번호를 기재 하지 않는 부동산 업자가 많다. 면허 번호를 기재 했지만 실제 면허자는 다른 사람들이 있다.

그리고 부동산 회사 사장이 판매원들 감독 의무가 있지만, 회사 내에서 어떤 거래가 진행되는가를 모르고 있다가 사고가 터진 후에서야 알게 된다. 법에서는 부동산 광고에 면허증 번호를 기재하도록 요구하는데도 아직도 면허 번호를 기재 안하는 사람이 많다. 이런 사람은 준법정신이 결여 된 사람이다. 법을 준수하지 않고서 한국 부동산을 판매하는 사람도 준법정신에 문제가 있으며 피해는 손님한테로 돌아간다.


아직도 한인 사회에는 부동산 면허증 없이 부동산 업자로서 활동하는 개인과 사업체로부터 피해 당하는 사람들이 있다. 특히 회사 이름 또는 개인 이름을 몇 개씩 사용하는 사람도 주의해야 된다. 부동산 업자가 손님 상대로 사기치는 것을 보면 대부분이 개인 이름과 회사 이름을 몇 개씩 만들어 사용하는 것이 사기꾼의 공통점이다. 매매와 관련해서 돈을 지불 할 때는 회사 이름이나 개인 이름으로 돈을 지불하지 말고, Escrow 회사 이름으로 지불하는 것이 안전하다. 그리고 가능한 부동산 업자가 운영하는 escrow 회사 보다는 주식 회사국 면허로 escrow 회사를 운영하는 곳이 안전하다.

L.A. 한인사회에서 70 년대부터 “광고 크게 하는 사람 조심하라“는 말이 공공연히 회자 되었으며 아직도 이 명언은 유효하다.


면허 징계는, 부동산국에 고발이 되지 않은 사건들까지 비교 한다면 부동산국의 면허 징계 숫치는 빙산의 일각에 불과하다. 왜냐하면 징계 당한 사람의 대부분은 피해자가 부동산국에 고발 또는 부동산국 감사를 통해서 이루어지기 때문이다.


부동산국 징계 조사가 시작 된 후 보통 2 년 후에 면허 징계가 결정된다. 그리고 부동산 관련 징계 시에는 부동산국의 감사 경비가 보통 $10,000 정도 지출된다. 이 외에도 피해자에 대한 보상, 벌금이 추가된다.


부동산 업자로부터 피해를 당한 사람은 부동산 국 기금에서 피해 보상을 받을 수 있다.

금액은 1 건에 대해서 $50,000, 한 부동산 업자에 대한 전체 건수에 대해서 $250,000 까지 이다.


한인 사회에는 무면허자들이 활동하고 있다. 무면허 개인도 있지만, 부동산 또는 Escrow 영업 간판을 걸고서 사업한다는 회사도 무면허인 유령회사 간판도 있으므로 주의해야 된다. 부동산 업자가 부동산 국으로부터 면허를 받아서 Escrow 회사를 운영 할 수 있다. L.A. 한인 사회에서 크게 광고하는 부동산 회사마저도 20 여년 세월동안 escrow 면허증 없이 운영했었다는 사실을 알고서는 놀랐다.


부동산 업자 광고에는 부동산 면허 번호를 기재하도록 했다. 그러나 타인 면허를 기재하는 사람, 회사 면허만 기재하는 사람이 있는데, 그 회사 내에서 해당 부동산 업자 명단을 찾을 수 없는 사람도 있다. 한동안 타인 면허 번호를 광고 내다가 훗날 면허를 받은 후에 자기 실제 면허를 기재하는 사람도 있다. 이름을 몇 개씩 만들어 사용하기도 한다. 심지어 남자인데도 “성“ 까지 바꾸는 사람도 있다.

면허 받은 횟수는 3 년 밖에 안 되었는데도 신문 광고에는 25 년 경력이라고 광고.

유령회사를 만들기도 한다.


부동산 업자로부터 사기 당하지 않기 위해서는 허황된 광고를 개제하는 사람, 이름이 몇 개씩 되는 사람, 개인 앞으로 돈 지불을 요구하는 사람은 주의해야 된다.

꼭 면허 확인도 해야 된다.


김희영   김희영 부동산 (310) 307 - 9683



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