주택 검사원 의무
주택을 구입하기 전에 건물을 검사하는 것이 좋다. 거의 매년 건축 법규가 강화되면서 건축법이 변경되고 있기에 과거에는 합법적인 시설이지만 현재 법에서는 불법인 경우가 있다. 구입 할 주택에 어떤 문제가 있다는 것을 사전에 알고 있는 것이 좋다. 구입한 이후에서야 문제를 발견하고서 판매자나 구입자 부동산 업자 상대로 결함을 숨겼으니까 수리해 달라고 요구한다는 것은 현실적으로 어렵다. 소송을 해야 만이 해결 될 수 있는 문제가 있다. 그리고 부동산 협회에서 만든 표준 구입 계약서에는, “구입 계약서 (Offer)를 판매자한테 제출 한 시점의 "현 상태 (AS IS)" 로 구입"하는 것으로 되어 있기에 구입 이후에 결함 문제 시정을 요구한 다는 것은 현실적으로 쉬운 일이 안이다.
법적으로 주택 검사를 요구하는 것은, 판매자 부동산 업자는 눈으로 보아서 결함이 있는 사항을 “결함 보고 명세서(TDS)" 서류에 기재해야 된다. 판매자와 판매자 부동산 업자가 경함을 고의적으로 숨기지 않은 이상 잘못을 찾아가면서 구입자에게 밝힐 의무가 없다.
구입자 부동산 업자도 눈으로 보아서 결함이 있는 것을 발견하면 “결함 보고 명세서(TDS)" 서류에 기재해서 구입자한테 통고 해 주어야 할 의무가 있다.
주택 검사원이 검사를 했다고 해서 부동산 업자한테 주택 검사 면책권을 준 것은 안이다. 부동산 업자는 눈으로 보아서 결함이 있는 것을 구입자한테 밝혀야 할 의무가 있다.
특히 구입자 부동산 업자한테 최고의 높은 대리인 의무가 부여된다.
법적으로 판매자 부동산 업자한테 보다도 구입자 부동산 업자한테 더 과중한 의무를 부여하고 있다. 그래서, 공소시효에서도 판매자 부동산 업자와 구입자 부동산 업자 의무에 대한 공소 시효에도 차이를 두고 있다.
관습법에 의해서 구입자도 결함을 조사 할 의무가 있다. 구입자라고 해서 하늘만 쳐다보고 있어야 할 천사는 안이다. 그러므로 주택 구입자는 경험 있는 주택 전문 검사원 보고서에 의존한다. 법에서, 소비자 보호를 위해서 주택 검사원 제도를 허용하게 된 것이다.
공소시효 :
판매자 부동산 업자 전문인 태만에 대한 공소시효가 2 년이다.
구입자 부동산 업자가 구입자를 위해서 물리적 결함 조사 조언, 소유권 보고서 검토 같은 것을 안 했을 때에는 대리인으로서 구입자한테 충실했어야 할 의무 위반이 된다. 구입자 부동산 업자에 대한 공소 시효는, 원고가 문제를 발견한 때 또는 태만을 발견했어야 할 때, Escrow 종결부터 시작한다. 대리인에 대한 의무는 충실하게 업무를 수행 해주어야 한다. 공소시효가 충실 의무 위반 3 년 그리고 실수 (mistake), 사기에 대해서 3 ~ 4 년을 적용해서 구입자 부동산 업자 상대로 Escrow 종결 후 2 년이 경과되었고 3 년째에 소송 한 사건에 대해서 공소시효를 충실 의무 위반 3 년, 사기 청구에 대해서 4 년을 적용해서 구입자 부동산 업자가 패소 당한 사건이 있다. 구입자 부동산 업자는 전문인 공소시효가 escrow 종결 후 2 년 이라고 주장했지만 법원은 구입자 부동산 업자한테 충실 의무 위반을 적용해서 3 년, 사기 청구 4 년을 적용해서 구입자 부동산 업자가 패소 당했다. 그래서 구입자 부동산 업자한테 더욱 과중한 책임을 묻게 된다. 주택 검사원의 태만에 대한 책임 공소시효는 검사를 한 날로부터 4 년이다.
부동산 업자가 주택 결함을 발견 할 수 있는 지식이 없기에 전문 주택 검사원 보고서에만 의존하는 경우가 있다. 구입자가 주택을 구입 한 후에 결함을 발견하고서는 부동산 업자한테 항의를 하니까, 자기는 주택 전문 검사원 검사에 의존했기에 잘못이 없다는 항변에서 부동산 업자가 패소 당한 사건이 있다.
주택 검사원:
대부분의 부동산 업자는 어떤 결함인지 구분조차 못하는 사람들이 많기에 그 대행 업종으로 나타난 것이 “주택 검사원” 이란 전문업체가 등장했다.
양심 없는 부동산 업자는, 결함을 숨겨야 매매가 성사 될 수 있기에 결함을 알고서도 사실을 밝히지 않는 경우도 있다. 그러다 보니 주택 검사원이라는 전문 직종 필요성이 대두되어서 건물 검사원 제도가 생겼다. 주택 검사원을 꼭 채용해야 한다는 법적 의무가 없다. 검사원도 사람에 따라서는 결함을 발견 못하고 얼렁뚱땅 넘어가는 검사원이 있다.
심지어는 결함이 안인 사항을 결함이 있다고 말한 검사원을 본 경험도 있다. 결함이 없는 것을 결함이라고 했을 때에, 구입자는 엉터리 검사원 말에 의존하게 되고, 판매자와 판매자 부동산 업자는 주택 검사원한테 결함이 안이라는 것을 증명해야 되는 고충을 당하게 된다.
전문 검사원이 검사했다고 해서 모든 결함이 밝혀졌다고 생각한다면 잘못이다. 엉터리 검사원이 많다. 건강이나 안전, 생활하는데 불편한 문제점이 발견 되었다면 판매자와 협의해서 결함을 시정하는 것이 좋다. 어떤 결함은 주택 건축 할 때에 시정이 되었어야 시정을 할 수 있지, 건물이 완공 된 후에는 시정할래야 할 수 없는 경우도 있다. 이런 경우에는 구입을 포기해야 된다.
“주택 검사원 (Home inspector)”은, 어떤 개인이 면허가 있든 없든 1 ~ 4 동의 단독 주택 검사를 하고서 수수료를 받는 사람을 두고 말한다. 주택의 물리적 구조, 전기, 배관 조직, 구조물의 중요 구조 요소들의 조직을 분해해서 해부하듯이 분석하지 않고서 검사하는 것을 말한다. 검사 보고서에는 검사한 항목을 지적해야 된다.
구조물 또는 구조물의 어떠한 부속물의 결함 상태나 조언을 한 것을 말한다. 검사원은, 건축기사, 토목기사, 일반 시공업자, 구조물 전문 또는 해충 방제 면허 자격증이 없어도 된다. 주택 검사원은, 주택 검사 협회의 표준 지침과 예규를 준수해야 된다.
주택 검사원 의무 :
소비자가 주택 검사원이 검사 한 보고서에 의존 할 수 있어야 된다. 부동산 업자는 법에 의해서, 눈으로 보이는 곳만 검사를 한다. 하지만, 주택 검사원은 사람이 진입 할 수 있는 집 천장 뚜껑도 열고서 천장 내부까지 찾아 들어가 검사를 한다. 결함을 발견했을 때는, 결함 사실을 밝혀야 할 의무가 있다.
주택 검사원은 물리적인 결함을 찾는다. 즉 주택 구조인 전기, 배관, 수도, 구조물과 필요한 구성 부분 결함을 찾아서 보고해야 된다. 주택검사 협회 표준 지침서에 따라야 한다. 주택 검사원은 검사원을 채용한 계약자한테 의무가 있다. 일반적으로 주택 소유주 또는 구입 예상자가 될 수 있다.
검사 보고서는 계약 당사자가 안인 다른 사람 즉, 시공업자 또는 부동산 업자가 주택 검사 보고서에 의존 했다는 말을 할 수 없다. 주택 검사원이 중요한 항목에 대한 결함을 밝히지 못했을 때는, 소비자한테 관습적인 보호를 하지 못한 잘못이 있기에 계약위반 또는 보고서 의무 위반 청구를 할 수 있다.
부동산 업자는, 자기 자신이 눈으로 보아서 주택 결함 검사를 해야 하는데도 불구하고, 주택 검사원이 검사한 보고서에만 의존하는 경우가 허다하다. 한인 판매자 집 사건이 있었다. 구입자 부동산 업자는 잘못된 주택 검사원 보고서에 의존해서 아무런 문제가 없다고 했다. 구입자 부동산 업자가 검사원 상대로 맞고소를 했다. 법원은, 구입자 부동산 업자가 검사원 상대로 소송 할 수 있지만, 구입자 부동산 업자는 법에서 정한 검사를 안했다. 구입자 부동산 업자한테 최고의 높은 대리인 의무가 부여된다고 판결했다.
주택 검사원 준수 사항 :
주택 검사원이 검사하는 부동산에 경제적 이익을 갖인 사람은 당해 주택 검사를 할 수 없다. 주택 검사원의 계약서에는, 숨어 있는 결함, 눈으로 볼 수 없는 결함에 대해서는 책임이 없다고 되어 있다. 주택 검사원이 눈으로 보이는 결함을 발견 못했으면 구입자에 대한 태만이다. 검사원이 태만하게 검사했을 때는 구입자가 비록 돈을 지불하지 않았더라도 검사원한테 책임이 있다. 만약에 판매자가 검사 의뢰를 했는데, 구입자가 엉터리 보고서에 의존한 피해가 발생 했다면, 구입자에게도 책임이 부여된다. 구입자도 검사 할 의무가 있기 때문이다.
부동산 업자와 주택 검사원 모두에게 동일한 검사 의무가 있을 때에는, 구입자 피해에 대해서 각각 그리고 공동 책임이 부여될 수 있다. 이 뜻은, 부동산 업자는 주택 검사원의 검사에만 의존을 하면 안 된다. 일반적으로 부동산 업자들이 부동산 결함 검사를 할 줄 모른다. 눈앞에 잘못된 결함이 있는데도 이것이 결함인지 안인지를 분간 못하는 부동산 업자들이 있다. 구입자는, 판매자나 부동산 업자의 검사 결과에 대한 것을 믿을 수가 없다는 전제하에서 주택 전문 검사원을 채용한다. 구입자는 주택을 구입하기 이전에 무엇이 잘못되어 있다는 것을 알 수 있어야 된다. 전문 검사원을 채용했더라도 판매자와 구입자 그리고 부동산 업자는 법적 의무를 완수해야 된다. 검사원이 결함을 못 찾아내었다고 하더라도 판매자가 알고 있었던 결함을 숨기고서 구입자에게 밝혀 주지 않으면 사기가 된다.
주택 검사원이 검사 할 수 없는 사항은;
(1) 주택 검사원이나 그의 회사가 운영 또는 재정적 관련이 있을 때에는 이해상충이 있으므로 검사를 하면 안 된다.
(2). 주택 검사 보고서를 작성한 날로부터 12 개월 이내에는 검사한 주택에 대해서 돈을 받고서 수리를 하면 안 된다.
(3) 주택 검사원 또는 회사가 주택 매매와 관련 된 소유권과 관계 또는 재정적 관련이 있을 때에는 검사를 할 수 없다.
(4) 소유주, 부동산 업자로부터 어떠한 보상 또는 제공, 유인 또는 검사를 위해서 소개를 받기 위한 보상 행위를 하면 안 된다.
(5) 검사 보고서 결론을 위해서 사전에 결함에 대한 결론을 내거나 또는 Escrow 종결 시에 결론을 내면 안 된다.
(6) 주택 검사원 회사와 관련 된 자기 회사를 위한 검사는 할 수 있다.
(7) 검사원이 계약에 의해서 검사원에 대한 법적 의무 또는 공소시효를 제한 할 수 없다. (8) 검사원이 구조물, 구조물이 토목, 전기, 구조물 성질, 기계학, 건축, 토목기사, 시공업자, 곤충 방제 면허가 없는 이상 이런 분야 분석을 할 수 없다. 그리고 부동산 업자 의무, 판매자가 구입자한테 밝혀야 할 결함 사항 보고서 작성, 부동산 업자가 검사해서 구입자에 밝혀야 할 사항에 영향을 주면 안 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
