파산 신청 안 되는 빚

파산 신청만 하면 모든 빚을 청산 할 수 있다고 생각하는 사람이 있지만 그렇지 않다. 사기,횡령, 절도, 손님을 보호 해 주어야 할 의무가 부여된 사람같은 경우에는 파산 신청으로 빚이 소멸되지 않는다. 

부동산 업자가 구입자의 “downpayment”를 횡령, 남한테 사기 친 돈, 입주자로 부터 받은 임대료를 건물주한테 전해 주지 않고서 횡령 한 후에 파산 신청하는 사람이 있다. 특히 한인 부동산 업자들한테서 흔히 발생하는 사건 내용이다. 이런 나쁜 짖을 한 후에 뻔뻔스럽게도 파산 신청을 해서 이런 빚을 탕감 받겠다는 사람도 있다. 하지만, 파산 신청 시에 이런 빚을 탕감 해 달라고 파산 법원에 신청을 했더라도 보호받지 못하고 기각 당한다. 이런 사기성 부채는 파산법에서 소멸되지 않는다.

파산법의 근본 정신은, 정직한 사람이 불행하게도 경제적 어려움을 당 한 사람한테 새로운 삶의 시작을 위해서 도움을 주겠는 다는 목적이다. 손님한테 충실해야 할 의무가 있는 사람이 남의 돈을 횡령한 나쁜 사람한테까지 파산으로 경제적 혜택을 주자는 것이 안이다.

파산에서 제외되는 부채는, 채권자에 대한 속임수로 발생한 부채, 타인 재산을 자기 몫으로 숨기는 행위, 부동산 업자가 사기 또는 유용, 횡령, 또는 동산 절도, 사기로 인한 응징적 배상 판결, 손님한테 충실 할 의무가 있는 사람의  사기, 부동산 업자를 채용한 주인을 보호 해 주어야 할 의무 관계자, 주인을 대리하는 사람이 주인 돈을 유용, 위조 서명, 사기성 거짓 설명으로 부채가 발생, 또는 부동산 관련 일 해 준 것이 실제로는 사기, 융자 연장, 재융자, 사기 부채에 대한 보상, 응징적 피해 배상, 부채가 고의적 그리고 불법적으로 손상을 끼친 행위로 채권자한테 피해를 주었을 때이다. 

주택 담보, 자동차 담보물에 대한 월부금, 다른 담보물, 학생 융자, 최근 체납된 세금,  인건비, 어린이 양육과 이혼 시 위자료 지불, 인종 차별, 형사법 위반 관련 배상 같은 것도 소멸되지 않는다.

입주자가 입주 신청서에 거짓 정보를 제공한 경우에도 파산 인증을 못 받은 사건이 있다.

그러나 법원 허락을 받았을 때는 특정 부채에 대해서 지불 책임이 소멸될 수 있다.

파산으로 SBA 융자는 탕감 받을 수 있다. 비록 개인적 보장이 되어 있기에 파산으로 부채가 소멸 안 되는 것으로 생각하지만 SBA 융자도 파산으로 소멸 시킬 수 있다.

사기는 파산에서 제외 : 1988 년에 부동산 업자가 구입자한테 말하기를, 자기는 개발업자이며 부동산 업자이다. 구입자는 1989 년에 새로 건축된 집에 입주했고, 1989 년 말에 부동산 업자 상대로 사기 소송을 제기했다. 부동산 업자는 현재 소유한 모든 재산과 부채를 파산 법원에서 정리함으로서 부채에서 해방되는 파산 7을 신청했다. 파산 7 은, 짧은 시간에 빚진 돈을 계속 지불하지 않으며, 법에서 보호받을 수 있는 기본 생활을 위한 재산은 처분시키지 않고서 소유할 수 있다. 구입자는 부동산 업자가 파산 7 을 신청 한 것은 사기 행위이므로 파산에서 제외되어야 된다고 주장했다. 부동산  업자는  주 법원에서 사기 관련 판결을 할 수 있는 것이지 파산 법원 소관이 안이라고 주장했다.

파산 법원은, 파산 법원에서 사건의 중요성을 결정하고, 특히 사기는 파산에서 제외되는 사항까지 판결할 수 있다. 부동산 업자 사기에 대해서 $100,000 배상 판결을 하면서, 이 부채는 사기 행위에 연관되었기에 파산에서 부채가 소멸되지 않는다고  판결했다.

한인 부동산 회사 업주가 에이전트 사기로 파산 신청:

독립 계약자의 사기 행위를 업주가 전혀 몰랐든 경우에 파산을 수용해준 아주 희귀한 사건이 있다. 일반적으로 부동산 업자가 잘못 한 것을 부동산 업자를 채용한 주인이 사실을 알았든, 몰랐든 간에 채용자인 주인한테 책임이 있다. 그러나 부동산 업자 고용주인 부동산 회사 사장 자신이 자기 “에이전트”가 사기를 쳐서 매매를 했는데도, 부동산 회사 사장이 매매 자체를 전혀 몰랐을 때는 부채 면제를 받을 수 있다는 판결이 있었다.

왜, 한인 부동산 회사 사장이 자기 agent 가 사업체 매매를 했는지, 안 했는가를 일체 모르고 있다는 것이 말이 되나 ? 부동산 회사 사장이 자기 회사 판매원 (agent)을 감독을 할 수가 없는 환경이 있는 것이 문제이다. 감독 할 수 없는 agent 를 채용하지 않아야 된다.

법에서는, 매매 거래가 되고 있는 모든 서류는 회사에 보관되어야 되고, 부동산 국에서 갑작스러운 감사가 나왔을 때는 이들 서류를 조회 할 수 있어야 된다.

그런데, 어떤 한인 부동산 회사 agent 들은 서류를 아예 자동차 trunk 에 서류함을 갖이고 다니는 것을 보았다. 사유인즉, 회사에 이들 서류를 놓아두면, 누군가가 매매 서류를 보고서, 구입자, 판매자 정보를 빼 내는 것은 물론이고, 구입자, 판매자한테 엉뚱한 이야기를 해서 매매가 성사 되지 못하도록 거짓말이나, 엉뚱한 조언을 해서 매매가 성사 안 되도록 만든다는 것이다. 그래서, 서류를 사무실에 보관 할 수가 없단다. 그리고, 회사 사장이란 사람도 믿을 수가 없단다. 부동산 거래 내용을 일체 타인한테 이야기도 할 수 없단다. 

필자도 한인 부동산 업자를 채용했든 일이 있었다. 나의 경험에서도, 한인 부동산 업자가 미국 사람 agent 한테 들어온 Fax 그리고, 사무실 안에 다른 직원이 한인 부동산 업자가 미국 사람 agent 방에 들어가서는 서류들을 빼 내어서 남의 것을 복사하는 것을 발견 한 후에, 각 agent 들이 문에 자물 쇄를 달아야 하는 문제가 생겼었다. 그리고 한인 부동산 agent 가 사무실에 출근을 하면 사무실 분위기가 무거워 지고, 서로 즐겁게 대화하는 문제도 사라졌었다.

심지어는 내 사무실에 있는 전화 명단까지 전부 복사를 해서는 빼 돌린 후에, 내 친구들한테도 전화를 해서는, 나한테서 많이 배웠으니까 다음에는 자기를 통해서 구입, 판매를 하고, 부동산 수수료도 적게 받겠다고 전하더라는 내용을 알려 오기도 했었다.   이런 식으로 손님 가로 채기도 한다. 결국 이런 한인 부동산 업자를 해고 시킨 후에 서야 다시 옛 사무실 분위기를 만들 수 있었다.

이때부터, 한인 부동산 업자를 채용하면 이런 문제가 발생한다는 것을 알게 되었다. 법률 준수나 공중도덕이 없기 때문에 이런 문제가 발생한다고 본다.

그렇기 때문에, 한인 부동산 회사 사장이란 사람이 자기 agent 가 어떤 매매를 했는가를 모를 수 있다. 그러나 법적으로는 이들의 잘못에 대해서 회사 사장이 감독 못한 태만 책임과 손님의 손실에 대한 법적 책임이 있다.

L.A. 한인 “타운”에서 부동산 회사를 운영했든  허씨의 agent 김씨가 ”market“을 판매하면서 구입자한테 매상과 다른 여러 내용을 쏙이고 판매했다. 법원은 허씨한테 $913,867.96 지불하라고 판결했다. 허씨는 김씨의 매매를 전혀 몰랐으며 합당하게 알 수 도 없었다면서 2014 년에 파산 신청한 것이 파산법원에서 수락된 사건이 있다. 일반적으로는 부동산 broker 한테 agent 잘못에 대한 감독 책임이 있고, 소개비 일부를 받았으면 태만 책임이 있다.

그러나 파산 항소 법원은 허씨가 받은 액수는 2.7 % 인 $1,080 이고, agent 김씨가 $38,750 을 받았고, Escrow 끝이 난 후에서야 매매 사실을 알랐다면서 파산 항소 법원에서 파산을 수락했다.

김희영    김희영 부동산 (951) 462 -1070