동거인 권리, 퇴거

Apart를 단기 임대 (Airbnb)로 활용, Apart를 Condo로 변경, Apart 임대 사업 철회로 인해서 Apart 동수가 감소하고 있기에 Apart 임대료가 상승하고 있다. 건물주는 가능한 과거 오래된 입주자를 퇴거 시키고자 혈안이 되어 있다. 이틈 사이에서 세입자 동거인을 솎아서 임대료를 올리든가 퇴거를 시켜서 임대료를 더 올려 받을려고 한다.

계약서에 서명을 안 한 동거인을 퇴거 시킬 수 있는 것 안이냐 ? 임대 계약서에 서명 안한 동거인이라면서 동거인 자동차를 강제 견인, 임대 계약서에 서명한 입주자가 잠시 타주로 간 사이에 동거인이 혼자 거주한다면서 Apart 문 열쇄를 바꾼 후에 입주를 못하게 한다는 문의가 있다. 심지어는 건물주가 gas, 물, 전기를 차단시키는 경우가 있다. 임대 계약에 입주한 입주자가 떠난 후에 동거인한테다가 새 임대 계약서를 작성하게 하고서 높은 임대료를 요구하는 건물주가 있지만 임대료 조정법에 적용 받을 수 있기에 잘못하면 건물주한테는 오히려 큰 피해를 당할 수 있다. 

동거인 인지 :

입주자가 임대 계약을 했다. 그리고 훗날에 입주자는 누이와 함께 동거를 했다. 입주자는, 입주자의 누이가 건물주한테 일부의 임대료를 지불했다. 입주자가 임대 방을 떠난 후에, 건물주는 누이한테 대해서 인상된 새 임대 계약을 해야 된다고 했다. 임대료 규제법에는, 입주자한테는 임대료 인상을 못한다. 그러나 입주자가 떠난 빈 방에 대해서는 임대료를 인상 시킬 수 있다고 되어 있다.

법원은, 건물주는 입주자의 누이가 오랫동안 거주하고 있는 것을 알고 있었으므로, 입주자의 누이는 법적 “입주자“이다.

임대 계약서에 서명 안한 동거인 :

처음 입주자와 공동 거주자인 동거인은 임대료 규제법에 의해서 보호 받는다.  임대 계약서에 서명을 하지 않았더라도, 임대 계약서에 서명했든 입주자가 떠났지만 그 동거인이 남아 있는 동거인 입주자의 임대권 위치는 임대 계약서에 서명을 한 입주자와 동일한 조건이므로 임대권을 첫 입주자로부터 이양 받은 전차인 (subtenant) 도 안이고 임대권을 이양 받은 사람도 안이기 때문에 동거인은 기존의 세입자이다. 기존 세입자 이므로 새 임대료 계약에 의해서 더 높은 임대료를 지불하지 않아도 되고 새 임대 계약에 의해서 점유 안 해도 된다는 판결이다.

첫 입주자와 함께 거주한 어린이 또는 다른 동거인이 임대 계약서에 서명을 안했고 또는 이들이 임대료를 지불 안했더라도 임대 규제법 보호를 받는다.

사건 예 : 엄마가 첫 세입자였다. 훗날 엄마가 이사 나가기 2 년 전부터 아들이 동거인으로 거주했다. 건물주는 엄마가 떠난 후에 아들로부터 직접 임대료를 받았고 임대료 인상도 아들과 협의했다. 건물주 변호사가 아들한테, 임대료를 항상 늦게 지불한다는 불평 편지를 보냈다.

약 1 년 후에, 건물주가 생각하기를, 아들이 새 입주자 이므로, 새 입주자한테는 임대료를 더 올려 받을 수 있다는 법에 적용시킬 수 있다고 생각 했다. 왜냐하면, 처음 임대 계약을 했고 임대 계약에 서명했든 첫 세입자가 떠났고, 아들은 1996 년 1 월 1 일 이전에 입주했기 때문에 임대료 규제법에 적용 안 된다고 생각 했다.

임대 조정 위원회, 지방법원 그리고 고등법원은, 아들은 임대 규제 예외 법 (Costa-Hawkins)에 적용이 안 된다고 판결했다. 왜냐하면, 아들은 엄마 임대권의 차임대자 또는 임대권 이전을 받은 사람이 안이다. 그러나 아들은 법의 목적에 따라서 기존 입주자이다. 건물주가 아들한테서 임대료 인상 흥정을 하기 이전부터 아들로부터 임대료를 수령했기 때문이다.

고등법원은 엄마가 떠났을 때에 엄마의 임대권 이전 또는 전 입주자로부터 임대권을 이양 받은 전차인 (sublease) 임대를 해 줄 의향에 대한 필요성이 없었다는 것을 증명할 필요가 없었다. 아들은 첫 세입자가 된 것이다.

두 다른 판결에서도, 원래 세입자의 자녀가 부모와 함께 입주해서 거주 했으면 부모가 사망 또는 부모가 다른 곳으로 떠난 후에 자녀가 계속 거주 할 때는 잔류 가족이 임대료 지불 또는 임대 계약을 하지 않았더라도 계속해서 입주 할 수 있다. 엄마의 임대권을 인수 한 것이지 새로운 입주자가 안이다. 그리고 임대 계약에서 임대권 이전, 전차인 (subtenant), 또는 거주자의 숫자를 제한하지 않았기 때문에 임대권 이전이다.

추가 동거인에 10 % 임대료 인상 ;

조례에서는, 한명의 입주자만이 입주를 허용하고, 그 후에 추가 사람이 그 장소에 입주를 할 때에, 건물주는 입주자를 퇴거 시키거나 임대료를 10 % 인상 할 수 있다고 했다.

사건 예 : 입주자의 약혼자가 입주자 방으로 이사를 들어 왔을 때에, 건물주는, 과거 임대료보다도 더 인상된 임대료를 지불해라. 그리고 과거 임대료의 10 %를 추가 인상한다는 새 임대 계약서에 서명을 하지 않으면 퇴거하라고 협박했다. 즉 법원은, 이 절차는 조례 목적에 위배 되므로 10 % 초과 인상은 무효라고 판결했다.

사건 예 :

임대 계약서에 동거인한테 추가 월 $1,000 임대료 인상 조항 때문에 결혼자이면서도 등록을 하지 않았다. 건물주가 동거와 가끔 거주한다는 사실을 알고서는 월 $4,000을 요구했다. 법원은 동거인으로 인증하고서 건물주는 $1,094,052을 입주자한테 배상하라고 판결했다.  임대료 인상을 할려고 시도 했다가 법률 위반으로 1 백만 불이 넘는 배상금을 지불했다.

입주자 사망과 동거인 :

만약에 입주자가 사망했을 때에는 법에 의해서 임대 계약은 취소된다. 그리고 사망한 입주자와 거주하는 다른 입주자가 임대 계약이 안 되어 있을 때에는 합당한 퇴거 사유 없이 퇴거를 시킬 수 있다. 그러나 임대 조정 시에서는, 사망한 입주자의 잔류 가족에 대해서는 계속해서 거주할 수 있다.

동거인의 임대료 수락 :

건물주가, 한 입주자와 거주하는 다른 입주자를 인정하고 있었지만 입주자가 퇴거 또는 사망했을 때에는 제 3 자인 전차인 (subtenant)을 퇴거 시킬 수 있다.  그러나 건물주가 제 3 의 입주자로부터 임대료를 수락했을 때에는 건물주와 제 3 자인 전차인은 건물주와 입주자 관계로 성립된다. 이런 경우에는, 시 조례에서 임대 조정 규제가 취소 된 것으로 되어 있기에 건물주가 퇴거 또는 임대료를 더 올려 받을 수 있는 것에서 제외 된다.

미성년자 동거인 : 조례에서 부모와 거주하는 미성년자도 세입자이므로 이사 비용을 지불해야 한다는 규정이 명시 되어 있지 않았을 때에는, 미성년자는 부모의 점유권에 의해서 점유는 할 수 있지만 계약을 수행할 수 있는 나이가 안이므로 이사 비용을 지불할 의무가 없다는 판결이 San Francisco 시에서 있었다. 하지만 L.A. 시는 미성년자도 세입자로 포함시켜 두고 있다.

사건 예 : 

* 부모와 동거하는 미성년자 이사 비용

부모와 함께 거주하는 미성년자 (minor child)한테도 San Francisco 시의 조례에 의해서 주거 임대 사업철회 법 (Ellist Act) 에 의한 퇴거 시 이사 비용을 지불하지 않아도 된다.

주거용 임대 건물이 San Francisco에 있다. 세입자, 부인, 성년 아들, 그리고 미성년자가 함께 거주하고 있다.

건물주는 2014 년 3 월에 주거 임대사업 철회 조례에 근거해서 임대 사업 철수 통고를 입주자들한테 했다. 그리고 통고와 함께 조례에서 요구하는 이사 비용의 50 % 를 먼저 지불했다.

입주자는 건물주한테, 62 세 이상의 노인에 해당되므로 1 년을 더 연장되어야 한다는 편지를 보냈다. 건물주는 여기에 인증을 한다면서 퇴거는 2015 년 3 월 27 일 까지라고 통고했다.

입주자가 이날 까지 퇴거를 하지 않았기에, 건물주는 퇴거 소송을 제기했다.

지방법원은, San Francisco 임대 조례에 의해서 미성년자 동거인한테 이사 비용을 지불하지 않았다는 주장에 법원은 이를 수락했다. 법원은, 이사 비용 액수가 정확했다는 것 보다는 주거 임대 사업 철회에 의해서 미성년자는 입주자이므로 정확한 이사 비용을 지불하지 않았다고 판결했다. 미성년자라고 해서 이사 비용에서 제외되는 것은 안이므로 $650 을 더 지불했어야 된다고 판결했다. 고등법원은 번복 판결했다.

주거 사업 철회법에서, 입주자와 이사 비용에 대한 정의를 서면으로 정확하게 말하지 않았다.

그리고 시청의 임대 조례)에서 ,세입자는, 건물주에 의해서 서면, 구도, 집 주인이 승인 또는 임대 만료 후에 잔류되어 있더라도 점유할 자격이 있는 사람으로 정의했다.

하지만 미성년자는 계약을 할 수 있거나 임대료를 지불 할 수 있는 의무가 없는 능력이다. 조례에서, 어떠한 법적 점유권을 소유한 것이 안이다. 부모가 점유할 권리에서 파생된 권리에 의해서 점유하고 있는 것이다. 임대 조례에서, 모든 법적 점유자는 입주자라고 명시하지 않았다. 새로운 가족에 대해서 “점유자”라고 했지 세입자라고 명시하지 않았다. 미성년자는 세입자(tenant)가 안이므로 이사 비용을 지불 할 의무가 없다고 판결했다.

그러나 L.A. 시 조례에서는 미성년자는 국세청 세법에서 미성년자가 부양가족으로 청구할 수 있는 미성년자는 세입자라고 밝혀 두고 있으며 미성년자 숫자에 따라서 이사 비용을 지불해야 된다. (LAMC 151.09G)

동거인 서면 수락 : 건물주가 입주자의 동거인에 대해서 서면으로 수락 했을 때에는 입주자로서의 자격이 있다.

퇴거 동거자 : 비록 조례에서는 임대료 규제에서 벗어났기 때문에 동거인은 임대료 규제에서 적용 안 된다고 하더라도 동거인은 임대료 규제법에 적용된다.

김희영     김희영 부동산 (951) 462 - 1070