제 3 자 임대료 지불 수용 조건 (2019 년 새 부동산 법 4)
건물주가 임대 계약 당사자인 입주자가 안인 제 3 의 다른 사람으로부터 임대료를 수령했을 때에는, 입주자로서 인증해 주는 사건들이 있었다. 새 법은, 제 3 자로부터 임대료를 수령했더라도 건물주와 제 3 의 사람과의 사이에 입주자라고 주장 못한다는 계약서를 사용하게 했다.
현 법 조문에는, 건물주가 임대료를 수령했다고해서 건물주는 임대권을 다른 사람한테 이전해 준 전차인 (sublease)이나 임대권 양도 (assignment) 받은 입주자한테 대해서 건물주의 임대 권리를 포기 한 것이 안이다.
단, 건물주가 임대 계약상의 세입자로부터 임대료를 받았고 입주자로부터 서면 통고를 받았을 때만 예외가 된다고 되어 있다.
그러나 실제는, 건물주가 한 입주자와 거주하는 다른 입주자를 건물주가 인정하고 있었거나, 건물주가 제 3 의 입주자로부터 임대료를 수락했을 때에는 건물주와 제 3 자인 전차인은 건물주와 입주자 관계로 성립된다.
이런 경우에 시 조례에서 임대 조정 규제가 취소 된 것으로 되어 있기에 건물주가 퇴거 또는 임대료를 더 올려 받을 수 있는 것에서 제외 된다.
이러한 사건들이 있기 때문에 새 법에서 ;
** 건물주 입주자/ 건물주가 제 3 자로부터 임대료 수령
AB 2219
건물주는 제 3 자로부터 임대료를 수령할 수 있다. 그러나 임대료를 수령했다고 해서 입주자 권리 또는 연방정부가 저소득층 입주자를 위한 임대료 보조 (section 8) 수령자로 인정하는 것이 안이다. 건물주는 제 3 자로부터 임대료를 수령하되 제 3 자로부터 이러한 권리에서 제외된다는 서면 인증서를 받을 수 있다. 건물주는 앞으로 제 3 자가 임대료를 지불 할 때에 아래의 양식을 사용해서 건물주 권리를 유지 할 수 있다.
제 3 자 인증서 양식
I, [insert name of third party], state as follows:I am not currently a tenant of the premises located at [insert address of premises].I acknowledge that acceptance of the rent payment I am offering for the premises does not create a new tenancy.(signature of third party) _________________
시행 2019 년 1 월 1 일부터
제 3 자로부터 임대료 받았기 때문에 입주자로 인증된 사건 예 :
* 1983 년에 2 세대 주택 A 동과 B 동에 각각 다른 입주자한테 임대를 주었다. 임대 계약서에는 이들 2 사람만이 입주자이고 다른 사람한테 임대권을 이전 할 수 없다고 계약되었다. 1987 년 5 월에 B 동에 친구가 입주해서 동거를 시작했다. B 동 입주자는 빈번한 출장으로 동거인 친구가 건물주한테 월 임대료 $580을 5 월부터 10 월까지 직접 또는 우편함으로 지불했다. 건물주는 첫 입주자 친구가 동거인으로 거주한다는 사실을 알고 있었고, 임대 장소에서 떠나라는 말도 없었다.
임대 계약을 했든 첫 입주자는 건물주 변호사한테 1987년 11월 14일부터 자발적 임대 취소 통고를 했다. 건물주와 동거인은 건물주 변호사 사무실에서 월 임대료 $1,200을 지불 한다는 새 임대 계약을 했다.
시청 임대 조정 부서는, 입주자가 자발적으로 1987 년 11 월 14 일 퇴거한 빈방에 1987 년 11 월 20 일부터 임대료를 $1,200로 재 임대 한다는 사유에 승인을 해 주었다. 동거인 친구는, 시청으로부터 아무런 통고를 받지 않았다. 임대 부동산이 임대 규제 (rent control)에 적용된 부동산이란 것을 1988 년 11 월 까지 모르고 있었다. 이 사이에 임대료는 월 $1,239로 증가 되었다.
입주자는 임대 규제 부동산이란 사실을 알고서, 곧 바로 시청에 연락했다. 임대 규제 부동산이었기에 실제로 월 $603 만 지불하면 되는 것이었다.
건물주는, 과거 입주자가 자발적으로 1987 년 11 월 14 일에 퇴거했다. 첫 입주자 동거인은 1987 년 11 월 20 일부터가 합법적 입주자라고 주장했다.
시청 행정 심의관은, 건물주가 동거인으로부터 과거 몇 개월 동안 입주자로서 인증했고 제 3 자인 동거인으로부터 임대료를 받았기에 첫 입주자가 떠난 후에 빈방이 안이었다고 판정했다.
법원도, 입주자 기준은 임대 건물에 점유해서 사용할 권리가 있는 사람을 말한다. 임대 계약이 없더라도 건물주가 수락 또는 임대료를 받았을 때는 입주자로 인증한다는 여러 판례가 있다. 행정 심의관도 동거인이 임대료를 지불한 것을 건물주가 수락했기 때문에 건물주와 새 입주자 사이의 관계를 다시 확인 할 필요가 없었든 것을 인증한다. 첫 입주자가 퇴거하기 그 이전부터 동거인 입주자로부터 임대료를 수령해 왔고, 입주자로서 인증한 정황이 있기 때문에 빈방이 안이었으며 새 입주자가 안이다. 그러므로 임대료 조정 혜택의 첫 입주자가 2 번째 입주자한테로 임대권이 이전 된 것이다.
* 또 다른 사건에서, 동거인으로 인증하고 임대료를 수령했다.
입주자가 임대 계약을 했다. 그리고 훗날에 입주자는 누이와 함께 동거했다. 입주자는, 입주자의 누이가 건물주한테 일부의 임대료를 지불했다. 입주자가 임대 방을 떠난 후에, 건물주는 동거인 누이한테 새 임대 계약을 해야 된다고 요구했다.
임대 규제법에는, 입주자한테는 임대료 인상을 못한다. 그러나 입주자가 떠난 빈 방에 대해서는 임대료를 인상 시킬 수 있다고 되어 있다.
법원은, 건물주는 입주자의 누이가 오랫동안 거주하고 있는 것을 알고 있었으며 임대료를 수령했으므로, 입주자의 누이는 법적 “입주자“이다.
** 건물주 입주자 / 법률 집행자와 응급호출
AB 2413
자기 또는 다른 사람의 가정 폭력 및 기타 유형의 피해자 학대 보호를 위해서 911 응급 또는 다른 기관에 도움을 요청 한 것에 대해서 임대 취소, 퇴거 또는 다른 종류의 불법적 차별 행위를 하면 안 된다.
진실이라고 믿고서 긴급 구조 요청을 했지만 퇴거 절차 시작하면 안 된다.
만약에 특정 환경에서 입주자 또는 점유자한테 퇴거를 접수 했을 때는 이들은 건물주 상대로 이 법률 위반으로 퇴거 방어를 할 수 있다. 만약에 입주자가 30 일 이내에 이러한 불평을 제기했을 때는 입주자한테 분명한 퇴거 방어가 된다. 건물주가 입주자한테 다른 사유로 불만제기를 해도 이 법률 위반으로 추정할 수 있다.
시행 2019 년 1 월 1 일부터
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
