월부금 15-18 개월 지불 유예 (forbearance):

주택 융자가 Fannie Mae 와 Freddie Mac에서 보증된 융자에 대해서는 월부금 지불 유예 신청을 2021 년 2 월 까지는 해야 된다. 수락이 되면  15 개월까지 연장 된다.

연방 정부 융자인 FHA, 농림부 융자, VA 융자를 받은 사람은 2021 년 6 월 30 일부터 18 개월까지 지불 유예가 된다. 현재 월부금을 지불하는 은행에 전화를 하면 된다.

HUD는 2020 년 12 월 17 일에 (HUD No. 20-214) FHA 보증으로 단독 주택 (1~4 unit) 융자를 받은 소유주가 "Covid-19 월부금 임시 지불 중단 (Covid-19 forbearance)" 연기 또는 6 개월간의 월부금 일부 삭감 신청을 현재 월부금을 지불하고 있는 은행에 신청하면 2021 년 2 월 28 일 까지 지불유예나 차압 또는 차압과 관련된 퇴거 중단을 할 수 있다. 신청 마감 기간은 2021 년 2 월 28 일 까지였다.  그러나 대통령은 2021 년 2 월 16 일 행정명령에서 6 월 30 일 까지 신청을 하도록 연기했다. 단, Fannie Mae 와 Freddie Mac 보증 융자는 2 월 말까지 신청해야 된다. 몇일 안 남았다.

법에서는 월부금 지불 유예를 받아 주라고 했지만 은행에서 어느 정도로 협조 해 줄 것인가도 의문이다. 과거에, 정부는 Short Sale 그리고 융자 조정을 허락 해 주라는 행정 명령을 했었지만 은행이 이를 위반하고서 안해 준 사건들이 있었기 때문이다. 하지만 현재 많은 사람들이 주택 월부금 지불유예 신청 혜택을 보고 있다는 소식이다. 

주택 융자 협회 (MBA)는 2020 년 5 월 18 일 보고에서, "월부금 지불 유예 (Forbearance) 신청자가 4,100,000 명이었는데, 2020 년 10 월 12 일 발표에서는, 3,200,000 으로서 28 % 감소했다. 

2021 년 2 월에는 약 2,700,000 만 명이 6 개월 지불 유예 혜택을 받았다.

한인들도 주택 월부금 지불이 어려운 사람은 "월부금 지불 유예“ 신청을 해 두는 것이 안전하다.

Biden 대통령은 2021 년 2월 16 일에 월부금 지불 유예 (Forbearance) 와 차압 중단 program 을 발표했다. 연방 정부 융자인 FHA (HUD), 농림부 융자, VA 융자를 받은 사람은 2021 년 6 월 30 일부터 18 개월간 지불 유예를 시킬 수 있다.

Fannie Mae 와 Freddie Mac 최대 18 개월간 연장을 할 수 있는데 2021 년 2 월까지는 신청해야 된다.

차압은 6 월 30 일 까지 유예시킨다. 현재 FHA, 농림부, VA 융자를 받은 채무자가 미국내에서 1천1 백만명 이상이다. 차압을 안 당할려면 6 월 30 일 까지는 월부금 지불 유예 신청을 해야 된다.

월부금 지불 유예는 임시로 특정 기간 까지 월부금 지불 중단, 또는 월부금의 일부 지불을 말한다. 그러나 이 기간이 끝이 나면 곧 바로 체납된 돈을 지불해야 된다. 지불 유예 기간 동안에 체납된 돈을 월부금으로 지불하는 방법을 사전에 은행과 조율해 두는 것이 좋다. 현재는, 만약에 30 년 융자 상환기간으로 융자를 받았는데 Virus 비상사태로 인해서 12 개월 체납이 되었다면, 융자 만기 기간은 1 년이 더 연장된 31 년으로 연장시키는 방안이 있다. 연방 정부 보증이 안인 다른 개인 은행 융자인 경우에는 이런 혜택이 어렵다. Fannie 와 Freddie 에서는 15 개월 까지 연장을 해 주었다. 서류는, Covid-19 기간에 재정적 어려움을 껶었다는 사실만 증명하면 된다.

*차압 방어로서 월부금 지불 유예 (Forbearance) 신청 (AB 3088)

California 주 법 (AB 3088)에서 주택 소유주에 대한 월부금 지불 유예 신청에 대한 법률이 제정되었다. 은행은 연방법과 주법을 준수해야 된다.

주법의 내용은, 1~4 동 주거용 임대 주택 소유주한테 COVID-19 지불 유예에 관한 해당 연방 지침을 준수해야 한다. 만약에 지불 유예가 부결 된 경우에는 특별 통고 및 요구 정보를 제공해야 된다.

• 만약에 채무자가 2020 년 2 월 1 일까지는 월부금 체납이 안 된 신청자로서,  Virus 비상사태 기간 동안에 “월부금 지불 유예” 신청을 거절 당 했을 때는 은행은 특정 서면 양식으로 거부 사유를 통고해야 된다. 채무자가 Covid-19 virus 긴급 상황으로 직접 또는 간접적으로 주택 융자 월부금을 지불하지 못하는 사람도 포함된다.

은행은  COVID-19 관련해서 “월부금 지불 유예“에 따른 연방법에 의해서 채무자한테 선택권을 주어야 된다. 

• 건물주인 채무자가 월부금 지불 유예 신청 (CARES)을 했을 때에 투명성 위반 책임에 대한 소송을 제기할 권한을 채무자한테 부여한다.

이 법률 위반 시에는, 채무자는 법원에 강제 구제 청구, 피해 청구, 피해 배상 및 변호사 비용을 청구 할 수 있다.

은행은 Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA 또는 농림부의 외곽지역 개발 (Rural Development) 부서에서 마련한 COVID-19 관련 채무자 지침도 준수해야 된다. 연방 정부 지원을 받지 않은 대출 관련된 주택 융자 은행도 고객을 위해서 상기 기관에서 제공한 지침과 일치하는 기준을 검토해야 된다.

입법부의 의도는, 주택 융자를 제공한 은행이 채무자한테 월부금 지불 유예 후에도 융자 계약과 기타 권한이 일치하도록 하자는 의도이다.  이 법률 위반으로 피해를 입은 채무자는 금지 명령, 손해, 배상 및 기타 구제 조치를 취하여 승소자한테 위반 피해 및 변호사 수임료 및 비용을 지불해야 된다.

은행이 만약에 2021 년 4 월 1 일 이전에 지불 유예 신청 한 것을 거절하는 경우에는 거절 사유를 설명해야 된다. 통고에는, 결함 문제 항목에 대해서 어떻게 시정 할 수 있다는 방안을 서면으로 통고해야 된다.

채무자는 은행이 시정 통고를 우편 발송한 날짜로부터 시정해서 21 일 이내에 은행에 제공해야 된다. 은행은 앞서 언급 한 21 일 기간이 경과하기 이전에 채무자가 수정 한 내용을 수락해야 된다. 은행은 채무자가 수정 한 내용을 받은 후 영업일 기준 5 일 이내에 채무자한테 회답을 해 야 된다.

이법 적용은,

(1) 이 법 제정 당시에 주택 1 ~ 4 부동산을 담보로 한 주택 융자 또는 담보물에 해당된다.

(2) 채무자는 자연인 또는 소유권 증서에 저소득 주택 사용이라야 하며 “부동산 투자 신탁 회사 (REIT), 주식회사, 또는 LLC 는 적용되지 않는다.

이 법은 2020 년 8 월 31 일부터 긴급 시행

김희영  김희영 부동산 (951) 462 - 1070