정부가 임대료 규제 할 수 있나 ?
주택 부족으로 월 임대료가 치솟고 있자, 여러 시청에서는 서민 주택 공급을 위해서 정부가 주거용 임대 주택 임대료 조정을 할 수 있도록 확대하자는 안들이 나오고 있다.
주거 임대용 건물주는, 정부가 무슨 권리로서 개인 부동산을 대상으로 임대료 상한선을 결정 할 수 있느냐는 볼멘 소리를 한다.
지방 정부한테는 주민 건강, 안전, 복지에 필요한 법안 제정 권한이 있다. 임대료 규제는, 정부가 주택 부족으로 발생할 임대료 인상 방지를 위해서 최대 상한선을 결정하는 것이다. 기존 입주자한테 임대료 인상을 낮추어 주므로서 이사를 가지 않고 계속 거주하도록 하자는 목적이다.
임대료 규제 목적은 건물주가 저소득 입주자를 위한 저렴한 주택 보증인이 되라고 강조하는 것도 안이며 임대 건물 관리와 service를 축소 시킬려는 것이 안이다. 건물주한테 실질적이고 합리적인 모든 비용을 지불하도록 허용함으로서 공정한 이익 환수가 되도록 함과 동시에 지역 사회 주민에게 적절하게 관리되는 임대 주택을 제공하고 공공 복지 이익을 보호해 주자는 것이다.
정부가 사유 재산에 대한 물리적 침해 또는 사유 재산 몰수 보다는 사회를 위한 공동 이익을 증진시키기 위해서 입주자에게 경제적 편익과 부담을 조정한다. 정부는 임대료 규제를 안 받는 부동산과 동일한 수입을 마련 해 주어야 할 의무가 없다는 것이다. 임대료 규제는 정부에 의한 독단적인 행위이므로 불법적 가격 담합과는 다르다. 소유주한테 공정하고 합당한 수익을 제공하도록 계산되었을 때에는 지방 정부가 임대료 규제를 할 수 있다. 그러나 법 조문과 법원 판결 말 장난에 건물주들이 다른 부동산에 투자하는 것 보다는 수입이 적다면서 "주거용 임대 사업 철회" 를 함으로 임대 주택 숫자가 감소되고 있는 것이 현실이다.
개인 간의 협정으로 최대 임대 가격을 지불한다는 계약을 금지한다. 이러한 임대료 규제는 “로마” 시절, 그리고 세계 1, 2차 대전 때에 세계 전역에서 시행되었든 제도이다.
규제 :
임대료 규제는 주민 발의로서 제정 될 수 있다. 임대 주택 재고 유지를 위해서 아파트를 콘도로 전환 제한, 연간 할당량 또는 콘도 전환을 경제적으로 불합리하도록 지목과 건축법을 제정한 곳도 있다.
임대료 규제법에서 임대 조정 위원회의 허락없이 임대 시장에서 철회, 임대료 액수, 보증금 액수 또는 보증금 이자를 규제 할 수 있다. 건물주가 보관하는 입주자 보증금 이자율이 개인 재산 몰수에 해당된다면 규제 할 수 없지만 그렇지 않다면 규제 할 수 있다.
조례 위법 도전 :
조례 위법 도전은, 공정하고 합당하게 필요한 수익을 유지하는 것을 허용하지 않는다는 것을 입증해야 된다. 먼저 주법에서 요구하는 구제책을 사용한 후에 "시 조례 반대 조건을 충족" 시켜야 된다. 지방 정부의 임대료 보증금 규제 조례가 주법보다도 우선한다.
사유재산 몰수 :
부동산 소유주의 고유 권한은, 판매, 임대, 소유권 이전 또는 교환에 대한 법적 권리를 침해당하지 않는 것이다. 임대료 규제가 퇴거권 제한, 소유권 이전에 대한 부당한 규제를 하지 않는다. 그러나 현실은 그렇지 않다. 정부가 돈을 지불하지 않고서 개인 재산을 압류, 몰수하는 것은 사유재산 침해가 된다. 그러나 임대료 규제는 부동산 사용, 판매를 허용한다. 다만, 규제 대상이 안인 다른 부동산에 비교해서 적은 임대료를 받도록 규제하는 것은 정부에 의한 사유재산 몰수가 안이라는 것이다.
정부가 합당한 수익 환원이 안 되도록 임대료를 조정하는 것은 개인 재산 몰수라는 소송이 있었다. 그러나 정부의 이익을 증진시키고 소유주가 경제적으로 가능한 모든 사용을 박탈하지 않았을 때에는 개인 재산을 몰수가 안이다. 미래사용, 개인 투자와 공공의 혜택 균형을 생각해야 된다는 것이다. 임대료 규제의 경제적 영향은, 공정하고 합당한 수익을 얻는 것이 지연된 것에 불과하다. “공정하고 합당한 수익”을 거부당했지만 시간이 지나감에 따라서 과거 손실을 미래 임대료 조정에 반영해 달라고 신청하는 길 밖에 없다.
투자에 대한 기대치는 부동산 규제 상태에서 조정되어야 한다. 그러므로 막연히 정부가 개인재산 몰수라는 청구 주장은 안 된다. 또한 임대료 규제 부동산 구입자는 기존의 임대료 규제가 있다는 것을 알고서 구입 했을 때에는 부동산 가치 하락 또는 투자 회수율이 적었다는 것을 기대했어야 된다. 이것은 몰수가 안이라는 판결이다.
빈방 임대료 :
소유주의 수익 환원 불평을 완화 시키고자, 입주자가 자발적으로 떠나거나 퇴거당한 후에 빈방 또는 새로 건축된 임대 부동산은 현 시장 시세에 맞도록 임대료 인상을 허락한 “Costa-Hawkins Act” 법이 제정되었다. 현재 입주자가 떠난 후에 들어온 입주자한테는 건물주가 시장 가격 임대료로서 받을 수 있도록 허용하지만 미래 임대료 증가에 대해서는 임대료 규제를 받는다. 주법은 1995 년 2 월 1 일 이전에 건축에 적용된다. 그러나 L.A. 시는 1978 년 10 월 1 일 이전에 건축된 다세대 주거용 임대 부동산에 적용된다. 단, “Mobile home" 또는 “mobile home par“ 소유주는 제외된다.
주거용 임대 사업 철회 (Ellis Act) :
건물주는 주거용 임대 사업 중단 할 권리가 있다. 건물주가 임대 사업 중단 절차를 마친 후로부터 입주자한테 120일 간의 퇴거 통고를 주어야 된다. 만약에 입주자가 62 세 이상 또는 장애인이 1 년 이상 거주 했을 때에는, 시청에 임대 중단 통고를 한 후 60 일 이내에 1 년간 더 연장해서 거주한다는 서면 통고를 할 수 있다. 이때는 과거 임대 조건과 같으며 과거와 같은 임대료 규제법을 준수해야 된다. 건물주는 입주자로부터 연장 통고를 받은 날로부터 30 일 이내에 시청에 임대 계약 연장 통고를 해야 된다. 물론, 입주자는 다른 임대 계약 조건들은 준 수 해야 된다.
만약에 건물주가 임대 시장에서 철회 한다고 한 후, 2 년 이내에 다시 주거 임대 사업을 시작하면 피해 손실과 징벌적 배상을 해야 된다. 건물주가 주택 임대 사업 철수를 할 때에 적용되는 임대 규제 법에 적용을 받는다. 임대 규제 지역에서는 임대 사업 철수를 할 때에 기존 입주자한테 이사 비용을 지불해야 된다.
이 법을 악용하는 사람이 있다. 임대 사업 철회한다고 신고를 한 후에 기존 입주자를 퇴거 시키고서 새 입주자로 빈방을 채우면서 임대료를 더 올려 받는 불법이 자행되고 있다. 건물주의 위법 시에는 건물주 한테 엄청난 손실을 당하게 된다.
한 사건에서, 건물주가 Aprt 8 동 짜리를 West Hollywood 에 소유하고 있었다. 건물주는 2008 년 7 월에 시청에다가 임대 사업 철회하겠다는 통고를 했다. 이 때에 4 동은 입주자가 없이 비어 있었다. 그러나 2008 년 8 월에 한 입주자를 찾아서 임대를 주었지만 시청에 임대를 주었다는 통고를 안했다. 시청에서는 법원으로부터 현재 입주자들 한테는 영구적으로 임대 취소를 할 수 없다는 명령서를 받아서 통고했다.
2009 년에 시청과 건물주는 합의를 했다. 시청에서는 Ellis 법률과 시 조례에 의해서 건물주는 현재 빈 방에 대해서 10 년간 임대를 줄수 없다는 것을 통고하고 합의를 했다. 건물주는 2012 년에 여러 동을 임대를 주었다. 시청은 합의 이행에 대한 집행을 했다.
법원은, 시청과 합의한 사항인 영구적으로 입주자를 퇴거 시킬 수 없으며 빈 방에 대한 임대를 줄 수 없다는 합의를 위반했다. 시청 변호사 비용도 지불해야 된다.
고등법원도 확정 판결했다. 하지만 현재의 영구적인 명령은 집행 할 수 없다. 왜냐하면, 임대 사업 철거 접수 후 10 년간 임대를 줄 수 없고, 과거에 떠난 입주자를 다시 입주하라고 요구를 해야 되기 때문이다. 그리고 임대 사업 철거 접수 후 5 년 후에 다시 임대 사업을 했기 때문에 5 년 전의 임대료에만 적용 할 수 없다. 변호사 비용 적용은 집행자의 재량이기에 누가 변호사 비용을 지불해야 할 것인가를 하급심에서 다시 검토해야 된다고 2017 년에 판결했다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 -1070
