나쁜 신용기록 불이익
신용이 나쁘면 여러 가지 불이익을 당한다. 융자를 받을 때 정상적인 사람보다도 높은 이자와 융자 경비 지불, 보험 가입 부결 또는 보험료 추가 지불을 하게 된다. 심지어는 직종에 따라서는 취업을 못하게 된다. 물론 신용 기록에 의해서 검토를 하지만 신용 기록 자체가 믿을 수 없는 엉터리 기록이 많다는 사실도 알아야 한다.
1. 나쁜 신용기록 불이익 :
(1) 융자 : 신용 나쁜 사람과 좋은 사람의 이자 차이가 2 % 정도 된다. 은행이 집 융자를 준 후에 은행 돈 회전을 위해서 다른 은행이나 연방 정부에서 은행 주택 융자를 구입 해 주는 기관에 다시 융자를 판매한다. 이 융자를 판매함으로서 돈 회전뿐만이 안이고 이익을 보고서 융자를 판매한다. 이것이 소위 말해서 제 2 금융기관인 Fannie Mae, Freddie Mac 이라는 기관이다. 이곳의 보고서에 의하면 신용 나쁜 사람은 이자가 3.5 % 또는 그 이상 지불한다고 발표했다.
30 년 상환융자에 6.5% 이자 10만 달러일 때는 월부금이 632 달러이다. 신용 기록이 나빠서 이자를 2 % 더 지불하면 월 769 달러이다. 매월 137 달러 더 지불한다. 이것을 30 년 지불한다면 4만9,320 달러이다. 20만 달러 융자일 때는 9만8,640을 추가로 지불한다. 융자 비용도 다른 사람보다 1 % 정도 더 지불해야 하고 down payment도 10 % 이상 더 지불해야 된다. 신용 기록이 나쁘면 쓸데없는 돈을 많이 지불해야 한다. 때로는 집 살 기회도 박탈된다.
(2) 보험 : 신용기록 나쁘면, 주택 보험과 자동차 보험에 가입 시켜주지 않는 보험회사도 있다. 엉터리 보험 청구 할 수 있는 기회가 많다고 인정한다. 과거에 보험 청구가 없었더라도 미래에 청구 할 가능성이 높다고 간주하기 때문이다.
(3) 취직 : 은행, 증권회사같이 돈을 취급하는 직장은 신용 기록을 검토 한 후 채용한다. 신용기록 나쁘면 직장 못 구하는 신세가 된다. 은행에 취직을 할려면 꼭 신용기록이 좋아야 된다.
(4) 아파트 입주 : UDR이란 신용보고 기관은 주로 아파트 건물주한테 신용기록 정보를 제공한다. 특히 퇴거당한 입주자 기록을 취급한다. 법원 기록은 ‘기각 처분’으로 되어 있었는데 이 회사 신용기록은 ‘퇴거’로 되어서 아파트 입주를 못한 사건이 있었다. 입주 신청자는 신용회사 상대로 배상금 2만4천 달러 받은 사건이 있었다.
(5) 명예혜손, 투자손실: 개인 명예훼손, 사생활 침범, 부동산 구입 기회 박탈로 투자 손실, 정신적 피해를 당할 수 있다. 표준 신용보고서가 안인 정밀 신용 보고서 (Investigative reports)에는 개인 사생활 정보가 있다. 직장과 보험 회사에서 사용한다.
2. 신용점수와 이자 : 신용점수 720 이상은 30 년 융자 상환에 6.6 % 이자율로 융자를 받았을 때, 신용점수 700-719 는 6.7 % 이자, 620-674 는 8.43 % 이자, 500 - 559 은 10.2 % 이상이 된다. 신용 점수가 좋은 사람과 나쁜 사람의 이자 차이는 2 - 4 % 가 된다.
현재 정부 지불보증으로 제공하는 FHA 융자인 경우에는 625 점 이상을 요구한다. 일반 은행은 신용 점수 725 점 이상을 요구하고 있다.
3. 신용 기록 점검 : 융자 신청이전에 신용기록 점검을 해야 된다. 나는 자동차를 사러 갔다가 잘못된 신용 기록 때문에 융자를 거절당했든 일이 있었다. 이때에 신용 기록 보고서를 처음 보았다. 이름 모르는 은행 융자 2백50만 달러, 알지도 못하는 신용 카드 사용, 여러곳에서 융자 받은 것, 국세청 세금 체납, 부동산 차압당한 기록, 집 월부금 체납, 심지어는 알지도 못하는 휘발유 회사 카드도 있었다. 다행히도 융자받은 은행에는 매월 월부금을 꼬박꼬박 잘 지불하는 것으로 되어 있었다. 엉터리 신용기록 상의 모든 월부금을 지불하고 또 새 자동차 월부금을 지불 할 수 없다는 계산이 나온 것이다. 자동차를 못 사고 쓴맛을 다시며 집으로 돌아 왔다. 분명히 잘못된 신용기록이었다. 그 후 잘못된 신용기록 수정을 위해 이곳저곳 뛰어 다니다가 1 개월 후에서야 융자를 받아 차를 구입했다. 원했든 자동차는 그 사이에 팔려나가서 다른 차를 샀다.
그 후 나쁜 신용기록수정을 했지만 나쁜 기록 일부가 재등장 한다는 것도 발견했든 일이 있다.
오씨는, 집을 차압당했고 파산 신청까지 한 과거가 있기에 애들 이름으로 집을 사고자 했다. 파산 후 신용은 좋다고 했다. 하지만 신용 기록에는 34 개나 나빴고 아직도 17 곳에 8만8천 달러를 지불 할 것이 있었다. 은행은 융자를 줄 수 없다. 타이틀 보험 회사는 보험 가입 못해 준다고 했다. 이들에게 파산 변호사 잘못, 기록 잘못이라는 설명을 하면서 내가 합법적으로 정리하겠다고 타일렀다. 은행과 보험회사는 자기들한테 신용이 깨끗하다는 것을 증명하라는 것이었다. 결국은, 체납된 세금 3 천 달러만 지불하고서 모든 부채를 정리했다. 그사이에 Escrow 지연으로 판매자와 시비도 있었다. 두 부부는 나를 붙들고서 기쁨의 눈물을 쏟아 부었다. 자기들 이름으로는 도저히 구입 할 수 없었든 집을 장만 한 희열을 맘껏 누리게 되었다. 새 희망을 만들었다.
이와 같이 신용기록이 나쁘면 여러 가지 불이익을 당하게 된다.
김 희영 김희영 부동산 (951) 684-3000
