새 주택, Condo 결함 청구
새 주택이지만 허다한 부실 공사를 보게 된다. 부동산 경기가 좋은 시절에는 더더욱 많은 부실 공사가 발생한다. 단독 주택 부실 공사 청구는 소유주가 바로 개발업자한테 수리 청구를 하면된다. 그러나 Condo, 단독 주택 공동 관리 단지에 부실공사가 발견되면 먼저 관리 협회(HOA)에 보고한다. 그리고 Condo 소유주와 관리협회(HOA)가 공동으로 개발업자 상대 소송을 하지만 때로는 HOA가 소송을 대리하기도 한다.
한 사건에서, 개발업자는 HOA는 계약 당사자가 안이다. 계약상 손실만 소송 할 수 있다고 주장했다. 대법원은, 협회가 공동 지역을 관리하므로 개발업자와 개인적 계약이 성립됨으로 HOA가 소송 할 수 있으며, 개인 소유주와 같이 소송 할 수 있다고 판결했다.
개발업자 상대 결함 소송은 새로 분양된 부동산에만 한정 한 것이 안이다. 특히 20 동 이상 단지는 소송 이전에 개발업자한테 결함 시정 통고와 중재 절차법을 준수해야 된다.
새 주택, 새 Condo 결함 청구 법 :
과거에는 주택 구입 후 결함이 발견되었을 때, 개발업자한테 수리 해 달라는 통고를 한 후에 적합한 시간에 수리를 안 해 주면 곧 바로 소송을 접수 했었다. 그러나 2003 년 1 월 1 일 이후부터는 이 방법이 안 통한다.
지난 2015 년에 37 명의 새 주택 구입자들이, 개발업자 상대로 소송했다가 수리 절차법을 무시했기에 패소 당했다.
새 법은, 주택 결함 소송 이전에 개발업자한테 등기 우편으로 결함 통고를 한다.
항의자 이름, 주소, 연락처, 연락 방법, 어느 위치에 무엇이 잘못되어 있으며 무엇을 위반 했는가를 설명해야 한다. 항의 편지를 받은 후 결함 조사를 할려면, 개발업자는 14 일 이내에 결함 통고를 받았다는 확인 회신 편지를 주택 소유주에게 보내야 된다.
개발업자로부터 연락이 없으면 60 일 이후에 소송을 할 수 있다.
주택 소유주는 합당한 관리를 해야 된다. 개발업자는 시공업자 또는 자재 생산업자와 서면으로 대화를 해야 된다. 이를 이행하지 않으면 개발업자 권리 보호를 상실한다.
검사하는 모든 비용은 개발업자 보험에서 처리한다. 개발업자는 14 일 이내에 결함 검사를 한다. 결함 검사를 한 후 48 시간 이내에 검사한 장소를 다시 원상 복귀 시켜 두어야 된다. 만약에 개발업자가 2 번째 검사를 할 때는 첫 검사를 한 후 3 일 이내에 재검사 한다는 것을 서면으로 통고해야 된다. 2 번째 검사는 첫 검사를 한 날로부터 40 일 이내에 해야 된다.
개발업자는 첫 검사를 한 날로부터 30 일 이내 또는 2 번째 검사를 한 후에 서면으로 결함 사항을 수리하겠다는 뜻을 제시해야 한다. 결함에 대한 수리뿐만 안이라 손실에 대한 보상을 해 준다는 것을 이 조문에서 정한 시간 이내에 제시해야 한다.
주택 소유주는 이 편지를 받은 날로부터 30 일 이내에 수리 하라는 회답을 해야 된다.
만약에 주택 소유주가 개발업자한테 수리를 의뢰하고 싶지 않을 때는, 개발업자는 20 일 이내에 다른 제 3 의 시공업자를 통해서 결함 검사를 다시 할 수 있다.
동시에, 주택 소유주도 다른 제 3 의 시공업자로부터 20 일 이내에 시공에 대한 견적을 받을 수 있다. 주택 소유주가 다른 제 3 의 시공업자의 견적을 받았을 때는 35 일 이내에 시공업자와 함께 누구를 선정 할 것 인가를 결정해야 된다.
이 날로부터 20 일 이내에 처음 시공한 사람을 채용 할 것인가 안이면 다른 시공업자를 채용 할 것인가를 결정해야 된다.
만약에 주택 소유주가 시공업자에게 수리 할 것을 허락했으면 상호간에 합의된 날로부터 14 일 이내에 작업을 시작해야 한다. 수리는 최대한 적정 시간 내에 완공해야 하며 120 일 이내에 완공해야 된다. 만약에 수리를 했지만 또 결함이 있으면 주택 소유주는 100 일 이내에 다시 소송을 접수 할 수 있다.
수리를 했지만 주택 소유주가 다시 결함을 발견한 후 개발업자에게 재 수리 편지를 보낸 후 개발업자는 45 일 이내에 주택 소유주에게 연락을 해야 한다.
만약에 새로 수리를 했고 수리를 위한 법적 절차를 이행 했는데도 결함이 있을 때는 “중재 심의“를 요구 할 수 있다. 중재 재판을 요구한 후 15 일 이내에 중재 재판을 해야 한다. 중재재판은 상호간에 다른 합의가 없는 한 4 시간만 한다. 주택 소유주의 선택에 의해서 중재 재판 비용을 상대방과 50 % 로 나누어 지불 할 수 있다.
중재 심의를 하면 공소 시효는 다음 재판 일자까지 또는 100 일 이후 중 어느 것이든 기간이 긴 것을 택한다.
집 소유주가 개발업자한테 수리 청구를 한 후 완결될 때 까지 300 일이 소요된다. 중재 심의 제도도 잘못 되어 있다. 이 법은 개발업자 보호를 위해서 만든 것이므로 잘못 된 제도이다.
매매 계약서에는 “개발업자가 먼저 수리할 권리법”에 의해서 수리 절차를 적용한다고 했다. 소송을 접수하기 이전에 개발업자가 공사 결함 문제를 먼저 해결하기 위한 절차법이다. 개발업자한테 결함 조사와 수리 할 수 있는 기회를 소송 이전에 부여해야 된다. 그래도 해결이 안 되었을 때는 구속력이 없는 중재 신청을 통해서 해결하도록 한다.
이 절차를 이행하지 않으면 패소 당한다.
개발업자 상대 수리 통고 법 (Right to Repair)은 관습법 보완이지 개발업자 책임을 벗어 날 수 없다는 판결 :
개발업자한테 수리 통고를 안했기에 주택 결함 수리를 청구한 소유주들이 패소 당한 사건들이 있었다. 이 후에 대법원에서 이 문제에 대한 판결을 했다. 개발업자한테 대한 공사 결함 청구법 절차를 준수하지 않았더라도 주택 소유주한테 피해는 남아 있기에 청구를 계속 할 수 있다. 그리고 개발업자 결함 청구법을 소송 이전에 준수하도록 하면 된다는 판결이다.
2018 년 California 대법원에서, 공사 결함 관습법은 공사 결함 결과가 경제적 손실과 부동산 손실 양쪽에 있기 때문에 소송 이전에 개발업자한테 결함 통고하는 것과 개발업자가 먼저 수리 통고를 받아서 수리 할 기회 부여 권리 (Right to Repair Act) 절차를 보충한 것이라는 판결이다. 즉, 부동산 손실에 대한 보완법이며 경제적 손실을 보완 한 것이므로 관습법에 적용되어야 한다고 판결했다. 개발업자한테 사전 통고를 안했더라도, 어떻든, 주택 공사 결함이다. 개발업자는 태만과 생산품 결함 또는 피해에 대한 보상 소송은
계속되는 것이지 중단 되는 것이 안이다. 그리고 주택 보증과 구입 계약은 개발업자한테 대한 수리 통고 법에 적용되지 않는다. 그리고 개발업자한테 통고 의무와 결함을 시정해야 할 기회가 아직도 부여되어야 된다는 것이다.
개발업자의 대응 시간은 환경과 법에 의해서 변화가 있을 수 있다. 개발업자는 보상을 벗어 날수 없으며 환경에 따라서 신속하고 합당하게 처리해야 된다. 개발업자 상대 수리 통고 법은, 개발업자와 주택 소유주가 응급 시에 빨리 결함 손실을 최소화하기 위한 법이다. 공사 결함 수리 법은, 소송 이전의 절차 행위이므로 이 절차를 맞친 후에 소송하라고 판결한 것은 합당하다고 판결했다.
부동산 업자와 개발업자 :
개발업자가 부동산 업자를 채용해서 판매했다. 부동산 업자가 사실 은폐를 했을 때에는 부동산 업자와 개발업자 상대로 소송 할 수 있다.
한 사건에서, 2005 년에, 공동 관리 지역 진입로 (driveway)에 산사태가 났다. 개인 소유주는 HOA 상대로 소송했다. HOA는 개발업자와 부동산 업자상대 소송했다. 부동산 업자가 구입자한테 토질 유실 문제 은폐, HOA 비용이 실제 보다도 낮게 설명, 법에서 요구하는 매매 서류를 전달하지 않았다. HOA는 피해보상을 $3,000,000 받았다.
Condo 물 피해 :
Condo 아래층이 물바다가 되었다. 구입자는 판매자 상대로 소송했다. 판매자와 HOA는 개발업자 상대로 소송했다. 수리 견적이 $1,000,000 이었다. 소송 중에 적은 액수로 합의한 돈으로 일부만 수리했다. 수리 한 후 3 년 후에 판매했다.
판매 시에 부동산 결함 보고서 (TDS)에는, "비가 많이 왔을 때에 땅 밑의 벽과 바닥 피해“라고 기재했다. 부동산 업자는, “차고에 물 피해가 있었든 것으로 안다”고 했다.
구입하기 전에 검사를 했다. 검사원은, “차고 벽에 물이 새었든 흔적이 있다. 구입자는 판매자한테 질문했다. 판매자는 수리 한 후 지금까지 아무런 문제가 없었다고 설명했다.
구입한 후 2년 6 개월 후쯤에 물이 새어서 다시 홍수가 되었다.
구입자는 판매자가, 일부만 수리한 사실, 과거 피해 보고서를 숨겼고 개발업자와 시공업자를 상대로 소송한 사실도 숨겼다면서 판매자 상대로 소송을 했다. 판매자는, 물 피해가 있었든 사실만 밝히면 된다. 자세한 수리 사항을 밝힐 의무가 없다. 수리 후에는 아무런 문제가 없었다.
지방 법원은 판매자 승소를 판결했다. 고등법원은, 판매자는 잘못이 없지만 개발업자한테 문제가 있다. 판매자는 소송에 대한 자세한 것을 밝힐 의무가 없다.
왜냐하면, 구입자가 자세한 내용을 알기 위해서는 소송 사실을 찾아 낼 수 있었다. 판매자가 과거에 물 문제가 발생했든 사실을 설명한 것은 정확하다. 판매자는 중요한 사실을 밝힐 의무가 있지만 중요한 문제를 상세한 설명까지 할 필요 없다.
예로서, 어떤 시공업자, 견적, 몇 명의 시공업자, 등등은 필요 없는 설명이다. 한명의 수리업자만 필요 한 것이다. 배심원 재판을 하라면서 번복 판결을 했다.
Condo 창문 틈으로 빗물 :
Condo 창문 틈으로 빗물이 스며들어 곰팡이가 서식했다. 공사 완공 이전에도 이런 문제가 있었지만 이 사실을 밝히지 않았다. HOA는 수리하는 18 개월 동안 다른 장소로 옮기는 이사비와 다른 비용까지 지불 하라고 했다. 건설업자의 어떤 보험회사는 건축 공사 이전에 보험 약정이 취소되었고 어떤 보험 회사는 문을 닫았든 곳도 있었다. 다행히도 창문 시공 업자와 다른 업자의 보험 회사를 통해서 합의금으로 $4,014,066을 받았다.
또 다른 사건에서, Condo 290 동을 1980년 말에 완공했다. 지붕, deck, 창문으로부터 비가 새고, 곰팡이, 벽난로가 떨어져 나오고, 퇴색, 공기통 잘못 설계, 부엌과 화장실 tile 공사 결함으로 HOA는 시공업자와 하청업자들 상대로 $11,000,000을 청구를 했다. $4,500,000에 합의 했다.
결함 공소 시효 :
1985 년 10 월 26 일에 공사 완공 등록을 했다. 시공업자는 지붕과 온열 결함 수리를 1985 년 ~ 1986 년에 했지만 계속 문제가 발생했다. HOA는 개발업자한테 1996 년 1 월 19 일에 설계 잘못과 공사 결함 통고를 했다. 1996 년 6 월 12 일에 소송을 제기했다. 시공업자와 하청업자는 눈에 보이지 않는 결함 공소시효 10 년이 경과되었다고 주장했다. 법원은, 수리에 참여한 업자들은 10 년의 공소시효가 연장되었다.
또 다른 사건에서, 2 번째 구입자는 공사 완공 후 16 년 후에 결함을 발견했다. 법원은, 보장 또는 태만에 대해서 문제 발견 후 3 년, 4 년 공소 시효를 적용해 준 사건이 있다.
그러나 많은 다른 사건에서는, 비록 수리를 해 주었더라도 공사 완공부터 10 년이 경과되었을 때는 무효라는 판결이 있다.
눈으로 보이는 결함이 태만, 위법 행위, 생산품 결함 은 3 년, 보장 또는 서면은 4 년 이다. 눈에 안 보이는 결함은 10 년이다. 특히 2003 년 1 월 1 일 이후에 건축된 주택에는 건축 항목 별로 공소 시효가 1 년, 2 년, 4 년, 5 년 그리고 10 년으로 변경되었으므로 주의해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
