Virus, 퇴거와 차압 중단

현 Virus 비상사태로, 많은 주거용 세입자는 실업자 상태이다. 상업용 세입자는 업종에 따라서 개업 한 곳이 있지만, 개업을 했더라도 현재 매상으로는 가게 유지마저도 어렵기에 임대료를 지불 할 수가 없다.

그럼, 건물주는 어떻게 살아야 하나 ? 건물주는 언제까지 임대료를 기다려야 되나 ?

돈 지불 안 하는 입주자 상대로 퇴거 소송을 하고 싶다는 하소연도 있다. 어떤 상가 입주자는, 건물주가 돈 지불 안한다고 퇴거 소송을 하겠다는 말에, 잠을 잘 수 없다는 하소연을 하기도 했다.

Virus 비상사태로 많은 주거용 또는 상가 입주자가 임대료 지불을 못하게 되자 정부는 주택 차압, 주거용 입주자와 상가 입주자 퇴거를 못시키도록 임시 동결했다.

지금까지 건물주와 입주자를 위해서 의회에 상정된 대안 (SB 1410)은, 세입자는 체납된 임대료를 2034 년까지 지불 할 수 있도록 했다. 재정적으로 취약한 입주자는 14 년 동안 임대료 혜택을 보게 되고 주 정부가 체납된 임대료를 책임진다. 세입자는 2024 년부터 10 년 동안 California 주에 상환해야 된다. 건물주는 세입자의 체납된 금액과 동일한 액수에 대해서 10 년간에 걸쳐서 세금 상 신용 (credit) 으로 공제를 받을 수 있다. 건물주는 이 세금상 공제 받을 수 있는 신용을 다른 사람한테 현찰로 판매를 할 수도 있다. 

현재는, 임대료를 지불 못하는 입주자는 9 월 30 일 까지 퇴거 중단을 시켜 두고 있고, 연방 정부 보조를 받아서 주택을 구입한 부동산 소유주도 9 월 30 일까지 차압을 중단 한다. 

현재, 의회에 상정된 법안 AB 828 내용은, 주거용 부동산에 대해서는 비상 사태 해제 후 91 일까지 차압이나 퇴거를 시킬 수 없다. 이 기간 동안에는 주택 차압 경매 또는 퇴거 등록을 할 수 없다는 안이 상정되어 있다.  만약에 이 법안이 결정된다면 퇴거 중단은 래년 초를 넘어 설 수도 있을 것이다. 

2020 년 8 월 8 일 대통령 행정 명령 퇴거 중단 안이 언제 시행될는지 모른다.

퇴거 중단을 함으로서 virus 전파 감소에 도움이 되는 가를 보건 복지부, 질병 통제 예방 부서에서 검토 하라고 했다. 그리고 재무부와 주택 도시 개발부 (HUD)에서 자금 마련  필요성을 검토하라고 했기 때문이다. 

법원 행정처는, 퇴거와 차압 중단은 행정부와 입법부 소관이기에 법원은 8 월 14 일부터 긴급한 퇴거나 다른 소송 업무를 처리를 고려한다고 발표했다. 그러나 법원 행정처는 8 월 13 일 발표에서, 9 월 1 일 자정을 기해서 차압과 퇴거 소송을 진행하겠다고 발표했다. 이날 부터 각 지역에서 차압과 퇴거가 쏟아져 나오게 되었다.  

하지만 L.A. County 지방법원장은 8 월 10 일에  8 월 11 일 월요일부터 9 월 8 일 까지 모든 예정된 비 배심원 재판은 추후 통고가 있을 때 까지 연장한다고 했다. 아래 내용의 4. 법원 참고 할것.  결국은, L.A. County 에서는 이 기간 동안은 퇴거를 시킬 수 없다. 

하지만 다른 County 는 퇴거나 차압 소송을 심리 할 수도 있기 때문에 각 지방 County 법원에 문의 해야 된다. 

Virus가 시작되었을 때에, Apart 건물주 협회는, 임대료 인상 중단, 체납금 분할 지불, 체납 과태료 취소 이외에도 다른 경제적 혜택을 말했었다. 건물주는, 정부가 입주자 퇴거를 중단하라고 한다면, 건물주가 갖인 융자에 대해서도 은행은 차압을 못하도록 요구해야 된다고 주장하고 있다. 

현재 경제 상황 :

인구 조사 국은, 2020 년 2 월 설문 조사에서 83 % 세대주가 계속해서 재정적 압박을 받을 것이라고 했지만 6 월에는 65 % 로 약간 감소했다. 

노동청은 7 월 2 일 발표에서 4 월 실업자는 14.7 % 인 것이 은 6 월 말은 11.1 % 로서  실업자는 4,800,000 명이라고 했다. 이 가운데는 상당 숫자가 영구 실직자로 전환 될 것이다. 이들이 계속해서 실업 수당을 받지 못한 다면 퇴거 대란이 예상된다.

L.A. Times 2020 년 7 월 16 일 기사에서, 전국 다세대 주택 협회 (NMHC)에서 Apart 건물주 11.4 million 상대 또는 이 숫치는 미국 전역 apart 의 25 % 에 해당되는 Apart 건물주 상대로 설문 조사를 했다. 설문 조사 결과는, 주거용 입주자 94 % 가 4 월, 5 월, 6 월 임대료는 지불하고 있다는 것이다. 이 수치는 2019 년 1 년 전 보다도 몇 % 낮은 수치이다. 그러나 Virus 실업수당 지불이 7 월 31 일로서 끝이 난 후에 실업 수당이 계속 지불되지 않는다면 노숙자 대란이 발생할 것으로 예상된다고 했다.

L.A. Times 8 월 9 일 기사에서, 실업 수당 지불이 되어야 노숙자 대란이 일어나지 않는다. 차압 중단과 세입자 퇴거 중단이 되어야만 된다는 기사가 있었다.

Washington 소재한 Aspen 연구소와 주택 연구소는, 만약에 정부가 퇴거 유예 조치를 하지 않으면 미국 내 약 40,000,000 명, California 에서는 4백10 만 ~ 5백40 만 명의 세입자가 퇴거에 직면해 있다고 했다.

이 연구소 소장 Zach Neumann은, 이 숫치는 대 공황 때와 같은 수준이라고 했다.

Washington에 소재한 “다세대 주택 협회 (MHC)”에 의하면 11.4 million apart 또는 약  25 % 의 전국 임대 시장 상대 설문조사에서, 현재 93 % 의 건물주가 4 월부터 7 월까지의 임대료의 일부 또는 전체 임대료를 지불하고 있다. 이 숫치는 2019 년보다도 약간 감소한 것이라는 보고다.

하지만, 최근에 “Hispanic 부동산 전문가 협회 (NAHREP)”와 UC Berkeley 대학에서, 최근 6월29 ~7월 9일 사이에 미 전체 31개주에서 380 여명의 20 동 이하 적은 Apart 상대로 설문 조사를 했다. 이 설문조사 결과, 건물주의 약 39%가 다음 분기 건물 유지비를 마련하기 힘들다고 했다.

이번 조사 응답자의 80% 이상이 20 동 이하 건물 소유주이며, 이 중 약 25%는 추가 대출을 받아서 건물 유지비를 납부했으며, 10%는 세입자의 50 % 정도가 지난달 임대료를 정시에 지불했다고 답했다.

인구 조사국에서 7 월 16-21 일 사이의 설문 조사에 의하면 California 성인 84 % 세입자가 월부금을 지불하고 있다고 했다. 그러나 수많은 불법 체류자는 실업 수당 신청을 하지 못하고, 실업 수당을 신청 한 사람도 아직도 1 백만명 이상이 수당을 받지 못하고 있는 상태이다.

1. 연방 주택 보조 융자 차압과 퇴거 9 월 30 일 까지 동결 :

정부 주택 융자 재정 지원 기관 (FHFA)는, 지난 7 월 1 일에 건물주는 퇴거와 은행은 차압을 2020 년 9 월 30 일 까지 동결한다고 했다. 연방정부 보조로 융자 받은 Apart 건물주도 여기에 포함된다. 여기에는 HUD 융자도 포함된다.

연방 정부에서 주택 융자 보증을 해 주는 “정부 주택 융자 재정 지원 기관인 FHFA 에서 2020 년 6 월 17 일에, Fannie Mae 와 Freddie Mac을 통한 융자에 대해서는, 차압 중단을  과거 6 월 30 일 까지였든 것을 8 월 31 일 까지로 연장했다. 현재 중단 날짜가 계속 연기가 되고 있기에 언제 어떻게 될지 불분명하다.

FHFA는, 임대 건물주가 입주자한테서 임대료를 할인 또는 임대료를 받지 못한 건물주한테는 세금 상 세제 혜택을 하도록 할 것이라고 한다. 체불 임대료와 동일 가격에 대해서 세금에서 공제 할 수 있는 신용 (credit)은 2024 년부터 10 년 동안 분할하며, 입주자는 10 년 동안 무이자로 주 정부에 상환 하도록 한다. 상가 건물주도, 세금상 신용 (credit) 혜택 을 부여하도록 고려한다는 내용이다. 그리고 사업체와 상가 건물주를 위해서 PPP 융자가 제공되었다.

정부가 임시로 차압 중단, 퇴거 임시 중단을 명령 해 두었지만 이 상태로 계속 유지 할 수는 없다. 앞으로 몇 개월 후에는 차압과 퇴거 사태로 돌변하게 될 것이다.  

2. 주지사 행정 명령, 퇴거 동결 9 월 30 일 까지 :

California 주 지사는 2020 년 3 월 4 일에 비상사태 선언과 함께 임대료 인상 금지를 선언했다. 3 월 16 일에는 각 지방 정부가 입주자 보호를 위해서 퇴거 중단 행절 명령을 하도록 했다. 그 후 6 월 30 일에는 각 지방 정부에 9 월 30 일 까지 퇴거 중단을 할 수 있는 권한을 부여했다.

퇴거 문제는 각 지방정부에 문의 해 보아야 된다.

(1) L.A. County :

L.A. County는 연방 virus 비상사태 구호와 재정 보조 (CARES) 법에서, 주택과 상가 입주자 퇴거 임시 중단은  2020 년 3 월 4 일부터 6 월 30 일 까지 였었다. 이것은 8 월 30 일 까지로 연장되었다. 하지만 주지사에 의해서 각 지방 정부가 9 월 30 일 까지 연장할 수 있는 권한을 부여했다. 그러므로 퇴거에 관련해서 각 지방 정부에 문의해야 된다.

임시 퇴거 중단 대상 조건은, 주택과 상가 입주자들이 (1) Virus 영향으로 재정적 영향을 받아서 주택 융자 월부금 또는 임대료를 지불 할 수 없다는 내용을 보여 주었을 때 (2) 상당한 법률 위반이 없을 때 (3) 추가 입주자, 애완동물 또는 태만이 없었을 때에는 퇴거를 시킬 수 없다.

상가 입주자는, Virus로 인한 사업체 수입 감소, 학교 임시 폐쇄로 어린이 보육 증가, 질병 , 건강 경비증가, Virus 걸린 세입자 식구를 돌보는 것, 정부가 명령 한 비상조치를 위한 합리적인 지출이 연관된 것도 포함된다. 종업원 10 명 이하 업체는 Virus 비상사태 기간 체납된 임대료를 해제 후 12 개월로 분할 납부 할 수 있다.

8 월 11 일 News 에 의하면, LA County에서 1억 달러 규모의 임대료 구호 program 이  시행된다. Virus 로 인해서 임대료 지불이 어려운 저소득층 세입자들을 위해서 8 월 17일부터 31일까지 신청하면 된다. 

Website : https://211la.org/lacounty/rentrelief 

대상은, 중간 소득 30 % 세입자의 1 인 가구 연 소득 은 $23,700, 2 인 $27,050, 3 인, $30,450, 4 인 가구 $33,800 이다. 최고 수령 액수는 $10,000 까지 지원금을 받을 수 있다.  수혜 지역은 LA시를 제외한 LA카운티 내 거주하는 주민들이다.

중간 소득 50%는 최고 $7,500, 중간 소득 50%는 1인 가구 $39,450, 2인 가구 $45,050,

3인 가구 $50,700, 4인 가구 $56,300. 지원금을 건물주한테 직접 전달될 예정이다.

(2) L.A. 시 :

Los Angeles 시는, 2020 년 3 월 30 일부터 1 년간 임대료 올리는 것을 중단한다고 발표했다. 그리고 건물주는 이 기간에 대해서 체납금에 대한 이자 또는 체납 과태금 징수를 할 수 없으며 임대료 지불하지 않는다고 퇴거를 시킬 수 없다.

체납된 임대료 지불은, 주거용은 12 개월 이내에 상업용은 3 개월 이내에 지불해야 된다.

Los Angeles 시는, 중소 업체 세입자 퇴거 보호를 위해서 비영리 법률 기관인 “Bet Tzedek Justice for All“ 로부터 무료 법률 자문을 해 준다. 퇴거 방어, 임대 계약 재 절충, 정부를 통한 융자 혜택 대상 유무, 그리고 건물주가 건강과 안전 비상 명령법 위반인가에 대한 조사를 해서 입주자 보호에 나섰다. Los Angeles 시를 통해서 보호 받을 수 있다.

단, 대형 연쇄 상점을 둔 chain 회사, 회사 주식이 상증된 회사, 고용인이 500 명 이상의 회사는 제외된다.

주거용 건물주는 입주자가 Virus 기간 동안 체납된 임대료를 비상사태가 해제 된 후 12 개월 동안 분할해서 지불하도록 하고, 건물주는 이런 조례를 입주자한테 통고하도록 했다.

상업용 입주자는 체납된 임대료를 비상사태 해제 후 3 개월 동안 분할 납부를 허락해야 되고, 해제 후 12 개월 동안 임대료 인상을 동결했다.

연락처 : L.A. 시장 사무실 (Los Angeles Mayor’s Office)

   (213) 978-1028 eMail :  mayor.helpdesk@lacity.org. 

(3) Riverside 시 :

Riverside 시 경우에는, Virus 로 영향을 받은 주거용 입주자 및 상업 세입자한테도 적용된다. 긴급 상황이 해제되면 Virus로 인한 임대 임시 동결 기간 동안 지불해야 할 임대료 전액을 6 개월 동안 상환해야 되지만 체납 이자나 과태금을 지불 하지 않는다. 그리고 시 위원회에서 추가 연장 또는 다른 조건을 추가 할 수 있다.

3. Trump 대통령은 8 월 8 일 행정명령

이 행정 명령 실현 가능성이 적다. 8 월 9 일 재무부 장관은 다시 협상할 용의가 있다고 제안했다. 행정 명령의 내용을 보면,

(1). 실업수당:

매주 $400 지불하되 연방은 $300 지불, 각 주 정부가 $100 지불하라는 것이다. Washington Post 는 8 월 9 일, 이 돈은 12 월 6 일 까지 또는 기금이 고갈될때 까지. 실제로 440 억 달러 돈이 30,000,000 실업자한테 5 주 밖에 지불 할 수 없는 돈이란다.

CNN은 8 월 9 일에, 현재 20 개 주에서 실업수당 지불 할 수 있는 자금이 고갈되어서 지난 26 주간에 재무부로부터 $20 billion 을 차용받았다. 그러므로 주 정부는 실업 수당을 지불 할 수 없는 형편이다. 그리고 주 정부가 지불하더라도 각 주에서 동의를 해야 되고 각 주 의회를 통과 할려면 몇 개월씩 시간이 필요하기 때문에 현실적으로 Trump가 선거를 앞두고 말 장난했다는 것이다. 그러므로 연방정부의 $300 을 받을 수 있을 것이지만 이것도 몇 개원 받을 수 있을런지 의문이란다. 민주당은 래년 1 월 까지 실업수당 $600 을 지불하자고 제안했었다. California 주 지사는 주 정부에 돈이 없어서 주 정부에서 지불 할 수 없다고 했다.

(2). 고용인 급여세 원천징수 유예:

Washington Post는, 재무부는 년간 소득이 2 주에 $4,000 이하 (년간 소득 약 $104,000 이하) 소득자의 인건비에서 공제하는 급여세 (payroll taxes)를 9 월 1 일부터 12 월 31 일 까지 유예 하도록 했다. 물론 이 액수는 훗날 언젠가는 지불해야 된다. 급여세에서 원천징수하는 Social Security 와 Medicare 세금 6.2 %에 대해서 세금유예를 요구했다. 고용주도 6.2 % 세금을 지불한다. 만약에 세금을 지불 안하면 개인 Social security 기금에서 이 액수만큼 공제한다.

(3). 퇴거 동결 :

당장에 퇴거 동결이 되는 것이 안이다. 보건 복지부와 질병 통제 예방 부서에서 임대료 지불 못하는 주거 세입자가 퇴거 당하는 것을 일시적으로 중단함으로서 한 주에서 또는 다른 주로 Virus 가 전파되는 확산을 예방 하는데 필요한 가를 검토하라고 했다. 그리고 임시 퇴거 중단을 위해서 연방 재무부와 주택 도시 개발부 (HUD)에서 지원금을 마련 할 필요가 있는가를 검토하라고 했다.

CNN 은 “도시 연구소” 자료를 인용해서, 퇴거 중단 보호 받을 수 있는 세입자는 12,000,000 세대가 될 것이란다.

미국 내 세입자가 110 million 이다. 지난 주 “주택 옹호 단체 (HA)” 에서는 9 월부터는 30,000,00 ~ 40,000,000 세입자가 퇴거에 직면 해 있다고 했다.

(4). 학생 융자 지불 유예

학생 융자 월부금 지불 유예는 12 월 31일 까지이고 이 기간 이자는 면제 된다.

민주당 그리고 공화당 내부에서도 Trump의 이런 행정 명령은 불법이라고 주장하고 있으므로 앞으로 귀추가 주목된다.

4. 법원 :

퇴거 소송을 담당할 California 주 법원 행정처는 4 월 6 일에, “비상 규칙 1 호 (Emergency Rule 1)에서 퇴거 소송 ”임시 중단“을 결정했다. 주 정부의 Virus 비상 또는 ”동결“ 기간 까지 또는 비상 기간 끝이 난 후 90 일 이후부터 퇴거 소송 접수가 가능하다. 법원은 퇴거 소송 법원 출두 명령 소환장을 발급할 수 없도록 했다. 만약에 기존 퇴거 소송은 최저 60 일 이상 연장을 요구했다.

그러나 법원 행정처는 8 월 3 일에, 퇴거를 중단하는 권리는 행정부와 입법부에 있는 것이므로 긴급한 퇴거에 대해서는 퇴거 소송을 진행하겠다는 것이다. 그리고 건물주들로부터 퇴거 소송 동결에 대한 여러 소송이 계류 중이며, 퇴거와 차압 소송에 대해서 8 월 14 일부터 해제 할 가능성이 있다고 발표했다.

법원 행정처는 8 월 13 일, 그동안 행정부와 입법부에 협조하기 위해서 Virus 비상사태로 퇴거와 차압 소송 중단을 했지만 많은 사람들이 Virus 영향을 받고 있는 문제 해결은 행정부와 입법부의 권한이므로 사법부가 이 권한을 빼앗을 수가 없다. 사법부는 시비가 발생한 문제를 법에 의해서  9 월 1 일 자정을 기해서 차압과 퇴거 소송을 처리한다고 발표했다. 그리고 입법부과 행정부가 이들 문제를 해결하기를 바란다고 했다.

이제 차압과 퇴거에 직면한 사람은 상정된 법안 AB 828 통과를 기다리는 수 밖에 없다.

L.A. County Sheriff 은 3 월 이전에 퇴거 명령을 받은 것은 이제 집행을 시작했다는 것이다. 

L.A. County 법원 : 

2020 년 8 월 10 일 Los Angeles County Superior Court 법원장 Kevin C. Brazile 은 법정 구조가 Virus 예 방을 위한 사회 안전 거리유지를 위해서 설계되어 있지 않기 때문에 모든 재판을 연장 한다고 명령했다.  8 월 11 일 월요일부터 9 월 8 일 까지 모든 예정된 비 배심원 재판은 추후 통고가 있을 때 까지 연장된다. 단 소액 청구 와 교통 위반 재판 은 제외된다.

단, 형사 재판 시작은 9 월 초부터 시작 할 수 있을 것이지만 민사 소송 배심원 재판과 판사 재판은 래년 1 월 까지로  연장 하게 될 것이다. 소액 재판과 교통 위반 소송은 11 월 16 일 이전까지는 어렵다. 그리고 비 배심원을 요구하는 특정 사건은 10 월 5 일 부터 심리한다.  담당 판사가 승인한 경우를 제외하고는 11 월 20 일 이전에는 심리 할 수 없다. 접근  금지 명령을 제외한 가정 법 심리는 2 일 이내 심리로 완료 될 수 있다.  접근금지 명령 서류 작성이 완료된 경우에는 오후 3시 이전에 법원에 도착한 경우에는 당일 예약이 가능하다고 했다.

5. 무료 법률 상담  :

입주자 또는 상가 세입자로서 퇴거 문제가 발생 했을 때는 저소득층을 위한 비영리 법률 단체인 “Bet Tzedek Justice For All”, 전화 323-939-0506 또는 

eMail;  intake@bettzedek.org 에 문의 하면 된다. 자원 봉사자 변호사들로부터 도움을 받을 수 있다.  현재 L.A. 시청에서 입주자를 위한 법률 도움을 요청하는 곳이다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070