임대 부동산 무허가, 열악상태는 임대료 못 받는다.
무허가 건물주가 임대료 체납으로 퇴거 소송을 제기하지만 체납 임대료를 받을 수 없다. 건축이 완공되었지만 최종 완공허가가 없는 상태에서 건축 완공, 무허가 증축, 주거 환경이 열악했을 때에는 이를 시정할 때 까지 거주 할 수 있다. 무허가 주거용 건물이기에 임대 계약 자체가 무효이므로 체납된 임대료를 받을 수가 없고, 임대 계약을 집행 할 수 없다. 불법적으로 건물을 개조해서 세입자를 찾아서 임대 주는 사람이 있다. 그리고 건축 허가 시의 목적과 다른 용도로 변경해서 사용해도 안 된다. 시청이 무허가 건축물에 대해서 법률 준수를 요청했지만 불응 시에는 형사처벌, 건물 강제 철거도 할 수 있다.
입주자 퇴거 시 이사 비용도 지불 할 수 있다.
무허가 주거용 건물, 임대 계약 무효 :
한 사건에서, 단독 주택 3 개월분 임대료가 체납되었다. 건물주는 퇴거 소송을 했다. 입주자는 무허가, 열악한 생활환경, 난방 시설이 없고, 건물주가 수리 거절, 물과 전기 절단, 열쇄 교체를 했기에 4 주간 재 입주를 못해서 친구 집에서 거주했다. 그리고 '센타아나“ 시청 건축과로부터 건축 완공 허락이 없는 무허가 주택이라는 증거를 제시했다.
지방법원은, 임대료를 지불 안했으면 퇴거해야 된다. 건물주는 체납금 $3,350을 요구했는데 2 일간 재 입주를 못했다면서 -$1,000 공제 해주고, 체납금 $2,350을 건물주한테 지불하라고 판결했다. 입주자는 항소했다.
고등법원은 번복 판결했다. 건물주에게 체납금 지불 할 이유가 없다. 무허가 불법 건물이므로 임대 계약 자체가 불법이다. 건물주한테 지불해야 할 돈은 $ -0- 이다.
불법 계약은 계약을 집행할 수 없다. 건물 주거 상태가 좋았더라도 건축 허가가 없었다면 퇴거는 시킬 수 있지만 체납된 임대료를 받지 못한다. 수리할 때 까지 열악한 상태의 합리적 임대료를 결정했어야 된다. 입주자 변호사 비용과 다른 경비를 지불하도록 해라. 건축법 위반 시에는 형사 처벌도 된다. 건물주가 입주자를 퇴거시켰더라도 체납된 임대료를 받을 수 없다. 건물주가 시 조례, 규정, 법률 위반인 상태에서 불법적으로 입주를 시켰을 때에는 임대 계약이 취소되므로 체납된 임대료를 징수 할 수 없다고 판결했다.
무허가 건물 입주자 수리 할 때까지 점유 :
한 사건에서, 건물주와 입주자는 구두 임대 계약을 했다. 입주자는 약 15 년간 거주했다. 건물주는 “3 일 이내에 체납된 임대료 $739.35를 지불하든가, 안이면 퇴거 (3-day notice to pay rent or quit )”하라는 통고를 했다. 입주자는 3 일 이내에 체납금을 지불 또는 퇴거도 안했다.
건물주는 2014 년 11 월 3일에 임대 장소 반환, 피해, 체납금 지불, 변호사 비용을 지불하라는 퇴거 소송을 제기했다. 입주자는 2014 년 11 월 12 일에 퇴거 고소장 답변서를 보냈다. 건물주 주장에 동의하지 않는다. 체납 임대료 액수가 초과되어 있다. L.A. 시청 주거 안정 조례 (LARSO) 위반이므로 퇴거 주장은 잘못이라고 했다.
입주자는, 건물주가 과다한 체납금 액수를 요구했다. 왜냐하면, 과거에 과다하게 지불했든 임대료에서 합당한 환불을 받아야 하는데도 과다한 체납금 청구는 잘못이다. 건축 완공 입주 증명도 없는 무허가 건물이므로 건물주는 체납금 징수 할 권리가 없다. 3 일 이내에 체납금을 지불하든가, 퇴거하라는 통고는 법적 결함이 있다고 주장했다.
지방법원은, 입주자 요구를 부결했다. 입주자는 항소했다. 시청 검사 보고서를 제출했다. 시청 보고서에는 무허가 건축, 주거용으로 사용 할 수 없으며, 입주 허가 증명서를 받지 않았다. 건물을 철거하든가 안이면 건축 허가를 받으라는 내용이었다. “아파트“ 건물주는, 무허가 건물이므로 임대 계약이 무효라는 것을 인정했다. 그러나 체납된 임대료는 못 받더라도 임대 장소를 점유하고 있는 것은 잘못이므로 건물주한테 입주자 방을 반환 시켜야 된다고 주장했다.
고등 법원은, 번복 판결했다. 건축 완공 증명이 없는 무허가 건물은 임대 계약이 무효이므로 체납된 돈을 징수 할 수 없다. 그러나 임대 준 방은 건물주한테로 되돌려 주어야 한다는 판결 이 있다. 하지만 이 사건은, 임대료 지불 액수가 $-0- 인 것에 대한 판결이므로 과거 판례에서 임대료 일부를 지불했든 판례에 적용 할 수 없다. 체납된 임대료 액수 통고는 정확해야 되는데도 과다한 체납금 액수 청구는 무효이므로 퇴거 소송이 불법이므로 퇴거 소송이 무효다. 건물주가 입주자한테 보낸 퇴거 통고에, 체납금이 $739.35이라고 요구한 것을 합당하게 계산 한다면 $-0- 이다.
그러므로 퇴거 소송이 무효이고 임대료 징수가 무효다. 주거 임대 건물이 입주 허가도 없는 무허가이므로 불법 점유 퇴거 소송으로서 임대 건물을 반환 받을 수 없다. 집주인은 L.A. 시청에서 시정 통고한 건축법 준수를 시작해야 하고 건물 수리를 해야 건물주가 임대 장소를 반환 받을 수 있다. 입주자는 생활환경이 열악한 임대 장소를 방취하고 떠날 수 있다. 그러나 현실 문제는, 입주자가 떠난 후에 기존 임대료와 비슷한 돈으로 다른 임대 장소를 구하기가 어렵다. 이런 문제로 L.A. 시에서는 1988 년에 열악한 환경 장소에 입주자가 계속 거주하는 동안에, 건물 수리를 하도록 조례를 만들었다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
