주택을 활용한 부업

한국은 골목 영업체, 골목 술집도 많다. 골목 영업체에 인접한 이웃 주택 환경은 일체 배려하지 않고 있지만 미국은 주거와 영업 지역을 분리 해 두고 있다. 주거 지역 환경 보호를 위해서 도시 설계를 할 때에 상가와 주택 사이에 완충지대를 두고 있다. 상가와 주택 완충 지대에 Apart, Condo 또는 다세대 주택, 소규모 사무실을 두고서 완충 지대를 만든다. 때로는 동네 공원으로 완충지대를 만든다. 단독 주택 소유주 배려를 위해서 주택이 안인 다른 용도로 사용 못 한다.

주택 단지를 개발 할 때에 단독 주택으로만 사용하되 영업활동을 못한다는 규약을 등록해 두고 있다. 정부 개발 규정과 토지 활용 지목(地目)법에서도 단독 주택 외의 사용을 금지한다. 이러한 규제를 통해서 안락한 주거지역으로 보호 할 수 있기 때문이다.

단독 주택이나 “콘도”를 소유한 사람이 집을 활용해서 사업이나 부수입을 올릴 수 있는 업종을 생각하게 된다. 그러나 법에서는 단독 주택은, 단독 주택 용도로만 사용해야 된다. 주택에서 어떠한 영업행위도 허용하지 않는다. 그러나 시내 중심가 Down Town 지역에 위치한 옛날 주택에는 지목법에서 “주거와 사무실”  영업 지목으로 지정 해 둔 곳이 있다. 즉, 과거 단독 주택에 영업 활동을 할 수 있도록 배려한 것이다. 물론 특정 업종을 지정해 두고 있다.

그리고 시에 따라서는 과거 단독 주택 외형 일부를 상가 형태로 변경하는 조건을 요구하기도 한다.

주택을 하숙, 여관업, 단기 임대, 손님이 내왕하는 사무실로 활용하면 불법이다. 단독 주택을 침실 마다 각각 다른 입주자한테 쪽방으로 나누어 입주자한테 임대하면 불법이다. 한 단독 주택에 2 세대 이상 입주자가 거주했을 때에 불법적 부당한 퇴거를 시키면 이사 비용도 지불해야 된다. 임대 규제법에 적용되기 때문이다. 단독주택은 임대 규제에 속하지 않지만, 만약에 한 주택에 각각 다른 입주자한테 임대를 주었을 때는 임대 규제법에 적용된다. 퇴거 시 입주자 이사 비용을 지불해야 된다. 

그리고 건물주는 방 전체를 입주자한테 인도 해 주어야 된다. 건물주는 계약에서 특별한 사항이 없는 한 방의 일부만 임대 줄 수 없다. 만약에 한 집을 다른 가족한테도 임대를 주었을 때에는 첫 세입자한테 전체 임대 주택에 대해서 임대 기간 동안 권한이 있다. 건물주가 2 중으로 임대를 주었기 때문에 다른 세입자는 임대료 지불 의무가 없다. 이런 경우에는 임대 계약을 취소하고 떠나도 되고 미래 임대료 지불 의무가 없다. 

특히 L.A. 한인 사회에서 단독 주택을 이용해서 무허가 하숙집, 무허가 건축 쪽방 임대 불법 영업행위로 처벌당한 사건들이 있다. 무허가 건축, 불법적 임대인 경우에는 형사 처벌, 시정 명령, 주정부 세금 혜택 취소를 당 할 수 있다. 더구나 건물주가 무허가 건축에 무허가 임대 사업을 했을 때에는 입주자가 임대료를 지불하지 않았다는 사유로 퇴거 시킬 때도 입주자는 이를 이용해서 퇴거 방어로 사용할 수 있다. 그리고 체납된 임대료를 받을 수 없다.

주택에서 영업을 하면 다른 이웃에 소음, 범죄, 교통 등의 불편과 위험을 갖게 된다.

주택 용도로 사용한다는 것은 토지 분할 시의 개인 간의 협약이며 정부와 토지 분할 조례에서도 규제한다. "콘도“와 같은 공동 관리 지역 (HOA) 에서도 규제한다.

단기 임대 (숙박 공유) : 단독 주택을 활용해서 Hotel/Motel 같은 사업을 하는 것이다. Hotel/Motel 사업과 경쟁이 되기 때문에 이들 업체에서는 가정 집 단기 임대를 반대하고 있다. 이웃 주민들도 반대한다.

짧은 기간에 단기간 임대 주는 것을 airbnb (air-bed-and-breakfast)라 한다. 현재 이 사업이 번창하고 있다. 특정 시에서는 30 일 이내의 짧은 기간 임대 주는 것을 시 조례로서 금지하는 곳이 있다. 단독 주택으로 합법적인 건축 허가를 받았더라도 사용 목적과 사용 인원수 변경이 되면 건축법과 지목법 그리고 영업 면허법을 준수해야 된다. 특히 단독 주택을 hotel/ motel 또는 임시 거주지로 사용하면 지목법과 건축법 위반이다.

단독 주택 세입자가 internet을 활용해서 단기 임대 (airbnb)를 제 3 자한테 임대 주는 경우가 있다. 건물주가 안인 사람이 이런 임대 계약이나 사업을 하면 지목법 위반이며 불법이다. 퇴거 대상이 된다. 그리고 임대 계약에서 일반적으로 “법률준수 요구” 사항이 있기에 임대 계약 위반이 된다.

대부분의 시에서 단기 숙박 사업을 금지하지만 특정 허가 조건하에서 허가를 받은 후에 승인 해 주는 시가 있다. 새로운 입주 허가, 영업 허가를 요구한다. 어떤 주택 관리 협회 (HOA) 에서는 90 일 이내의 짧은 기간 임대를 단기 임대로 규제하는 곳도 있다. 단독 주택을 Hotel, Motel 같이 영업한다. 이 사업을 위해서는 지역 주택 단지, 관리협회, 각 지역 시청의 규제 또는 허가 사항을 숙지한 다음에 해야 된다. 보통 3 일 ~ 7 일이며 평균 6.85 일 체류한다. 이웃 주거지역 주민들과 각 시청은, 인원, 주차 제한, 면허 비, 전기, 하수구 시설 확장 공사 요구, 시청 검사비용, 허가 비를 요구하는 곳도 있다. 단기 임대를 주는 집과 이웃 주택 가격이 일반적으로 하락된다. 영구적으로 거주할려는 사람들이 이런 지역 주택 구입을 기피하기 때문이다. 시청 규제를 받는 것도 불편을 초래한다.

L.A. 시는, 2018 년 5 월 2 일에 연 임대 일수를 120 일로 제한하는 단기 임대를 가결했다. AirBNB 주택은 등록해야 되고, 과거 3년 동안 어떤 소란행위가 보고되지 않았을 경우  소유주가 $1,149를 납부 하면 연간 사용 일수를 120일 이상 초과하도록 허용하고 있다. 현재 LA 시에는 총 23,000채의 주택이 단기  임대 매물로 올라와 있는데 이 중 약 1 만 채가 AirBNB 등 숙박공유업체에 등록된 것으로 알려 졌다. 이 때문에 임대 주택이 매년 1500~2500개 동이 임대 시장에서 사라진다고 추산하고 있다.

유아원 / 노인 요양원/ 임시 어린이 보호 주택:

공공 정책상 필요한 어린이  6 ~ 소수 (8)명 이하 유아원 (child daycare facility) 운영, 14 명 이하 어린이 가족 보육원 (Child family care facility), 6 명 이하 노인 보호 시설 또는 60 세 이상 정신 장애자 보호 시설, 부모가 보호 할 수 없는 어린이 보호 주택 (Foster Home)은 합법적으로 영업 활동을 할 수 있다. 가정 집 주인은 이런 사업으로 부수입을 만들 수 있다.

1979 년 1 월 1 일 이후에 주택 소유권, 주택 사용 규제에서 6 명 이하의 주거용 시설에서 소수 “group” 주택 또는 양육 시설은 단독주택으로 규정한다. 단독주택에서 어린이나 성인 6 ~ 소수 (8명) 이하를 24 시간 부양하는 영업장소는 단독 주택 사용 지목으로 규정한다.  6 명에는 종업원이나 면허자의 가족 숫자와 관련이 없다.

유아원 (child family daycare facility) : 어린이한테 건강하고 안전한 주택 환경을 부여하기 위해 주택 지역에서 유아원 사업 영업을 허용한다. 가정집 유아원은, 부모 또는 보호자가 직장 출근 등의 사유로 집을 떠났을 때에 어린이를 돌보는 곳이다. 젊은 직장인이 출산을 못하는 이유는 유아원에 많은 경비가 지출되기 때문이다.

적은 유아원 (Small Family Day Care Home) ; 어린이 6 ~ 소수 (8) 명 이하의 어린이를 돌보는 것을 말한다. 최저 2 명의 어린이는 최저 6 세 이상, 아직 말도 못하는 유아는 2 명 이하, 임대인 경우에는 건물주 허락을 받아야 된다.

어린이 가족 보육원 (Child family care facility) : 18 세 이하 그리고 14 명 이하의 어린이를 정규적으로 하루 24 시간 이하 시간 동안 어린이를 보살펴주는 영업을 말한다.

큰 가족 유아원 (Large Family Day Care Home) : 18 세 이하 어린이를 12 ~ 14 명을 돌보는 곳을 말한다. 최저 2 명은 6 세 이상이라야 된다. 3 명 이하 유아, 임대인 경우에는 건물주로부터 허락을 받아야 된다.

임시 부양 주택  (Foster family home) : 소규모 가정에서 6 명 이하의 어린이를 24 시간 보호하는 것은 단독 주택으로 적용한다. 임시 부양 주택은 대부분이 사회 복지국 또는 법원 명령에 의해서 보호해 주는 곳이다.

단독 주택에서 노인 요양 (residential care facility) : 노인을 위한 주거 보호 시설은 60 세 이상의 본인, 보호자, 대리인 또는 다른 기관에서 자발적으로 선택 한 단독 주택에서 6 명 이하 노인과 장애인 보호 영업활동은 지목법과 건축법에서 단독 주택 지목으로 적용한다.  이들을 차별하면 안 된다. 주택에서 6 명 이하의 노인 또는 “정신 장애자”를 위한 “주거 보호 시설”은 지목 법에서도 허락되며 이들을 차별하면 안 된다. 단독 주택에서 성인 6 명 이하 보호 시설은 “주거용” 단독주택이다.

사건 예 :

1971 년에 단독 주택에서 정신 발달 장애인 6 명을 요양해 주고서 영업 활동을 했다. 정신 발달 장애 치료사 면허증도 소유하고 있었다. 이웃 사람들이 단독 주택 지목에서 어떤 상업행위를 못한다고 소송을 제기했다. 집 소유주는, 분할 규제를 준수 할 수 없다. 법조문에서 공공정책에 도움이 되는 장애인 요양은 주택 규제에 적용 되지 않는다고 주장했다. 한 사람에 월 $292 씩 전체 $1,392 을 받고 있었다. 2 명의 고용인을 두고 있었다. 지방법원은 주택 지목에서 어떠한 영업행위도 할 수 없다고 판결했다.

고등법원은, 이것은 상업용 하숙집 성격의 영업이지 주거용이 안이다. 그러나 공공 필요에 의해서 6 명 이하의 정신 발달 장애인 또는 장애인을 위한 요양 시설이라고 하더라도 주택 지목에서 영업을  못한다. 이웃 주택은 주거용으로서 보호를 받아야 된다고 판결했다.

그러나 이 사건 이후에 법률이 변경되어서 주택 지목에서 정신 발달 장애인, 노인 요양, 어린이 유아원에 차별을 두면 안 된다.

단독 주택 정원 활용 사업 : 높은 가격에 판매되는 정원수를 뒷마당에 재배해서 밖에 내어다 판매하는 것을 생각 할 수 있다. 취미로 정원수를 재배해서 다른 농장에 판매하는 방법이다. 나의 경우에, 집 뒷마당에 Sago Palm을 정원수로서 심었다. 오랜 세월이 되자 너무 커져서 한 정원수 농장에다가 큰 Sago Palm 한 포기를 $10,000 에 판매했든 경험이 있다. 그리고 농장들이 원하는 묘종을 재배해서 판매하는 것도 한 방법이다.

1970 년대에 Whitter 시에 Lewis Garden 이라는 20 acres 정도 진달래 농장이 있었다. 이들 주인 부부가 신혼 시절에 Apart 세입자로 생활하면서, Apart 텃밭 공간을 이용해서 진달래 재배를 시작했다. 아무런 농업 기초 지식이 없었든 사람이다. 진달래꽃을 화분 교배를 통해서 육종에 매달려 몇 가지 신 품종을 생산한 것이 훗날 진달래 농장 사업으로 연결되어서 성공을 했든 사람들이다.

이뿐만이 안이라, 가정에서 부업을 하더라도, 손님이 직접 주택을 방문해서 상담, 판매 활동을 하면 불법이지만, 이민 초기에 주택에서 봉제 공장 옷감일을 받아서는 부업을 해서 가정을 꾸려 나가기도 했다.

단독 주택 지목에서 다른 업종 허용 : 단독 주택이지만, 지역에 따라서는 다른 업종을 허용하는 경우가 있다. 예로서, 현재 Downtown 지역이 과거에는 단독 주택이 상업용으로 변화 된 곳들이 있다. 이런 경우에, 지목에서 어떤 업종을 허용하는 가를 검토 한 후에 영업을 할 수 있는 곳이 있다.

사건 예 : Davis 시청에서 단독 주택 지목이 “주거와 사무실 지역” 지목에서 주택 내에서 심리상당 사무실 운영 건축 허가 신청 반대를 한 이웃이 패소 당한 사건이 있다. 시내 중심가인 downtown에 주택이 있었다. 주택에 “상담 치료” 전문 사무실로 사용할 수 있는 “부동산 조건부 사용 허가 (CUP)”를 허용했다. 차고는 하나 밖에 없는 곳이다. 지목은 다세대 단독 주택, 또는 다세대, Apart, 소규모 유치원, 가족 유아원, 6 명 이하의 어린이 유아원, 의료 사무실, 사무실 용지로 사용하는 지목이다. 

과거에는 massage 와 한방 침술 장소로 사용하든 곳이었다. 2013 년 10 월 28 일에, “결혼과 심리 상담“ 면허 소유자가 3 명이 상담 전문 사무실 허가 신청을 해서 조건부 영업 허가를 받았다. 영업 조건은 월요일부터 금요일 까지 아침 9 시부터 오후 7 시 까지 영업을 하며 가끔은 오후 8시30 분 까지 한다. 단, 주말에 영업을 할 때에는 단체가 안인 한 사람만 상담을 하는 조건이었다. 상담 시간은 한 상담자에 45 분 ~ 50 분 이었다. Driveway에 2 대 주차 그리고 차고에 1 대 주차를 할 수 있었다. 

이웃은 법원에서 시청의 결정이 합당한 가를 검토 해 달라는 신청을 했다. 지방법원은 이 신청을 기각하자 이웃은 항소했다. 이웃은, CUP는 주택 앞에서 일정 간격 공간을 유지해야하는 조례 위반, 거주인 숫자가 증가함으로서 건축법 주차 대수 요구 위반, 기존 주택은 주차 허용 숫치를 충족시킬 수 없으며, 지목법 위반, 시청에서 허가를 준 어떤 법적 근거가 없다고 항의했다. 고등법원은 확정 판결했다. 시청 CUP에서 주택 앞 간격 공간에 주차해야 한다고 요구하지 않았다. 시청 건축 허가는 합당하다. 사용자 숫자가 과거에서 변화된 것이 없다. CUP 는 지목법에서 허용된 사항이라고 판결했다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070