주거용 계단 상판 안전 검사, 3 세대 이상 (2019 년 시행 부동산 법 7)
* 3 세대 이상 주택 상판 (Deck), 계단, 통로 (walkways) 안전검사
SB 721
2018 년 9 월 17 일부터 3 동 이상의 다세대 주택의 상판 (Deck), 2 층에서 실외로 연결시킨 작은 공간 면적 (Balconies), 계단과 통로 (walkways)안전 검사를 건축 기사, 토목기사 또는 구조물 engineer 면허자, 시공업자 면허자, 건물 검사원 면허자 또는 정부 건축과 직원에 의해서 2025 년 1 월 1 일 까지 검사를 맞쳐야 한다. 이들 검사원은 지방 정부의 고용관계자가 할 수 없다. 그리고 매 6 년 마다 한 번씩 검사해야 된다. 만약 검사원이 결함을 발견했을 때에는 건물주가 수리를 해야 된다.
특히 2019 년 1 월 1 일 부터는 Apart 를 Condo 로 변경한 건물은 Escrow 종결 이전에 검사를 받아야 되고 필요한 수리 또는 교체 공사를 했다는 증명을 부동산 국에 보고해야 된다.
외부 요소는, 지상 6 feet 이상으로 사람이 사용 할 수 있게 만든 구조물이 나무 또는 안정성을 검사하는 것이다.
검사 보고서는 검사를 완결한 후 45 일 이내에 건물 소유주한테 전해 주어야 되고 건물주는 이 보고서를 2 년간 건물에 보관해야 된다. 만약에 시급한 안전 위험이 있을 때에는 긴급 안전을 위해서 15 일 이내에 건물주와 정부 집행 기관에 통고해야 된다. 지방 정부는 집행을 위한 비용을 징수 할 수 있다. 지방 정부 집행 기관은 건물주한테 30 일 이내에 시정할 것을 통고한다. 시정이 안 되었을 때는 지방정부는 벌금과 저당 설정을 한다.
공동 관리 지역 (HOA)은 면제된다. 건물주는 법률 준수를 위해서 부동산 내에 진입을 허용해야 된다.
시행 2018 년 9 월 17 일
* 교육세 면제 신청 (Parcel tax)
AB 2458
과거법에서, 각 필지에 특별세를 부과 할 수 있다. 여기에는 교육에 대한 것도 포함되어 있다. 그러나 65 세 이상 노인 또는 장애인으로서 고정된 저소득자로서 자격이 되면 교육세 세금 면제 신청을 해서 면제를 받도록 되어 있다.
새 법은, 2020 년 1 월 1 일부터 주택 소유주가 교육세에 대한 면제 신청을 쉽게 신청 할 수 있도록 County Tax Collector 를 통해서 매년 정보를 받을 수 있도록 한다.
2020 년 1 월 1 일부터
@ 빗물 저장 또는 이를 위한 추가 시설에 재산세 면제.
과거법에서, 재산세는 재산 가치에 대해서 지불한다. 기존 부동산에 어떤 시설을 함으로서 부동산 가치가 증가되므로 시설의 현찰 가치의 1 % 를 추가 재산세로 책정하게 된다. 하지만 여기에는
현행법에서 부동산 소유권 이전, 상속 수혜자, 동산 시설, 부동산에 추가 시설이 되었을 때에 시장 가치에 대한 추가 재산세를 징수한다. 그러나 새 법에서,
태양열 시설, 소방 관련 시설, 장애인이 쉽게 출입 할 수 있는 출구 시설, 지진 피해 대비를 위한 시설에 대해서는 시설 추가 재산세에서 면제되어 있다.
새법은, 빗물 저장을 위한 시설 공사 또는 추가로 시설한 공사에 대해서는 면제된다.
주택을 구입한 첫 구입자 또는 거주할 목적이 안인 사람이 건축에 대해서도 적용된다.
소유주는 재산세과에 필요한 증빙 서류를 제출해서 면제를 받을 수 있고, 재산세과는 이와 관련된 가치를 재산세에서 제외 시켜야 된다. 이 면제는 타인한테 소유권이 이전 될 때까지만 유효하다.
2019 년 1 월 1 일 시행
@ 재산세 유질 처분 후 상환권 (redemption)
AB 2746
재산세 징수과는 재산세 또는 민폐 행위로서 저당 설정 액수가 부동산에 따라서 3 년 또는 5 년이 체납되었을 때는 재산세과에서 경매 처리한다.
새 법에서는 세금 유질 처분에 대해서,
과거 소유주가 소유권 반환을 청구 할 수 있는 상환권 만료는 실제 경매가 이루어 진 그 전날 오후 5 시, 경매 일자는 경매가 시작된 날 부터이며 경매가 끝이 난 날이 안이다. 납세자가 만기일까지 지불하지 않았을 때는 경매 기간 동안에는 모든 상환권이 소멸된다.
만약에 경매에서 판매가 안 되었을 때 또는 전액 지불을 못했을 때는 특정 상환권이 부여된다.
물론 재산세과에서 경매 이후에는 1 년 이내에 반환 청구권이 있다.
시행 2018 년 9 월 6 일부터
** 부동산 관련 용어 변경과 TDS 취소 일
*Listing Agent 판매자 부동산 업자를 Seller‘s agent 로 변경한다. 판매자 만을 위한 부동산 업자 (Seller exclusively)란 용어 사용을 제외시킨다.
*과거 구입자 부동산 업자를 Selling Agent라고 했지만 새 법은 구입자 부동산 업자 (Buyer agent)로 변경
* Agency Disclosure
과거에 구입자 부동산 업자가 Offer 를 제시 할 때에, 판매자한테 구입자 부동산 업자라는 사실을 밝혔지만 이제는 판매자한테 제시 안 해도 된다."Third“ Agency disclosure 를 안 해도 된다.
* 판매자와 구입자 모두를 대리하는 양쪽 2 중 부동산 업자는 구입자 또는 판매자의 재정 상태, 이들의 결정 상태 (motivations), 흥정 위치 또는 다른 개인적 정보가 가격에 영향을 미치는 것을 계약 당사자의 서면 허락이 없는 한 제공하지 않아도 된다.
* Broker Associate ; 과거 “Associate Licensees" 를 ”Salesperson and Broker Associates" 로 변경
* 부동산 업자가 commission 계약: Salesperson 또는 broker associate (salesperson) 이 다른 회사 salesperson 하고 commission 지불 broker 책임이 있는 salesperson 과 broker 의 허락없이 계약 할 수 있다. (2015 년 Sanowicz 사건)
* Listing 계약서 사본 제출 시한 : 과거에는 Listing agreement 에 서명한 후에 “즉시”로 listing 계약서 사본을 판매자한테 전해 주어야 된다고 했다. 새 법은, “가능한 조속한 시간”으로 변경.
시행 2019 년 1 월 1 일
하지만 과거나 현재에도 간혹은 Listing 계약서 사본을 판매자한테 일체 전해 주지도 않은 부동산 업자들이 있다. 그리고 어떤 부동산 업자는 Listing 기간을 1 개월만 주어도 좋다고 말을 한 후에는, 부동산 업자 임의되로 1 년으로 변경 시켜 둔 것을 항의하는 판매자도 있다.
그리고 부동산 매매 계약서 마져도 계약서 사본을 계약 당사자한테 전해 주지 않는 부동산 업자. 심지어는 Listing 부동산 업자가 특정 구입자로부터 구입 계약서를 받은 후에도 판매자한테 일체 보고를 하지도 않고, 구입 계약서를 제출하지 않은 부동산 업자도 있으므로 판매자나 구입자는 부동산 업자 선정 시에 조심해야 된다. 진심으로 계약 의뢰자를 위해서 관심을 갖이고, 지식과 경륜이 겸비된 사람을 선정해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
