부동산 칼럼

김희영

김희영 부동산 대표

  • 라디오코리아 "부동산 칼럼" 기고
  • 한국일보 "부동산 칼럼" 기고

집 사기 어렵다 - 감정받기 어렵다 (1)

글쓴이: kiminvestments  |  등록일: 04.14.2012 16:54:41  |  조회수: 6230
집 사기 어렵다 - 감정받기 어렵다 (1)
 
7. 감정 받기 어렵다.
 
주택 구입 계약이 된 가격에 감정 가격을 받기가 어렵다. 예로서, 주택 구입 가격이 $300,000 이라고 하자. 융자를 받기 위해서 은행이 감정사를 보내어 감정을 했다. 감정가격이 $270,000 나왔다. 구입자는 이 차액 금인 $30,000을 추가로 Down payment 로서 더 지불해야 된다. Down payment도 겨우 마련했는데, 추가로 $30,000을 더 지불 할 수가 없는 경우에는 집을 구입 못한다. 이 뿐인가, Down payment 이외에 Escrow 종결을 위한 추가 비용도 있어야 된다. 그래서, short sale 이나 은행 차압 매물인 경우에, 은행들이 융자 받아서 집 사는 사람보다는 현찰 구입자를 선호한다. 매매 위탁을 받은 부동산 업자 입장에서도 마찬가지다. 이 결과, 융자를 받아서 구입한다는 사람이 몇 만 달러 더 지불 한다고 해도 현찰로 낮은 가격에 구입하겠다는 구입자를 선호한다.
 
2012 년 4 월 1 일, L.A. Times에 의하면, Escrow에 들어 간 후 감정 가격이 계약 가격을 뒷받침 못 해 주기 때문에 escrow 취소되는 비율이 3:1 이라는 기사가 있었다. 즉 33 % 가 취소된다는 것이다.
 
이런 문제는, 감정제도가 변경되었기 때문이다. 부동산 불경기 때마다 불경기의 주범은 은행과 감정사였다. 그러다가 이번 불경기에는, 부동산 업자도 불경기 주범이 되었다.
실제로, 그동안 감정 보고서를 믿을 수 있는 사람이 없었다. 은행이 요구하는 되로 숫자를 만들어 주는 곳이 감정 보고서였다. 그렇기 때문에 어느 누구도 감정 보고서를 믿을 수가 없었다. 융자 제공 은행이 감정을 부탁했을 때에, 실제 가격보다도 더 높게 감정 보고서를 만들어 주어야만 감정사가 살아남을 수 있었기 때문이다.
은행이 원하는 가격 되로 수치를 맞추어 내지 못하면 은행이 다음에는 그 감정사를 채용하지 않기 때문이다. 이렇게 되면 감정사는 밥벌이가 안 되기 때문에 다른 직종으로 옮겨야만 했든 것이 현실이다. 결국 이런 문제로 인해서 부동산 불경기가 터졌으니까 감정 제도를 다시 강화 시켰다.
 
새 감정법 : 2009 년 5 월 1 일부터 Fannie and Freedie Mac에 의한 “주택 감정 규칙(Home Valuation Code of Conduct)”에 의한 새 감정 규정이 발표 되었다. 새 규칙에 의해서 제 3 자인 감정 운영회사 (appraisal management companies)에 의해서 감정 의견을 받도록 한 것이다. 이제는 과거와 같이 융자 broker나 은행이 감정사한테 전화를 해서 감정 해 달라는 것이 안이라 이러한 감정 기구를 통해서 감정을 하게 되기 때문이다.
 
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
DISCLAIMERS: 이 글은 각 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. 라디오코리아의 모든 게시물에 대해 게시자 동의없이 게시물의 전부 또는 일부를 수정 · 복제 · 배포 · 전송 등의 행위는 게시자의 권리를 침해하는 것으로 원칙적으로 금합니다. 이를 무시하고 무단으로 수정 · 복제 · 배포 · 전송하는 경우 저작재산권 침해의 이유로 법적조치를 통해 민, 형사상의 책임을 물을 수 있습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information. In principle, all posts in Radio Korea are prohibited from modifying, copying, distributing, and transmitting all or part of the posts without the consent of the publisher. Any modification, duplication, distribution, or transmission without prior permission can subject you to civil and criminal liability.
전체: 453 건