주택 영업 금지
단독 주택에서 영업행위를 하면 안 된다. 주택에서 하숙, 여관업, 단기 임대, 쪽방 임대는 불법이다. 한 집을 한 입주자 또는 한 식구 입주자가 안인 각각 다른 2 사람 이상한테 임대 주는 것은 영업행위, 단독 주택 분할 규약 또는 HOA 규정에서도 위반이 된다. 주택에 사무실을 만들어 손님이 집으로 방문하도록 하면 안 된다.
땅 면적이 144 acre나 되어도 주택 지역 지목인 때에는 주택 이외의 영업 활동을 못한다.
땅을 분할할 때에 주택 단지로만 사용한다는 규약을 등록한다. 정부 개발 규정과 토지 활용 지목(地目)법에서도 단독 주택 이외의 사용을 금지한다. 이러한 규제를 통해서 주거지역으로 보호 할 수 있기 때문이다. 단, 주택에서 허용된 영업 업종은 어린이 유아원 6 ~ 14 명 이하, 6 명 이하 노인요양, 부모가 보호 할 수 없는 어린이 양육 (Foster home) 뿐이다. 그리고 시 에 따라서는 단기 임대를 허용하는 곳이 있고, 없는 곳이 있다.
주택에서 의료 사무실 운영 :
공동관리 협회 (HOA)에서, 방문자, 종교와 관련된 환자, 영양분석 전문 및 약사 면허자가 집에서 일주일에 5 일, 하루에 8 명 정도 손님을 접견해서 의료 진단과 종교 관련 상담을 했다. 약사는 건강상 운전이 어려워서 집에서 환자를 보았다. HOA는 위법 소송을 했다. HOA는 1 년에 1,060 명의 방문자가 있었다고 주장했다. 주택 소유주는 주택 기회균등, 종교, 장애인 차별이라고 주장했다. 법원은, 주택에서 이런 영업 활동은 시청과 HOA 허가 사항이며 주택 지목법 위반이라고 판결했다.
단기 임대 (숙박 공유) (AirBNB) :
단독 주택 세입자가 internet을 활용해서 단기 임대 (airbnb)를 제 3 자한테 임대 주는 경우가 있다. 단독 주택을 활용해서 Hotel/Motel 같은 사업을 하는 것이다. Hotel/Motel 사업과 경쟁이 되기 때문에 이들 업체에서는 가정 집 단기 임대를 반대하고 있다. 이웃 주민들도 반대한다. 짧은 기간에 단기간 임대 주는 것을 airbnb (air-bed-and-breakfast)라 한다. 현재 이 사업이 번창하고 있다.
특정 시에서는 30 일 이내의 짧은 기간 임대 주는 것을 시 조례로서 금지하는 곳이 있다. 단독 주택으로 합법적인 건축 허가를 받았더라도 사용 목적과 사용 인원수 변경이 되면 건축법과 지목법 그리고 영업 면허법을 준수해야 된다. 특히 단독 주택을 hotel/ motel 또는 임시 거주지로 사용하면 지목법과 건축법 위반이다.
건물주가 안인 사람이 이런 임대 계약이나 사업을 하면 지목법 위반이며 불법이다. 퇴거 대상이 된다. 그리고 임대 계약에서 일반적으로 “법률준수 요구” 사항이 있기에 임대 계약 위반이 된다.
단기 임대는 공공 민폐, 불법 영업, 지목법 위반으로 규정한다. 보통 단기 임대 숙박자는 3 일 ~ 7 일이며 평균 6.85 일 체류한다. Palm Spring 시에는 “휴가용 단기 임대” 조례 위반은 첫 위반 $250, 두 번째는 $500 벌금이다. 그러나 소유주나 입주자에 대한 기회균등법 위반이라는 반대도 있다. Oregon 주의 Cannon Beach 주민 20 %가 단기 임대 주택이다. New Mexico Santa Fe 시에서는 1 년에 17 회만 단기 임대를 허용한다. 시에 따라서는 단기 임대를 허락하지만 임대업 등록, 인원 제한, "단기 임대 세금 (TOT)" 도 지불해야 된다.
단기 임대 주택에는 부정적인 요소들이 있다. 이웃 주거용 주민한테 불편을 준다. 안정된 주거 생활 상태를 변경시키고 이웃을 불안정하게 만든다. 주거 전용 지목을 상업용 지목으로 변경 시켜 둔 상태가 된다. 이들은 이웃 주민에 대한 친화력이나 지방 정부에 대한 자원봉사 같은 협조나 참여도 없다. 소음, 쓰레기, 주차 위반, 밤늦은 시간까지 파티 등으로 인해서 이웃 주민에 소음을 일으키고, 성가신 민폐 행위에 이웃 주민들이 아우성이다.
대부분의 시에서 단기 숙박 사업을 금지하지만 특정 허가 조건하에서 허가를 받은 후에 승인 해 주는 시가 있다. 새로운 입주 허가, 영업 허가를 요구한다. 어떤 주택 관리 협회 (HOA) 에서는 90 일 이내의 짧은 기간 임대를 단기 임대로 규제하는 곳도 있다. 이 사업을 위해서는 지역 주택 단지, 관리협회, 각 지역 시청의 규제 또는 허가 사항을 숙지한 다음에 해야 된다. 보통 3 일 ~ 7 일이며 평균 6.85 일 체류한다. 이웃 주거지역 주민들과 각 시청은, 인원, 주차 제한, 면허 비, 전기, 하수구 시설 확장 공사 요구, 시청 검사비용, 허가 비를 요구하는 곳도 있다. 단기 임대를 주는 집과 이웃 주택 가격이 일반적으로 하락된다. 영구적으로 거주할려는 사람들이 이런 지역 주택 구입을 기피하기 때문이다. 시청 규제를 받는 것도 불편을 초래한다.
L.A. 시는, 2018 년 5 월 2 일에 연 임대 일수를 120 일로 제한하는 단기 임대를 가결했다. AirBNB 주택은 등록해야 되고, 과거 3년 동안 어떤 소란행위가 보고되지 않았을 경우 소유주가 $1,149를 납부 하면 연간 사용 일수를 120일 이상 초과하도록 허용하고 있다. 현재 LA 시에는 총 23,000채의 주택이 단기 임대 매물로 올라와 있는데 이 중 약 1 만 채가 AirBNB 등 숙박공유업체에 등록된 것으로 알려 졌다. 이 때문에 임대 주택이 매년 1500~2500개 동이 임대 시장에서 사라진다고 추산하고 있다.
L.A. 시의 AirBNB 조례가 통과 된 후에 현재 Sunset Bl. 와 Hollywood Bl. 선상의 Apart 빈방을 단기임대로 유용하는 건물주들이 있다. 단기 임대로 인해서 기존 Apart 입주자들의 항의가 심하다. 특히 이런 곳에서 범죄와 매춘부, 음란 행위, 소음, 범죄로 인해서 L.A. 시에서는 이들 도로 상의 주거 시설에 대해서는 AirBNB를 허용하지 않는다.
단독 주택을 침실 하나 씩 임대 :
단독 주택을 침실 하나씩 각각 다른 입주자한테 단기 또는 장기 임대를 주는 곳이 있다. 마치 쪽방촌 같다. 부엌과 거실은 공동 사용이다. 각 침실에 화장실이 있는 곳도 있지만 공동 화장실을 사용한다. 한 단독 주택을 여러 입주자한테 임대 주는 것은 지목법, 단독 주택 사용 목적에 위배되며 이것은 상업 목적이다. 단독 주택에 다른 입주자 2 명 이상을 두었을 때에는 임대료 규제법에도 적용된다.
사건 예 :
San Diego 시의 한 condo HOA에서 임대를 주었을 때에는 임대 계약서를 HOA에 제출해야 된다. 공동 관리 지역은 상업용으로 사용 할 수 없다고 되어 있다.
침실 4개 중, 한 방은 소유주가 거주하고 나머지 방은 각각 다른 입주자로 채웠다. 단기간 동안에 6 명한테 임대를 주었다. 2006 년에 한 방에 월 $300 ~ $550 을 받았다. 부엌과 거실만 공동 사용이며 침실과 화장실은 개인 단독 사용이었다. HOA에서 소음, 주차 위반 통고를 하면서 가족 관계가 안인 사람이 거주한다는 항의 편지를 보냈다. 단독 주택에 상업용으로 사용하면 안 된다.
법원은, 가족 구성원이 거주하는 것이 단독 주택 성격이다. 가족 정의 요구에는, 한 임대 계약서에 협회의 모든 규칙과 규정 준수를 “전체 그리고 단독 책임”이 부여되어야 된다. 그러나 한 집에 다른 2 명 이상의 입주자가 거주하는 것은 각각 가족 관계가 안인 사람이 임대료를 지불하고, 한 임대 계약에 구속되지 않으므로 "가족" 에 속하지 않는다. 주택을 점유하고 주택을 공동 사용 하는 것은 “일치된 경제 단위” 인데, 한 주택을 여러 사람한테 임대 준 것은 “일치된 경제 단위”가 존재하지 않는다. 가족 구성원이 거주하는 것이 단독 주택 성격이다. 전체 동 (unit)을 한 사람한테 임대 주었을 때는 상관이 없지만 가족이 안인 여러 사람한테 임대 주는 것은 단독 주택 사용 목적에 위배되며 상업목적이 된다. 지목법 위반이고 HOA 규정 위반이다. 소음을 일으킨 한 입주자한테만 소음 조례위반을 적용하지 전체 입주자 공동 위반은 안이라고 판결했다.
주택에서 하숙, 여관업도 위반 :
560 Acres 땅을 80 필지로 분할을 하면서 주택으로만 사용할 수 있지 어떠한 영업 활동은 안 된다고 소유권 증서에 명시 되었다. 이웃 사람이 144 acres 땅을 소유하고 있었다. 이 땅에서 자란 목재를 베어 영업하는 것은 분할 규제 위반이란 소송을 했다. 1986 년에 “주정부 산림위원회“로부터 3 년간 목재를 베어 낼 수 있는 허락을 받았다. 이웃은 나무를 베어 내기에 부동산 가치 하락, 주택 사용 분할 규칙 위반으로 1986 년 8 월에 소송을 했다. 법원은, 주택 지역으로만 사용하고 자연 상태를 유지 하도록 한 분할 규칙 위반이다. 도시 계획 위반이다. 숙박업, 하숙 집, 캠핑 (camping) 장, 소풍 장소, 닭 사육같은 것도 안 된다고 판결 했다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
