입주자 매수, 퇴거
임대 주택 공급 부족으로 임대료가 치솟고 있다. 하루 종일 일을 해서 apart 임대료 지불하고 나면 입에 풀칠하기가 어렵다. 건물주는 돈을 더 벌기 위해서 오래된 입주자를 내 보내고 새 입주자로 교체를 함으로 더 많은 임대 수입을 올릴 수 있다.
오래된 입주자를 퇴거시키기 위해서, 합법을 가장해서 입주자한테 약간의 돈을 지불하는 조건으로 입주자를 매수한 후에 퇴거 시킨다. 입주자가 매수를 당하더라도, 법되로 한다면 훨신 더 많은 돈을 받을 수 있는데도 건물주가 제시한 돈이 많은 액수로 생각하고서 수락하는 입주자가 있다. 그러나 이것이 불법일수도 있고, 합법 일 수 있다.
주택 공급이 부족하고 주택 가격이 높은 지역에서는 오랜 세월 동안 건물주와 입주자 사이에 분쟁이 심하다. 입주자 보호를 위한 시청 조례는, 입주자의 특별한 불법 행위가 안인 때에는 퇴거를 못시키게 한다. 건물주는 이 법률을 피해 나가기 위해서 입주자한테 현찰을 지불하고서 임대권을 구입한 후에 퇴거를 시키고 새 입주자로 대체함으로서 높은 임대료를 받을 수 있기 때문이다.
건물주가 세입자를 합법적으로 퇴거시키는 방법이 있다. 건물주가 입주자한테 돈을 지불하고서 입주자와 합의하에 입주자가 자발적으로 퇴거하도록 한다. 즉, 입주자 임대권을 구입하는 것이다. 일반적으로 건물주와 입주자 사이에 협상된 합의 계약을 존중한다.
물론 합법적 퇴거 방법에는, 건물주나 직계 가족 거주, 임대 사업 중단이 있다. 그러나 이런 때도 이사 비용을 지불해야 된다. 하지만, 사기적으로 임대권을 구입하는 사건이 발생하고 있다. 건물주가 합의를 법적으로 인증 한다는 것을 악용하면 사기가 된다.
L.A.시는, 2016 년 12 월 16 일부터 “임대권 구입” 계약서를 시청 주택국에 사본을 제출해야 된다. 입주자는 서명을 한 후 30 일 이내에 다시 취소 할 수 있다.
사건 예 :
2017 년 2 월에 판결된 사건이 있다. 입주자가 22 년간 4 세대 연립 주택 (Four plex)에 거주 했었다. 새 건물주는, 입주자가 이사를 나가는 날에 $25,000 을 지불하겠다고 했다. San Francisco 조례에 의해서 소유주가 거주하기 위한 목적으로 입주자를 퇴거 시킬 수 있는데도 이 선택을 하지 않아도 되었다. 서면 계약에는, 입주자는 임대 장소와 관련하여 어떠한 청구도 하지 않는다. 여기에는, 잘못된 퇴거, 임대 조례 위반, 입주자가 다시 복위하는 권리를 포기한다. 건물주는 입주자한테 돈을 지불했다. 그리고 건물주가 떠나간 세입자 방을 새로 단장 한 후에 건물주가 입주했다. 건물주는 그 후 실업자가 되었다. 몇 개월 후에서야 취직을 했지만 회사가 다른 시로 이사를 함으로 건물주는 자기가 살든 방을 다른 사람한테 세를 주고서 회사가 위치한 시에 Apart를 구해서 이사를 했다.
입주자는 건물주가 거주하지 않고서 다른 입주자한테 임대 준 것을 알게 되었다.
입주자는 건물주 상대로 소송을 했다. 고소장에는, 시 조례 위반, 태만, 사기, “입주자 임대권 구입 (buyout)” 취소를 요구했다.
지방법원은 입주자한테 소송 기각 판결을 했다. 고등법원은 확정판결을 했다. 입주자는 건물주가 과거 입주자 방으로 거주하기 위한 의향을 잘못 설명했다는 증거를 하지 못했다. 합의 계약서에서, 시 조례 위반이 되었다고 하더라도 어떤 청구를 하지 않는다고 했으며 계약을 취소 할 수 없다고 했다. 임대 규제 조례에서는, 퇴거와 관련된 사항에 대해서만 권리 포기(waive)를 금지한다고 되어 있다. 그러나, 건물주 입주와 법적 합의에 의해서 돈을 받은 거래에 대해서는 입주자가 항의할 수 없다. 건물주와 입주자 사이의 합의는 오랜 세월 간 존중해 온 것이다.
사건 예: 건물주가 2001 년 2 월에 임대료 체납 퇴거 소송을 제기했다. 건물주와 입주자 변호사들이 합의를 했다. 합의문에는, 입주자는 2008 년 3 월 1 일 이전에 퇴거한다. 그러나 입주자는 퇴거를 안 했다. 건물주는 2009 년 2 월에 합의 이행 소송을 했다.
법원은 2010 년 3 월에, 건물주한테 승소 판결했다. 고등법원도 합의를 존경한다고 판결했다.
사건 예:
입주자는 2008 년 4 월에 임대 계약을 했다. 임대 만기가 끝이 난 후에 입주자는 “월별 기간 임대 (month-to-month)”로 거주했다. 건물주는 2011 년 12 월에, 임대 계약에서, 다른 입주자한테 불법적인 위협을 할 수 없다는 위반으로 3 일 퇴거 통고를 했다. 2012 년 3 월 법정 합의에서, 입주자는 임대 계약을 준수한다. 건물주는 퇴거 소송 취하한다. 만약에 입주자가 Apart를 떠났을 때에는 방안에 둔 모든 물건은 입주자가 포기 한 것으로 처리한다. 이 합의에 대한 계약 위반 시에는 24 시간 통고를 줌으로서 권리를 되찾는다.
건물주는 2012 년 5 월에, 과거 합의 판결 위반을 했기에 입주자 방을 점유 한다고 통고했다. 입주자는 재판 날짜에 출두 안 했다. 입주자는 방문을 잠갔다. 입주자는 퇴거를 중단시키기 위해서 판결 취소 신청을 했다. 법원은, 2012 년 7 월에 입주자한테 패소 판결을 했다. 입주자는 다시 지방법원 항소부에 항소했지만 2013 년 3 월에 다시 패소 당했다. 2013 년 5 월에 입주자는 건물주 상대로 불법 퇴거 절차가 잘못 되었다고 소송을 했다.
법원은, 입주자가 합의 위반 했다고 판결했다. 입주자는 다시 고등법원에 항소했다. 입주자는, 소송 청구는 사멸된 것이 안이라는 주장이었다. 왜냐하면 24 시간 통고 합의는 헌법에 위반된다고 주장했다. 법원은, 입주자가 법원 심리에 출두 할 기회가 있었는데도 하지 않았다. 입주자는 고소장과 법원 판결 통고를 받았다. “결정된 판결“에 합의 한다고 계약했다. 24 시간 통고에 대해서도 법원 심리를 하지 않겠다고 합의했다. 합의 사항에 대해서는 일반적으로 법적 통고보다도 짧은 통고를 줄 수 있다. 2012 년 1 월에 시작된 퇴거 소송이 2015 년 7 월 21 일에 판결되므로서 3 년 7 개월 만에 끝이 났다.
사건 예 :
합의가 미래 임대료를 올리기 위한 수단 인 경우에는 퇴거를 허락 못한다.
입주자가 1998 년 1 월에 L.A. 의 2 세대 주택에 2 년간 임대 계약을 했다. 입주자는 1998 년에 건물주가 아래층에 거주하면서도 단독 주택이라고 거짓 설명했다면서 소송을 했다. 입주자는 합의금으로 $25,000 을 받았다. 그리고 건물주와 입주자 사이에 합의 계약을 했다. 내용은, 2001년부터는 월 임대료 $5,900을 지불한다. 입주자는 정부 기관에 신고하지 않는다. 단독 주택으로 반환하는데 협조한다. 퇴거를 할 때는 상호간에 90 일 퇴거 통고를 준다.
건물주가 2004 년 1 월에 온수기를 수리 해 주지 않기 때문에 입주자는 임대료에서 수리비를 공제했다. 건물주는 임대료 체납이라면서 3 일 퇴거 통고를 했다. 입주자는 불법적인 임대료 증액을 지불한 돈 $83,400 반환해라. 90 일 퇴거 통고 합의 위반이다. 건물주는 과거 합의금으로 지불한 $25,000 환불 소송을 제기했다.
법원은, 아무리 개인 간에 합의를 했더라도 법을 준수해야 된다. 건물주는, 임대 규제법에서 정한 3 % 보다도 더 많은 액수를 지불한 임대료의 3 배를 지불해라. 건물은 단독 주택이 안이고 2 세대 주택이다. 건물주의 합의가, 미래에 임대료를 올리기 위한 수단인 경우에는 관습법 위반이다. 건물주는 입주자의 변호사 비용과 다른 경비를 지불하라고 판결했다.
사건예 :
2014 년에 San Francisco 시는 건물주가 사기적으로 입주자를 매수해서 퇴거 시키는 것을 규제하기 위해서 입주자 권리 조례를 만들었다. 건물주가 입주자 임대권을 구입하기 이전에 입주자의 법적 권리, 입주자 단독으로 45 일 이내에 계약취소 그리고 입주자는 입주자 권리를 대리하는 기관에 정보를 제공할 수 있도록 했다. 그리고 입주자가 노인, 장애인, 중환자 또는 한 방에 2 명 이상 거주하는 입주자로부터 건물주가 입주자 임대권을 구입 했을 때에는 10 년 이내까지 Apart 를 condo 로 전환하는 것을 허용하지 않는다고 했다.
건물주 협회는, 조례는 언론자유, 개인 권리, 부채에 대한 자유 합의 계약 위반이라는 소송을 했다.
연방 법원은 시청의 주장을 수락해서 승소 판결했다. 입주자의 권리를 통고하게 한 것은 건물주와 입주자의 실제 처한 사실이 경제적인 영향을 줄 수 있기 때문이다. 입주자가 흥정을 할 수 있는 위치를 격상시켜 준다. 건물주가 임대권을 구입하겠다는 통고서를 받은 것이지 입주자가 합의에 서명 한 것도 안이다. 개인적 사생활을 침범한 것도 없다. 이런 내용은 일반인에게 공포가 되었으며 얼마든지 조사를 해서도 알 수 있다. 건물주는 임대 사업을 하는 사람이고 입주자는 주거용으로 사용한다.
Apart 를 condo 변경 제한하는 것은 정부 필요성 목적에 부합되면 정부가 합당하게 집행할 수 있다. 정부가 입주자를 위해서 특별한 보호를 할 수 있기 때문에 자유 계약 방해를 한 것이 안이다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
