정부가 세입자 보호
주거용 임대를 처음 성경에서 말 한 것은, “바울(Paulus)“은 자기 셋집에서 꼬박 2 년을 지내면서 찾아오는 손님을 맞이 했다 (사도행전 28:30)는 내용이 있는 것으로 보아서 당시에도 셋방살이를 했다. 정부가 임대료를 규제하기 시작한 역사는 “Roma“ 시절부터로 알려져 있다. “Roma“ 상원 의원이 150 B.C.에 자기 건물주가 임대료를 2 배로 올렸다고 제소했다. Roma 황제는, 시골에는 1 년에 동전 2,000 량 (1950 년 기준 1 년 $100), 성읍에는 동전 500 량 이상을 받지 못한다는 법을 공포했다.
임대 규제는 1 차 대전 후 Europe 전역에서 이루어졌다. 2 차 대전 후에는 세계 전역에서 임대료 규제가 이루어 졌다. 미국은 1 차 대전 중인 1918 년에 법으로 제정했다.
규제 목적은, 불행을 당하면 주택 공급이 감소하고, 임대료를 지불할 수 없는 처지가 된다. 전쟁, 사고, 전염병, 기근, 천재지변으로 피해당한 사람을 보호해야 된다는 것이다.
전쟁 중에는 주택 건축이 중단되고, 군수 산업체 고용 증가로 주택 공급이 부족하다.
전쟁 이후에도 다른 지역으로의 인구 이동과 인구 증가로 주택 공급이 부족하다. 임대료가 높으면 전쟁 물자 생산에도 문제가 발생한다.
주거비용이 치솟게 되면 정부가 국민 주거 보호를 위한 경제 정책에 개입해서 타협점을 찾아야 된다. 반대로 건물주 입장에서는 임대료가 너무 낮아서 투자 가치가 없으면 주거 임대에서 상가로 전환시키게 된다.
주택공급 부족으로 주택 가격이 치솟는 지역에는 건물주와 입주자 사이에 분쟁이 심하므로 입주자 보호를 위한 규제를 한다. 입주자의 특별한 불법 행위가 안이면 퇴거 시키지 못한다.
건물주는 기존 입주자를 퇴거 시키고, 새 입주자로 교체함으로서 더 많은 수입을 올리고자 편법을 찾는다.
정부는 주민 건강, 안전, 복지에 필요한 법안 제정 권한이 있다. 입주자 보호를 위한 준 사법권이 부여되어 있다. 임대료 인상 방지를 위해 최대 상한선을 결정한다. 기존 입주자한테 임대료 인상을 낮추어 주므로 이사를 가지 않도록 하자는 목적이다.
임대료 규제 목적은 건물주가 입주자를 위한 저렴한 주택 보증인이 되라고 강조하는 것도 안이며 임대 건물 관리와 service를 축소시키려는 것도 안이다. 건물주한테 실제적이고 합리적인 모든 비용을 지불하도록 허용함으로서 공정한 이익 환수가 되도록 함과 동시에 지역 사회 주민에게 적절히 관리되는 임대 주택을 제공하고 공공 이익을 보호하자는 것이다.
정부가 사유 재산에 대한 물리적 침해 또는 사유 재산 몰수 보다는 사회 공동 이익을 증진시키기 위해서 입주자에게 경제적 편익과 부담을 조정한다. 정부는 임대료 규제를 안 받는 부동산과 동일한 수입을 마련 해 주어야 할 의무가 없다는 판결이다.
임대료 규제는 정부에 의한 독단적인 행위이므로 불법적 가격 담합과는 다르다. 소유주한테 공정하고 합당한 수익을 제공하도록 계산되었을 때에는 지방 정부가 임대료 규제를 할 수 있다. 개인 간의 협정으로 최대 임대 가격을 지불한다는 계약을 금지한다.
시청이 임대료 인상 규제를 위해서는 법적으로 승인되어야 하고, 행정 기관 규제 목적 달성을 위한 효과적 필요성이 있어야 된다. 최종 판단 결정은 법원에 있다. 임대 규제 위원회에서 결정한 임대료보다도 추가 징수를 했을 때에는 배심원 재판 청구 자격이 없다.
그러나 건물주한테는 반대 심문이 허용되어야 한다. 건물주한테 임대료 인상 제한, 특정 종류의 건물주한테 임대료 인상 금지, 특정 환경 조건에 관계를 두고서 임대료 규제 또는 이익을 영구적으로 동결하면 안 된다. 단, 건물주는 합당한 투자 환원이 없다는 것을 증명해야 된다. 각 시에 따라서는 연간 자동 임대료 인상 폭을 결정해 두고 있다. 불합리하다면, “임대료 조정 위원회”에 신청해서 부결 된 후에라야 법원에 소송을 할 수 있다.
최근에 임대료 상승으로 건물주들이 임대 수입을 올리기 위해서 기존 입주자를 퇴거 시킬려고 혈안이 되어 있다. 건물주는 입주자 퇴거를 위해서 여러 편법을 사용한다. 입주자가 아무런 법률 위반이 없는데도 법률 위반, 차별 행위, 보복, 임대료 올려 받기 위한 사기성 퇴거가 있다. 그리고 입주자한테 돈을 지불하고서 입주자 임대권을 구입하는 방법도 사용한다. 즉, 돈을 지불하고 퇴거 합의를 했다는 것이다. 건물주와 입주자 사이의 합당한 합의에는 퇴거를 시킬 수 있다. 그러나 이 합의가 미래 임대료를 올리기 위한 수단인 경우에는 일반 대중의 관습에서 허락되지 않는다.
San Francisco 시는 2014 년에 건물주가 입주자 임대권을 구입해서 퇴거당하는 입주자 보호를 위한 조례를 제정했다. 건물주는 임대권을 구입하기 이전에 입주자의 법적 권리, 입주자가 일방적으로 45 일 이내 계약취소, 입주자 권리 대리 기관에 정보 제공을 허락했다. 그리고 입주자가 노인, 장애인, 중환자 또는 한 방에 2 명 이상 거주하는 입주자 임대권을 구입 했을 때에는 10 년 이내에는 Apart 를 condo 로 전환하지 못한다. 건물주 협회는, 언론자유, 개인 권리, 부채 자유 합의 계약 위반 소송을 했다. 연방 법원은, 입주자 권리를 통고하도록 한 것은 당사자 간의 현실 문제가 경제적 영향을 줄 수 있기에 입주자 권리를 통고해 주어야 된다. 입주자가 흥정 할 수 있는 위치를 격상시켜 준다.
건물주가 임대권을 구입하겠다는 뜻을 통고받은 것이지 입주자가 합의에 서명 한 것이 안이다. 개인적 사생활을 침범도 없다. Apart를 condo 변경 제한은, 정부 필요성 목적에 부합되므로 정부가 합당하게 집행할 수 있다. 정부는 입주자 보호를 위한 특별한 조치를 할 수 있기에 계약 방해가 안이라고 지난 2 월에 판결했다.
현재 L.A. 시는 부당하게 퇴거 당하는 세입자 보호를 위해서 법률 지원을 해 주기로 2018 년 8 월 17일 통과 되었다. 그리고 L.A. Couty 는 Mobile home에 대해서도 연 3 % 이상 임대료 인상 제한이 9 월 4 일에 통과 되었다.
특히 2018 년 11 월 선거에서 주민 발의안에서 임대료 규제 확대를 주 전체로 확대 적용하고, 연도와 관계없이 새 단독 주택, condo 도 임대, 오래된 주거 입주자가 방을 비웠을 때에는 새 임대료에 적용 시킬 수 있는 것도 규제를 함으로서 과거 Costa-Hawkins Act 법을 무효화 시키자는 것이다. 이렇게 된다면, 현재 한 사람이 몇채씩 단독 주택을 구입해서 임대 주고 있는 건물주한테 큰 타격 대상이 될 수 있고, 주택 가격 안정에 도움이 될 것이다. 특히 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 임대료 조정에도 도움이 될 것이므로 저 소득층 주민한테는 환영 할 일이지만 건물주 한테는 과거와 같은 상당한 임대 수입을 기대하기 어렵게 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
