2020 년 시행 법률
2019 년에 부동산과 연관된 법률은 870 건이 제정되었다. 대부분은 과거 법률에 대한 수정이고 새로 시행되는 법률은 몇 개 안된다.
* 임대료 인상과 퇴거 조건
California 의 17,000,000 인구가 임대에 거주하며, 수입의 30 % 을 임대료로서 지불하고 있다. 이 가운데서 20 % 의 입주자가 “임대료 규제 건물”에 거주하고 있으며 언제 임대료가 다시 증가 될 것인가를 모르고 거주하고 있다. 노숙자가 되는 가장 큰 이유는 임대료 증가에 있다.
건물주의 가족, 또는 임대 사업 철수, 또는 정부 기관에서 퇴거 명령인 경우에는 예외이다. 이런 경우에는 건물주는 입주자한테 이사 비용을 지불해야 된다.
예외 적용은, 건축한 후 15 년이 경과된 건물, 단독 주택으로서 "부동산 신탁 (real estate trust )" 또는 주식회사 소유인 경우도 제외된다. 이법은 10 년 후 까지 이며 각 지역의 임대료 규제 적용이 시행되고 있는 지역 또는 2019 년 9 월 1 일 이전에 법제화 된 것은 예외이다.
예로서, Los Angeles, 나 Santa Monica 시와 같이 오래 전부터 임대료 규제법이 시행되는 지역에는 적용되지 않는다.
주 전체 임대료 인상 제한 한도는 5 % + inflation 비율을 합한 선 또는 10 % 중 낮은 것으로 선택할 수 있다. 퇴거 요건은 분명한 위법 행위가 있을 때만이 할 수 있다.
◆ 임대료 인상 상한 한계
2019 년 3 월 15 일 이후의 모든 임대료 인상은 임대료 상한 한도로 계산하며, 허용 가능한 임대료 한도를 초과한 경우에는 2020 년 1 월 1 일부터 계산해야 된다.
만약에 임대료 과다 지불로 인해서 과거 기준으로 되돌려 계산해야 할 경우 (roll back)에는 건물주가 보관 할 수 있다.
◆ 합법적 사유 퇴거 (Just Cause):
합법적 사유 퇴거는 모든 입주자가 지속적이고 합법적으로 12 개월 이상 거주한 입주자한테만 적용된다. 만약에 24 개월 전에 추가 입주자가 들어 왔을 때에는 다음과 같은 경우에만 불법 행위 퇴거가 적용된다.
세입자 중에서 1 명 또는 그 이상이 24 개월 이상 지속적으로 합법적으로 임대 장소를 점유 했을 때.
합법적 사유 퇴거에는 15 가지 항목이 있다. 불법적 퇴거 사유에는 2 가지로 나눌 수 있는데 하나는, “위반 시" 와 ”위반 없음“ 으로 구분된다.
건물주가 “위반이 없는” 경우에 퇴거를 시킬 때는 이사비용으로 1 개월 임대료를 지불해야 된다.
“위반 시”의 항목은 ;
임대료 체납 불법 방해/민폐 재산 훼손 입주자 방 방문허락 거절
입주자한테 중요 문제 시정 통고 후에도 준수하지 않은것 2020 년 1 월 1 일 임대 만기 이후에, 과거 임대 계약 기간과 조건이 비슷한데도 새 임대 계약서에 서명 거절
임대 계약에서 임대권 이전 또는 다른 입주자한테 전대 (subletting) 할 수 없게 되어 있는데도 임대권 이전 또는 전대했을 때 임대 만기 후 또는 고용 계약 해제가 되었는데도 방을 비워 주지 않았을 때 입주자가 거주하는 부동산 또는 공동 관리 지역 또는 소유자 또는 소유자의 대리인의 지시 사항과 관계없이 어떠한 형사 문제로 대형 상해 형사 문제. 소유주가 임대 취소 통고 또는 소유주가 서면으로 임대 장소를 양도 해 줄 수 있는 조건을 건물주가 수락했는데도 퇴거 하지 않은 경우.
“위반 하지 않는 경우” 의 퇴거 ;
건물주가 주거용 임대 사업 철회 정부의 명령에 의해서 부동산에서 퇴거 재건축 계획 또는 상당한 재건축 소유주, 또는 동거자, 자녀, 손자 손녀, 부모 또는 할아버지, 할머니가 부동산에 입주하고자 했을 때. 그러나 임대 계약서에서 이를 명시 해 두었을 때이다.
합법적 사유 퇴거에는 퇴거 통고에서 분명한 사유를 밝혀 두어야 된다. 그리고 15 가지의 사유 중에 한 가지가 포함되어야 된다.
◆ 임대료 상한선과 합법적 퇴거 제외 사항
1. 만약에, 주거용 부동산 소유권을 분리 할 수 있는 주거 단위로서, 여기에는 단독주택과 condo 가 포함된다.
면제 통고를 세입자한테 해야 되며 2020 년 7 월 1 일 이후 임대 계약서에 명시 되었을 때.
소유주가 “부동산 투자 신탁 (REIT)”, 주식회사, 또는 LLC 가 안인 경우.
2. 지난 15 년 이내에 건축 완공 증명서가 발행 된 신축 공사 건물
3. 임대 시작 시에, 건물주가 2 세대 주택(duplexes)에 계속 거주하고 있었으며 계속 거주 할 때.
4. 거주 조건이 거주자 수입이 매우 낮거가, 낮거나, 중간인 사람과 가족 또는 정부 보조금으로 주거하는 주택 증서 (deed) 로서 제한 된 주택.
5.학생들이 고등 교육과 관련하여 사용하는 기숙사는 임대료 상한에서 제외된다. 그리고, 기숙사가 고등규육을 위한 기관에서 소유하고 운영 하는 곳 또는 1 ~ 12 학년 어린이를 위해서 사용하는 곳도 제외된다.
6.지방 정부의 임대료 제한 법에 적용되는 건물로서 주 법 보다도 적은 증가율이 적용되는 건물에 대해서는 임대료 상한 한계 법에서 제외된다.
* 임대료 상한 제한이 안인 합법적 퇴거에서 제외 되는 조건;
7. 소유주가 단독 주택을 임대 주었을 때에 침실 2 개 이하로 임대 주었을 때, 여기에는 “별채 (ADU)” 또는 기존 단독 주택 대지에 500 Sq.Ft. 이하의 아주 적은 생활 공간을 갖인 곳도 여기에 포함된다.
8. 소유주가 거주하는 주택에 소유주가 욕실 또는 주방 시설을 관리하는 곳에 입주자가 화장실 또는 부엌 시설 사용을 공유하는 주택.
9. 30 일 또는 몇일간의 휴가용 단기 임대.
◆ 이사 비용 지불
잘못이 없는 임대권이 취소되었을 때는 임대 취소 통고 날짜의 한 달 임대료를 이사비용으로 지불한다.
건물주는 이사 비용 지불에 2 가시 선택권이 있다.
이사비용 지불은 퇴거 통고를 준 날로부터 15 일 이내에 지불 할 수 있다.
이 경우에는, 임대 취소 통고에 입주자는 이사 비용을 받을 권리가 있다는 것을 명시해야 된다. 또는,
소유주는 마지막 달 임대료를 면제 시킨다는 통고를 입주자한테 서면으로 마지막 달 임대료 지불 일자 이전에 통고해야 된다. 이 경우에는, 임대료 면제 금액이 명시되어야 하며, 마지막 달에 임대료는 면제되었다고 해야 된다.
만약에 이사 비용 지불을 엄격하게 준수하지 않으면 임대 취소 통고를 전달한 것이 무효가 된다.
◆ 합법적 퇴거에서 제외 (Just Cause Preemption)
지방조례에서 2019 년 9 월 1 일 또는 그 이전에 채택 된 합법적 퇴거 조례가 주법 보다 우선된다.
지방법이 AB 1482 보다도 낮은 보호 수준이라도 마찬갖이 이다. 그러나 훗날에 합법적 퇴거 지방 조례가 개정되었을 때에, 주법 보다도 더 보호적이지 않았을 때에는 AB 1482 가 유효하다.
지방 정부의 합법적 퇴거 조례가 더욱더 보호를 받을려면, 다음 3 개 항에 충족되어야 된다. 1. 지방 조례가 AB 1482 와 일관성이 있어야 된다. 2. 지방 조례가 더 보호 지원을 하거나 추가 보호를 제공해야 된다. 3. 지방 정부 조례가 “더 보호적” 이라는 구속력있는 결론이 있어야 된다.
합법적 퇴거 부동산은 주 법 또는 지방 법 양쪽 모두를 충족할 수 없으며,지방 정부 조례가 2019 년 9 월 1 일 이후에 채택 된 것이 “적은 보호” 인 경우에는 지방정부 조례를 집행 할 수 없다.
◆ 3 가지 임대 조항
AB 1482 에는 입주자한테 제공되는 3 가지 다른 임대 계약 조항 또는 추가 통고가 되어 있다.
일반 정보 (General Information) : AB 1482에서 입주자 권리에 따른 입주자한테 제공되어야 통고 또는 임대 조항의 일반 정보는 12 point 이상 크기로 제공되어야 된다.
이는 2020 년 7 월 1 일 이전의 모든 기존 입주자 한테 2020 년 8 월 1 일 이전에 통고 해야 된다.
2020 년 7 월 1 일 또는 그 이후에 입주자가 임대 시작 또는 재연장 임대 계약서의 추가 사항 또는 입주자가 서명한 계약서를 입주자한테 사본을 전해 준 경우.
단독 주택 과 condo 면제 ;
단독 주택 또는 condo 라고 하더라도 면책 부동산이 되기 위해서는 소유권 (title)이 주식회사, REIT, 또는 LLC 가 안이어야 된다.
통고를 제공하지 않았을 때까지는 면제 대상이 안이다. 이 통고는 2020 년 7 월 1 일 까지 통고 할 수 있지만 이 날짜 이후에는 임대 계약서에 명시 되어야 된다.
소유주가 입주 할 권리.
소유주가 거주하기 위해서 또는 소유주의 가까운 친인척이 거주하고자 할 때는 제외된다는 권리 를 동의해야 되며, 2020 년 7 월 1 일 이후의 모든 임대 계약서에 추가
앞으로는 모든 임대 계약서에는 “ 임대료 상한선과 합법적 퇴거” 사항이 첨부되어야 된다.
이 법은 기존의 임대 규제법이 시행되고 있는 지방 시에는 적용되지 않는다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
