재산세 절약, 주민 발의안 19 (Proposition 19) ;

기존 법에서, 동일 County 내에서 주 거주 주택을 판매 또는 구입 했을 때 (Prop 60) 그리고 특정 County에서 상호 교환을 허락 (Prop. 90) 그러나 대체한 주택 가격이 동일 또는 낮은 가격인 경우에만 재산세 재평가를 하지 않았다.

하지만, 주민 발의 안 19는, 55 세 이상의 사람이 “주로 거주하는 주택 (primary residence)” 소유자, 상당한 장애인 (severe disabilities), 산불, 또는 천연 재해 피해자들이 California 주 전역 어느 곳에든지 지역 제한을 두지 않고 주택을 구입해도 재산세를 재 산정하지 않지만 단, 이전 당시에 재산 가치가 높은 경우에만 일부 상향 조정된다. 자연 재해 피해자에 대해서는 나이 제한이 없이 과거 재산세 기준에 적용하되 새로 구입하는 가격이 기존 주택 가격보다도 높은 경우에는 조정을 하도록 되었다. 그리고, 2021 년 2 월 16 일 이후에 가족 농장 (family farm)을 자녀 또는 손자, 손녀, 증손자녀들한테 이전 했을 때는, 재산을 이전 받은 사람들이 계속 거주를 할 때에는 재산 상승분에 대해서만 재산세 재평가를 한다.

재산세 인상을 제한하여 가족 주택을 저렴하게 유지하도록 하자는 목적이고, 재산세를 적게 지불 할 수 있는 세금혜택이 된다. 가족이 거주하는 이웃으로 쉽게 이사 갈 수 있다.

 California 주 내의 어떠한 곳이라도 제한 받지 않는다. 

 대체 한 주 거주지의 가치에 관계없다. 단, 가치가 높은 경우에만 조정이 적용된다.

만약에 기존 거주 주택 세금 기준이 $400,000 이었는데 세월이 경과 한 후에 현재 판매 가격이 $900,000 이고, 구입한 대체 주택 가격이 $1,000,000 이었을 때에, $400,000 + $100,000 ($1,000,000 - $900,000) = $500,000 이다. 대체한 주택 새 조정된 재산세 기준은 $500,000 이다.

 판매 한 후 2 년 이내까지 적용된다. 

 최대 3 회까지 적용된다. (단, 화재로 집이 소실 된 경우에는 3 회 제한이 없다)

소유주 거주 주택이 2021 년 4 월 1 일 이전으로부터 2 년 이내 또는 2021 년 4 월 1 일 이후에 판매/구입이 된 것에 적용된다.

California 주는 주택이 부족한 상태이다. Proposition 19 으로 인해서 주택의 단기와 장기 계획에 상당한 도움을 줄것이다. CA 주 의 약 50 % 사람들이 주거 비용이 비싸기 때문에 타주로 이사를 갈 수 있다면 생활비를 줄이기 위해서 이사를 가겠다는 것이다.

특히 최근에는 Tesla, Oracle, Hewlett Packard and Charles Schwab 같은 대규모 본사들이 타주로 이전하겠다고 발표했었다. Proposition 19는 주택 소유주 나이가  55 세 이상, 심각한 장애인, 산불 또는 자연 재해 피해자가 California 내의 어떤 지역으로 새 거주지로 이사를 할 때에 현재 자기가 지불하는 재산세 기준으로 새 주택에도 적용을 받도록 하는 것이다.

노인들이 자신의 필요에 더 잘 맞는 집으로 이사하는 것을 더 저렴하게 만들어 줌으로서

새로운 가족과 첫 주택 소유자한테 더 많은 집이 주택 시장에서 매매가 될 수 있도록 된다.

주민 발의안 19 개정은, 그동안 언론과 주 입법자들은 가족 간 또는 이들에 대한 상당한 개혁이나 완전한 제거를 위한 목표를 갖이고 있었다. 발의안 19가 없었다면 모든 세대 간에 서로 가까이 거주 할 수 있는 제한을 받도록 했었는데, 이제는 이것이 해제 되었다.

2018 년에 언론에서 발표하기를 ;

• LA Times:“캘리포니아 주택 소유주는 낮은 재산세를 자녀에게 물려준다. 부유층한테는 수익성이 높은 것으로 입증되었다. "

• AP News: "CA 법안은 부유 층 주택 소유자를 위한 세금 감면을 목표로 한다.

• Biz Journals: “시장은 2 번째 주택에서 세금 감면을 끝내기를 원한다.

• SF Chronicle: 상속 재산을 물려받는 자녀한테는 큰 돈 절약과 세금 보호를 받는다.

주정부와 지방 정부의 세입이 긴급히 필요함에 따라 세대 간 양도세 규정의 철폐가 임박했다.이것이 바로 주민 발의 안 19로 인해서 이를 보존하고 보호하자는 중요한 이유였다.

주민 발의안 19는 가족 간의 재산 이전을 보호함으로 가정에 있는 자녀와 손자의 세금 절감을 보호해 주는 것이 California 주 헌법의 취지이다. 

주 거주지를 자녀 나 손자 손녀한테 이전 해 주면 재산세가 재평가 : 

세대 간 가족 이전 및 가족 농장에 대한 새로운 규칙을 만들었다.

주민 발의안 19는 “주로 거주하는 주택 (primary residence)”을 자녀 또는 손자. 손녀한테 이전했을 때에 그 자녀가 계속해서 가족 주 거주지로 사용할 때에만 재산세 재평가를 면제 받는다.

하지만 과세 가치와 실제 가치가 너무 크면 부분적으로 재산세를 재평가 받게 된다.

현행법의 경우와 마찬가지로 발의안 19에 따라 조부모에서 손자 손녀한테 양도는 부모가 사망 한 경우에만 면제를 받는다.

발의안 19는 가족 농장의 이전이 과세 대상 가치를 유지하도록 허용하는 조항을 포함한다.

새 법은 2021 년 2 월 16 일 이후부터 발생한 부동산 구입 또는 소유권 이전부터 적용된다.

재산이 계속해서 가족 (Family home)을 위한 주 거주지 (primary residence)로 사용되고, 주택을 받은 주택 소유주가 세금상 주택 재산세 면제를 청구 (homeowner exemption)를 주장하게 되면, 재산세 기준은 과거와 동일한 재산세 산정 기초로 계산을 한다. 하지만 이전 당시에 재산 가치가 $1,000,000 이상인 경우에는 일부 상향 조정된다.

만약에 양도 시 재산 가치가 $1,000,000 이상이지만 과거 재산세 산청 기준 (original tax basis) 보다 높다고 하더라도 과거 세금 기준과 같다.

예로서, 원래 세금 기준이 $ 500,000이고 양도 시점에 부동산 가치가 $1,200,000 인 경우,

세금 기준은 $ 500,000로 유지된다. 이 $1,200,000은 원래 과세 기준에서 $1,000,000 만 달러를 넘지 않기 때문입니다.

만약에 주 거주 주택을 자녀 또는 손자 손녀한테 이전 했을 때, 이전 당시에 재산 가치가 $1,000,000 이상인 가격은 계산은, 이전 시의 재산 가치가 $1,000,000 이상이면, 새 재산 가치 산정 기준은 소유권 이전 시의 재산 가치에서 $1,000,000 을 뺀 값이다.

예로서, 만약에 첫 재산세 산정 액수가 $500,000 인데, 부동산 가치가 올라서 양도시의 가치가 $2,000,000 이 되었다고 하자. 이 때는 $2,000,000 - $1,000,000 = $1,000,000 이 된다.

왜냐하면, 양도 시 재산 가치가 과세 기준으로 $ 1,000,000 이상이었기 때문에 이 공식을 사용한다.

가족 농장도 주민 발의안 19 에 해당 된다.

가족 농장 (Family Farms)에는 가족 거주지 (family homes)와 같이 동일한 면제가 있다. “가족농장” 뜻은, 부동산을 경작 또는 목초지로 사용, 방목, 농산물 생산하는 용도로 사용하는 것을 말한다. 부동산을 이전 받은 사람이 부동산에 주 거주지로 거주 할 필요가 없다. 2021 년 2 월 16 일부터 시행된다.

주택 소유주, 장애 재향군인은 부동산을 이전 받은 새 소유주가 재산 세금 혜택을 받기 위해서는 양도 받은 후  1 년 이내에 면제 청구를 해야 된다.

과거에는 세대 간 양도는 주 거주지의 세금 기준 양도뿐만 아니라 다른 모든 부동산의 최대 1 백만 달러까지만 면제되었다. 주민 발의안 19는 주 거주지에 대해서만 세대 간 전출 면제를 허용하며, 주 거주지로 계속 사용되는 경우에만 허용 된다. 다행이도 가족 농장에 대해서도 허용 함으로서 재산세 감면에 상당한 혜택이 된다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070