Condo 융자와, 은행 월부금 독촉

** 주택 융자와 담보권 체납 징수

SB 187

주택 융자금을 지불 하라는 돈 독촉은 “소비자 부채 (consumer debt)" 에 속하므로 부채 징수법 (Rosenhal Fair Debt Collection Practices Ace) 에 적용된다. 변호사도 주택 융자금 독촉을 할 때는 ”부채 징수자"이며 소비자 부채 징수법에 적용 받는다.  피해자한테는 민사상 피해를 보상해 주어야 된다.

과거의 연방법원 판결에서 주택 융자는 소비자 부채에 속하지 않는다는 판결들이 있었기에 혼란 스러웠고 판결이 2 가지로 나누어 져 있었다. 하지만 새 법에서는 과거 잘못된 판결을 시정해서 새 법률로 성문화 시켜서 시행하게 되었다.

부채 징수법에서 부채 징수를 하면서, 공갈, 위협, 협박, 빈번한 전화 독촉 같은 것을 못한다. 특히 전화를 하드라도 특정 시간대에만 할 수 있고, 전화를 하지 말고 편지로 보내라고 하게 되면 그기에 응해야 된다. 돈 징수를 하더라도 정직하고 부채 징수법을 준수해야 된다.

이런 법이 있는데도, 전문적 사업으로 부채 징수를 하는 회사 (collection agency)에서는 공갈 협박, 빈번한 전화 독촉으로 잠을 설치에 만드는 불법 행위를 자행하고 있다. 이들로부터 피해를 당했을 때는 피해 청구를 하면 된다.

은행이 체납자한테 융자 조정을 시도 해바라, 만약에 언제까지 체납이 지속되면 집을 판매 할 수도 없고 은행이 차압을 할 수 있다 ! 고 한 것이 "부채 징수법"에서 말한 공갈 협박에 속한다면서 소송을 했든 사건이 있었다. 이 사건에서는, 융자 조정법이나, 차압 법에서 차압에 관련된 절차를 채무자한테 통고 한 것이므로 이것은 공갈 협박이 안이므로 "부채 징수법" 위반이 안이라는 판결이 있다. 

* 주택에 융자를 제공한 은행 또는 은행을 위한 징수자 (servicers) 들은 채무 징수법에 적용된다는 판례.

처음 주택 융자를 제공한 은행이나, 처음 융자 제공한 은행으로부터 융자 servicer를 대행한 은행에서 채무자한테 빈번하게 월부금 독촉을 한 사건이 있었다.

법원은, California에서 영업하는 은행이 주택에 융자를 제공한 것도 부채 징수 법 (Rosenthal Act)에 의한 “부채 징수자 (debt collector)"인가, 안 인가를 판결하면서, 주택 융자는 분명히 소비자 융자이고, 부채 징수에 해당된다고 판결했다.

채무자한테 월부금 징수를 할 때는, 채무자한테 위협이나 공갈치면 안 되고, 정직하게 설명해야 된다. 채무자는 처음 융자를 제공한 은행과 융자 대행 service 회사, 대행을 한 모회사인 IBM 회사 상대로 소송을 했다.

지방법원은, 융자 servicer를 하는 은행은 주택 융자에 대한 부채 독촉을 한 것이지만 소비자 부채 징수와 같은 채무 징수자에 속하지 않는다고 판결했다.

고등법원은, 번복 판결했다. 채무자는, 법의 목적은, 일반 채무자 보호에 있다. 불행히도 이 법에서 “소비자 부채 (consumer debt)" 의 종류에 주택 융자 채무에 대한 단어 또는 소비자 신용거래 내역에 대한 단어가 빠져 있기에 모호하게 해석 된 판례가 있다.

주택 담보 융자는 개인 또는 가족 또는 가족에 필요한 목적이다.

주택 융자를 대행 해 주는 servicer 은행 주장은, 주택 융자에 대한 부채 상환은 일반 부채와 다르다고 생각하지만 이것은 잘못이다. 주택 융자 독촉도 일반 채무 징수이므로 부채 징수법에 적용된다. 그러므로 채무자의 민사상 피해에 대한 보상을 해야 된다고 판결했다.

** Condo 융자 : 

개별적 Condo 단위에 대해서 FHA 의 특정 장소에 대한 승인

만약에 condo 개발 단지 건축이 FHA 허락을 받지 않은 경우에도, FHA에서 개인 condo 소유 동에 대해서 FHA 승낙을 할 수 있다.

FHA는 condominium 개발이 FHA 승인을 받지 않고 개발된 경우에도 특정 개별 condominium 동에 대해서 FHA 모기지 보험을 받을 수 있는 최종 규정을 발표했다.

이 정책은 2019 년 10 월 15 일부터 시행된다.

2019 년 10 월 15 일 까지 FHA 승인을 받지 못한 condominium 동에 대해서 선택적으로 융자 제공을 하는 조건은 ;

   융자를 신청할 개별 동이 완공된 condo 개발 단지에 위치 할 것.

   10 동 이상의 condo 단지에 10 % 이하의 동에 대해서만 FHA 융자에 가입 될 수 있다.10 동 이하의 condo 단지에는 2 동만 신청 할 수 있다.

소유주가 최저 소유 기간 :

FHA 승인된 condo 단지에 최저 50 % 이상이 소유주가 거주 할 것을 요구한다.

FHA 보험은 condo 단지에 대해서 50 % 까지의 동에 대해서만 허용을 한다.

주상 복합인 경우에는 condo 면적이 전체 면적의 35 %를 초과하지 않아야 된다.

2019 년 8 월 15 일 시행

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070