단독 주택 공유 임대료 규제

단독 주택 한 동 전체를 한 입주자한테 세를 주지 않고서 2 사람 이상의 입주자가 공유하는 단독 주택은 단독 주택이 안이고 다세대 주택이 된다.

단독 주택을 소유하고 있는데, 월부금 지불이 어려워서 주인이 한 침실을 사용하고 나머지 침실을 세를 주는 경우가 있다. 이런 경우에도 임대사업자가 되며 “임대료 규제 부동산” 대상이 된다.   

임대료 규제 목적은, 일반적으로 2 세대 이상 주거용 임대 부동산에 거주하는 세입자한테 임대료 인상을 낮추어 주므로 이사를 가지 않도록 하자는 목적이다. 

규제 대상은, California 주 법에서는 1995 년 이전 새 건축 또는 재건축된 부동산을 대상으로 하지만, 시마다 건축 년도 적용을 달리하고 있다. L.A. 시는, 1978 년 10 월 1 일 이전에 건축된 2 세대 이상 주거용 또는 한 필지에 별채에 다른 세대가 거주하는 건물에 적용된다.

단독 주택이나 상가는 규제 대상이 안 된다. 그러나 단독 주택에 입주자가 2 세대, 즉 2 사람 이상의 입주자가 거주한다면 단독 주택도 임대료 규제 대상이 된다. 단독 주택을 무허가 불법으로 쪽방을 만들은 단독 주택에 입주자가 2 세대 이상이 거주하는 경우에도 임대료 규제 대상이 된다.

임대료 규제 대상 부동산 단점은, 임대료를 주인 마음되로 인상하지 못한다. 각 지방 정부에서 임대료 인상 제한을 두고서 년간 증가 비율을 일반적으로 3 ~ 8 % 이내로 상한제를 두고 있다. 2019 년 L.A. 시는 4 % 인상이다. 시에 따라서는 임대료 증액 할 때 마다 그리고 새 입주자가 입주 했을 때 마다 rent board에 통고해야 된다. 보증금 액수와 보증금 이자 인상 한계, 지방 정부에 임대업 등록을 해야 되고, 임대료 과다 청구를 했을 때는 벌금 부과, 입주자가 임대료를 지불하지 않는 경우 이외에는 어떤 사유에서도 퇴거 제한하며 합당한 법률 위반이 없으면 퇴거를 시킬 수 없고, 합법적인 퇴거만 허용된다.

퇴거를 할 때는 이사비용도 지불해야 된다. 입주자한테는 퇴거 소송 시에 유리한 방어권이 부여된다. 

한인들 가운데는, 단독 주택에 입주 해 있는 한인을 퇴거 시키면서 이사 비용을 지불 안하고 퇴거 시키는 문제들이 있다. 건물주는 단독 주택은 이사 비용을 지불 안해도 된다고 주장하는 사람이 있지만 법에서는 이를 허용하지 않는다. 단독 주택에 2 세대 이상 입주자가 거주 했을 때는 퇴거 시킬 때에 법에 의해서 이사 비용을 지불해야 된다. 

수리를 위해서 입주자를 임시로 퇴거를 시키더라도 이사 비용 지불과 수리 후에는 재 입주 통고를 해야 된다. 임대 조정 위원회 허락없이 임대 사업 시장에서 철회를 못하며, 임대 사업 철회를 할 때는 정부의 허가를 받아야 되고, 임대 사업 철회 절차법에 따라서 입주자를 퇴거 시킬 수 있다. 

특히 한인 town에는 무허가 수리, 증축도 많다. 무허가 침실 증축, Patio를 방으로 개조, 차고를 방으로 개조, 단독 주택을 4 세대 주택으로 변경, 단독 주택을 17 개 쪽방, 5 동짜리 아파트를 21 개 방으로 나누었다가 처벌을 당한 한인이 있다. 그리고 단독 주택을 이용해서 무허가 ”쪽방 하숙집“, “벌집 Apart", ”불법 노름장“, “산후 조리원”, 단기 임대 (Airbnb), 단독 주택을 손님이 내왕하는 사무실로 활용하면 영업행위고 불법이다. 그리고 임대 사업 등록을 하지 않았거나, 무허가 건물, 무허가 영업일 때는 임대료를 받을 수 없다는 것이 법이다. 

지난 2019 년 4 월 26 일에 L.A. 시의 1163 S. Hoover 에 있는 단독 주택을 소유한 한인 전씨가 한 단독 주택에 여러 입주자한테 쪽방 임대 사업을 했다. 입주자들 상대로 임대료를 올려 받을려고 했다가 퇴거 통고를 보내자 입주자로부터 소송을 당했다. 법원은, 단독 주택에 2 세대 이상 입주자가 거주 했을 때는 “임대 규제 대상” 이라고 판결했다.

이 사건 내용을 보면, L.A. 시 소재 단독주택에 2 세대 이상한테 임대를 주었을 때는 시청에 주택 임대업 신고, 매년 임대 주택 등록, 임대 주택 규제에 적용된다는 판결이다.

한 가족만 “단독주택”을 독점적으로 사용하지 않고서 2 세대 이상이 거주하면 “다세대 주택”이다. 

1908 년 건축, 건물 면적 3,206 Sq.Ft., 침실 7 개, 화장실 3 개 였다.

1946 년부터 10 개의 방에 7 세대가 하숙집으로 사용했다.  2019 년 4 월 현재는 침실 9 개, 화장실 2, 부엌 1 개에 4 세대가 입주해 있었다. 침실만 각 세대로 분리 되어 사용했고, 화장실과 부엌은 공동 사용했다. 

전씨는 입주자들 상대로 퇴거 소송을 진행했다. 전씨는, “단독 주택”이므로 임대 규제 대상에서 제외된다고 주장했다. “임대 규제”에 적용되면 임대료 인상 제한, 임대 조정 위원회 허락없이 임대 시장에서 철회 불가, 보증금 액수와 보증금 이자 인상 한계, 입주자가 임대료를 지불하지 않는 경우 이외에는 어떤 사유에서도 퇴거 제한, 퇴거 시 이사 비용까지 지불해야 된다. 입주자들은, 단독 주택에 여러 세대가 거주함으로 “다세대 주택”이라고 주장했다.

지방법원은, 단독 주택에 2 세대 이상 거주는 “다세대 주택”이다. 단독 주택을 다세대로 사용했으므로 “단독주택”이 안이므로 “임대료 규제”에 적용된다. 그리고 시청에 임대 주택으로 등록 안한 것도 법률 위반이라고 판결했다.

건물주는, 지방법원에 항소 신청을 했다. 항소심은 번복 판결했다. 전씨는, 단독 주택으로 건축되었고, 단독 주택으로 관리하므로 “단독 주택”이다.

L.A. 시청 주택국에서 2018 년 3 월 2 일에 건물주한테 보낸 편지에서, “하숙집이며, 시 조례에 합당함으로 입주자한테 60 일 퇴거 통고 후 퇴거 시킬 수 있다”. 시청 주택국 직원은, 단독 주택을 하숙집으로서 사용했으므로 “단독주택”에 해당된다는 법정 증언을 했다.

지방 법원 항소부는, 한 건물에 거주하는 사람들의 관계가 꼭 가족 관계를 유지해야 된다는 요구사항이 없다. 한 건물에 화장실과 부엌이 있다.  한 판례에서, 단독 주택 아래층은 건물주가 거주하고, 입주자가 2 층에 거주하며, 각 층에 부엌, 화장실, 침실이 분리되어 있고, 주소만 한 주소로 사용한 경우에 “단독주택”으로 인정한 판례가 있으므로 “단독주택”이라고 판결했다.

입주자들은 항소했다.

고등법원은, L.A. 시청 소속 변호사들을 통해서 조례 목적, 역사, 적용 진술을 받았다. 이들은, 법조문에, “독립된 단독주택” 뜻은, 한 건물에 한 세대만 거주하고 잠을 잘 수 있는 곳,  임대 주택이 안인 한 세대만 거주하는 공간을 말한다. 특히 부엌 한 개는 한 가족을 위한 것이다.

한 세대만을 위한 주거용이 단독주택이다. 한 필지에 2 세대 이상이 거주하면 단독주택이 안이고 다세대 주택이다. 이 집은 단독주택에 2 세대 이상이 거주함으로 “다세대 주택”이다. 임대료 규제에 면제 되지 않는다.

시 조례에서 1979 년 7 월 이후부터는 시청에 주거 임대업 건물 등록을 한 후에 임대료를 징수 할 수 있다고 했다. 특히 여러 가족이 화장실, 부엌을 공동 사용하고, 각 세대가 자기들 만의 침실을 사용하고 있고, 다른 사람과 침실을 공유 할 수 없는 것은 단독 주택이 안이다.

특히 부엌, 화장실만 공동 사용,  침실 공간은 각 세대마다 분리되어서 사용하는 것은 다세대 주택이다. 현재 어떻게 사용하는 것으로 단독주택을 결정하는 것이 안이다.

처음 설계된 목적이 중요하다. 지방법원 항소심에서 “가족 (family)“ 관계를 분리시키지 않고서 2 사람 이상을 한 ”집단“ 으로 해석 한 것은 잘못이다. 가족 관계를 요구하지 않았다.

”가족“에는 거주자들 사이의 관계를 요구하지 않아도 된다. 그러나 한 가족 한 세대가 모든 생활공간을, 한 세대만을 위해서 자유롭게 전부 사용할 수 있어야 된다.

시 조례에서도 한 동에 2 세대가 거주하면 임대 규제에 적용된다. 그리고 건물주가 불법적으로 만든 공간에 임대를 주었더라도 임대 규제에 적용된다.

전씨 사건 판례에서, 건물주가 단독주택 아래층에 거주하고, 각 층마다 화장실, 부엌, 침실이 따로 있는 독립 주택을 ”단독주택“으로 판결한 것은 완전히 잘못된 판결이다.

독립주택에 2 세대가 거주하면 ”다세대 주택“이다. ”단독 주택“이 안이다. 한 세대가 모든 공간을 자유롭게 사용해야 된다. 이 집은 임대 규제에 적용 받아야 된다.

“단독주택”은, 한 필지에, 독채, 한 가족만 거주하는 곳이다.  그리고 단독 주택을 세 놓을 때는 세놓기 이전에, 시청에 임대 주택 사업 등록을 하고 매년 등록해야 된다. 건물주가 이를 준수 하지 않았을  때까지는 퇴거 시킬 수 없다. 이렇게 해서 한인 전씨는 패소 당했다.

전씨는, 시청 주택과에서 ”단독주택“에 해당된다는 편지를 보내 왔기에 법정 투쟁까지도 불사했다고 본다. 시청 주택과의 편지 내용이나 판례 적용이 잘못 되었다. 법적으로 분명한 ”다세대 주택”이다.

전씨는 확정 판결 이전인  2019 년 1 월 23 일에 이 집을 $1,300,000에 판매했다. 전씨는 이 집을 2017 년 12 월 19 일에 $900,000 에 구입했다. 

별채에 임대 주어도 다세대, 한 집에 2 세대 임대,  상가 건물에 쪽방을 만들어 기거했을 때에도 2 세대에 해당되므로 “임대료 규제”에 적용된 사건이 있다. 단독주택에 임대를 줄때는 임대업 등록을 하고, 매년 시청에 등록해야 된다.

김희영  김희영 부동산 (951) 462 - 1070