임대 체납금 징수 :

그동안 체납된 임대료는 세입자가 지불해야 되지만 Covid - 19 Virus 기간에 체납된 돈으로 인해서 퇴거 소송을 당하지 않는다. 건물주가 이 돈을 받기 위해서는 임시적으로 소액 재판을 통해서 임대료를 받을 수 있다. 건물주가 만약에 이 절차를 준수하지 않으면 상당한 벌금을 지불해야 되고 법률 위반이 된다.

California 주 내에서, 주거용 세입자가 상당한 불법 행위가 없다면 소액 청구 법원이 요구 된 금액에 관계없이 COVID-19 임대 부채 복구를 위한 모든 조치에 대한 관할권을 갖인다.

COVID-19 임대 부채는 위에서 설명한 2 개 이상의 소액 청구에서 금지에서 면제된다. 지방 조례도 여기에 적용된다.

적용 대상은, 세입자, 주택 소유주, 소규모 건물주 구제,  주거용 임대 건물에 세입자가 입주한 4 세대 이하 건물, mobile home, 별채 (ADU) 에도 적용된다. 그리고 1 차 담보권 또는 담보가 된 주거용 부동산에 해당된다. 그리고 특정 부동산에 거주하는 세입자가 Corona virus 로 인해서 소득 감소로 임대료를 지불 할 수 없는 경우도 포함된다.

 건물주가 세입자  퇴거 시킬 목적으로 수도, 전기 같은  공공 service 차단 금지

기존 법은  건물주가 세입자  임대를 취소 할  목적으로 물, 전기  같은 공공 service 공급을 중단하거나 특정  벌금을 부과시키는  것을 금지한다.  기존 법은, 세입자가 Covid-19 으로 재정적  피해자라는 진술서를  제공 한 세입자인 경우에는, 건물주가  이를 위반 했을  때에는 2021 년 2 월 1 일 까지는  최저 $1,000 ~ $2,500 까지 벌금을 부과한다.

새  법은 2021 년 7 월 1 일 까지 연장한다.

임대료 체납금  청구 소액 재판

기존  AB 3088 은 체납된 임대료 징수는 “소비자 부채”로 처리해서 건물주는 2021 년 3 월 1 일부터 소액 재판을 통해서 체납된 돈을 받을 수 있다.

기존 소액청구 (Small Claim) 법은 $5,000을 초과하지 않는 경우 소액 청구 법원에 관할권을 부여하고, $2,500을 초과하는 소액 청구 소송을 1 년에 2 회 이상 청구하는 것을 금지한다.

새 법 SB 91은, 임대료  체납에 대한 소액  재판 관할 권을 2025 년 7 월 1 일  까지로 연기했다.

그리고  체납된 임대료  청구 소송은 2021 년 8 월 1 일  이전까지는 신청 할  수 없다. 그리고, 법안 시행일 현재에 계류  중인 소송 절차도 이 날 까지  계속 보류가  된다.

Covid -19 기간의  임대 체납금에  대해서 소액 재판소 (small claim court)에서 2025 년 2 월 1 일 까지 심의  관할권을 부여했다. 

세입자 퇴거를 위한 시정 통고는 15 일 :

 세입자 퇴거 통고는 과거 “3 일 이내 준수 또는 퇴거 통고“는 15 일로 변경되었다.

여기에는 토요일, 일요일, 법정 공휴일은 제외된다. 또는 세입자는 건물주가 ”임대료 지불 또는  임대 만료 (quit)" 에 대해서 Virus 로 인한 경제적 어려움 진술서를 건물주한테 전해 줄 수 있다. 이 통고에는, 요구하는 금액과, 각 금액을 지불해야 할 날짜 (due date)가 명시되어야 된다.

퇴거 절차

기존 Covid-19 세입자 보호법 (COVID-19 Tenant Relief Act of 2020)에서, 체납된 세입자 퇴거에  대한 절차에는  여러 조건을  명시했다.

기존  법은, 세입자가 COVID-19 관련 재정적  어려움 진술서에  위증 시 처벌을  받는다고 서명한다.  세입자의 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지의  임대 체납금을  지불해야 된다. 기존법은 2025 년 2 월 1 일에  폐기된다.

기존 법에서 요구한 경제적 어려움 진술서는, AB 3088 은 세입자가 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 체납된 임대료에 대해서 25 % 만 지불하면 체납된 임대료에 대해서 퇴거 시킬 수 없다. 물론 체납된 임대료는 지불해야 된다.  단, 건물주가 세입자한테 경제적 어려움이 있다는 진술서를 세입자한테 보내 온 것을 세입자는 15 일 이내에 작성해서 제출해야 된다.  진술서 내용 위반 시는 $1,000 ~ $2,500 배상 책임이 있다. 그러나 2021 년 2 월부터는 임대료 전액을 지불하지 않으면 퇴거당한다. 

AB 1482에 따른 정당한 사유 퇴거 규칙은 AB 1482에 따라 면제되는 경우에도 일시적으로 모든 재산으로 확장된다.

세입자가 퇴거 연기 보호를 받을려면, 먼저 건물주가 세입자한테 Virus 비상사태 영향으로 임대료 지불이 어렵다는 진술서를 세입자한테 보내 주어야 되고, 세입자는 받은 날로부터 15 일 이내에 서명을 해서 건물주한테 보내고,  세입자는 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지는 매달 임대료의 25 % 를 지불해야 만 퇴거 방어가 된다. 2021 년 2 월 1 일 까지 퇴거 시킬 수 없다. 즉, 2021 년 2 월 1 일 부터는 임대료 전액 지불해야 된다. 

세입자는 2020 년 3 월 4 일부터 8 월 31 일 까지 체납된 임대료에 대한 보호를 받을려면 virus 비상사태로 인해서 경제적 어려움을 당했기 때문에 임대료를 지불하지 못했다는 진술서에 위증 시에는 처벌 받는다는 내용에 서염을 해서 건물주한테 보내야 된다.

새  법은, Covid-19 세입자  보호법 (COVID-19 Tenant Relief Act of 2020) 을 2025 년 7 월 1 일로 연기한다. 세입자  임대료 또는 다른  비용을 지불하지  않은 체납 기간은 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일  까지 기간으로  한다.

새  법은, 위증 범죄  범위를 확대해서  주에서 규정한  지역 program 에도 적용한다.

새  법은, 세입자가  서면으로 동의하지  않는 한, 건물주가 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일  기간의 임대료  체납에 대해서  보증금 (security deposit), 또는 월  임대료에 적용하는  것을 금지한다.

기존  법에서, 부동산  국에서 2020 년 9 월 15 일 까지 공식적인 내용을 제공해야  된다.

새  법은, 2021 년 2 월 1 일 이후에  제공된 통고에는,  새로 수정된  법안에 의한 통고  내용이 포함된다.  부동산 국은 2021 년 2 월 15 일 까지  사용할 수 있도록 연기한다.

기존  법은, 건물주는  세입자가 2020 년 9 월 1 일까지 임대료가 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일  사이에 한 달  또는 그 이상  체납이 되었을  때에는 2020 년 9 월 30 일 또는 그  이전에 세입자한테 Covid-19 로 재정 문제가 있다는 진술서를  보내 주어야  된다.

새  법은, 세입자  임대료가 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 사이에  임대료 체납이 2021 년 2 월 28 일  까지 체납이  되었다면 세입자한테  새로운 통고를  보내야 된다.

건물주가  세입자한테 통고문을  전해 주기 이전에 임대료 체납금  지불 요구하는  것을 금지한다.

건물주는 임대료  체납금을 타인한테  양도 할 수  없다.

세입자  임대료가 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 사이에  임대료 체납이 2021 년 2 월 28 일  까지 체납이  되었다면 세입자한테  새로운 통고를  보내야 된다.

지난 AB 3088 에서 Covid-19 으로 경제적 어려움을 당하는 세입자라는 진술서를 건물주가 세입자한테 보내야 되고, 세입자가 이를 건물주한테 보낸 사람은 현 임대료의 25 % 만 지불하는 것도 2021 년 7 월 1 일 까지로 연장된다. 그리고 세입자 임대료 체납이 2021 년 2 월 28 일 까지 체납이 되었다면 세입자한테 새로운 통고를 보내야 된다.

변호사  비용 지불 한계. 

건물주가 세입자를  위한 정부 보조  신청 협조를  안했다면 체납금  임대 보상 지불  감소 판결.

기존 법은  민사 소송 집행  또는 사적 권리  보호, 또는 사적인 잘못 예방을  규정하고 있다.

기존  법에서, 퇴거 소송에서 배심원 또는  법원 판결에서  원고 승소 판결에서 장소 점유를  판결 했을 때에는 특정 법에 의해서 부동산 점유  집행 명령으로  집행한다. 그리고  임대료 체납 피해도 포함 될 수  있다.

새법은, 퇴거 소송에서 건물주 변호사  비용 청구를  제한 한다.

특정 예외를  제외하고는, 원고가 2027 년 7 월 1 일  까지 Covid-19 임대료  체납금 회수를  요구하는 소송에서  원고는 세입자가  정부 임대 보조  수혜를 이용 할  수 있는 자격이 되는가? 또는  세입자를 위해서  정부 기관 보조  신청 또는 세입자와 협조해서 정부  기관의 임대 보조  또는 제 3 자를  통해서 원고가  선의의 노력을  기울였다는 것을 보여  주는 문서를  소송 서류에  첨부할 것을 요구한다.

법원의  판단에 의해서,  만약에 건물주가  이 법안에서  세입자가 주 정부의 세입자 보조  지원을 받을 수  있는 자격을  충족 했는데도  건물주가 이를 거절  했을 때에는  배상금을 줄일 수  있도록 승인 했다. 건물주가  세입자를 위한 정부  보조 신청 협조를 안했다면 체납금  임대 보상 지불  감소 판결한다.

새  법은, 법원이 Covid-19 임대료 체납금  청구 소송에서  항의 주장을  했건 안 했건  간에 또는 정상적인 상황에서 제한적  또는 무제한적  민사 사건으로  끌고 갔더라도  특정 액수 이상으로 변호사 비용  지불을 허용하는  것을 금한다.

주 정부가 세입자 체납금  지불.

 정부가 체납된  임대료 80 % 지불, 건물주가 20 % 감면 해 주었을 때에는2020 년 4 월 1 일부터 2021 년 3 월 31 일 사이에  체납된 임대료에서 80 % 를 건물주가  상환 받는다.

주 정부 임대 지원 program은 3 월부터  부동산 소유주와  세입자로부터 신청서를  받기 시작한다.

임대  건물주는 세입자한테  정보 보조 자격  확인, 수혜자는  이중 수혜가  안이라는 보장.

기존  법에서, 주택과  지역 개발 (Department of Housing and Community Development (HCD)) 부 서에서 주택 개발에 관한 행정 업무를 담당한다. 이 부서에서California Emergency Solutions and Housing Program, the Emergency Housing and Assistance Program, and the Housing for a Healthy California Program 도 담당한다.

https://housing.ca.gov/covid_rr/index.html

CA COVID-19 Rent Relief Call Center: 833-430-2122 

각 지방 정부에서도 건물주가 세입자 체납금의 20 % 를 감면해 주었을 때에 임대료 체납금 신청을 해 주고 있다. 

예로서, L.A. 시청의 경우에는 L.A. 시 주택국에 website ; hcidla.lacity.org

그리고 각 시청에 따라서는 체납된 임대료 지불 신청을 받고 있는 시들이 있다. 각 시청의 주택국 또는 경제 부서에 문의해서 안내를 받을 수도 있다. 

연방법에  의해서 재무부는  주 정부에 $25,000,000,000를 보조해서  주 정부, 지방  정부 그리고 Indian 보호 지역과  적용되는 주택 소유주한테 재정 지원을  하게 된다. 여기에는 임대료 체납자,  공공요금 체납자,  그리고 주택과  관련된 직. 간접  경비와 Covid-19 도 포함되어 있다.

새  법은, HCD 에 의해서 이 목적을  위해서 연방정부  기금 $1,500,000,000 을 임대료 보조를 위해  사용 할 수  있게 되었고,  이 자금의 10 % 를 관리 비용으로 사용하도록 허용한다.

새  법은 위에서  설명한 연방 요구  사항에 따라 이러한 조항에 따라  수혜자에게 할당 된  자금의 적격 한  사용을 허락한다.

이  돈을 수령 한  사람은 개인 소득  세금 법에서 수입으로  적용되지 않는다.

HCD 는 이  기금의 수혜 자격  결정을 2021 년 2 월 12 일 까지 해야  되고 2021 년 2 월 19 일 부터는  지급되도록 해야 된다.

새  법은, 2021 년 6 월 1 일 까지 65 % 를  지출 하도록  계약상 의무화  하고 2021 년 8 월 1 일 까지는  할당된 전체 금액을 지출하도록 요구한다.

새  법안에 따라서  인구가 200,000 명 이하의 County 또는 HCD 로부터  보조금을 받을 자격이 있지만 못 받은  곳에도 적용된다.

새  법은, 2020 년 4 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 사이에  임대 계약에서  재정적 의무에  대한 원고의  법적 조치를  위한 판결을  하기 이전에  주 정부의  임대 지원과  관련한 특정 정보를 확인하도록 요구하며  위증 시에는  처벌을 받는다.

새  법은, 임대료  체납 또는 임대  계약에 의해서  건물주에 대한 어떠한 재정적 지불  의무로 인해서  지불 의무와  비슷한 관계로  인해서 건물주한테  유리한 판결을  내릴 때는 특정  임대료 보조 관련  정보에 대한 위증  시에는 처벌 당  한다는 확인 서명을 한다. 위증 범죄  범위를 확대함으로써  주정부와 지역 정부 program 에 적용한다.

새  법은, 수혜자는 HCD 한태 어떻게  사용할 것인가에  대한 모든 정보  제공을 요구한다.

수혜자는,  주 정부의  다른 보조금  혜택과 중복되지  않게 수혜 되었다는  것을 보장해야  된다.

미납된 1년 임대료의 80%를 지원하는 캘리포니아 주정부의 임대료 지원 프로그램이 본격 시행돼 15일부터 신청이 시작됐다.

세입자들은 웹사이트(housing.ca.gov)를 통해 해당 프로그램에 지원할 수 있고, 추가 정보를 얻기 위해 전화 문의(833-430-2122)가 가능하다.

LA 시청에서 세입자를 위한 2차 임대료 지원 program 을 2021 년 3 월 30일 8시부터 4월30일까지website : hcidla.lacity.org를 통해 2차 Emergency Rental Assistance Program 신청을 받을 계획이다.

LA시에 거주하는 주민들 중 가구 중간 소득의 50% 이하에 속하는 저소득층 주민일 경우 신청이 가능하며, LA시 가구 중간 소득의 30% 이하의 주민들에게는 우선권이 주어진다. 1인 가구 기준 3만9,450달러, 2인 가구 4만,5,050달러, 3인 가구 5만700달러, 4인 가구 5만6,300달러 등이 중간 소득 50%에 적용되는 기준이다. 지난 1차 프로그램에 신청했으나 혜택을 받지 못했던 주민들은 자동으로 2차 신청자로 간주된다.

김희영    김희영 부동산  (951) 462 - 1070