Virus, 사업체 파산
Virus로 인해서 많은 소매 업체가 폐업이나 파산한다는 조종 소리가 들여온다. 사업체 파산은 다른 일반 파산 신청자과는 차이가 있다.
개인 파산 신청은 정부의 구제 노력으로 인해 지금까지는 낮다. 그러나 2020 년 10 월 19 일 Business Standard 에 의하면, Covid - 19 관련 파산은 과거와 다른 양상을 보이고 있다고 한다. 비상업용 파산 13 은 2020 년에 118,306 건으로서 2019 년 206,933 건 보다도 43 % 가 감소했다.
Covid 19 경기 침체로 상업용 파산은 2020 년에 33 % 증가 했으며, 특히 중소기업을 강타함에 따라 지난 9 월 파산은 전년 대비 78 % 가 증가 되었다.
Epiq 법률 service 회사에 의하면, 파산 11은 월별로, 지난 8 월에 525 건, 9 월 747 건인데, 일년 전 같은 기간 420 건 보다 월등히 증가 되었다.
2020 년 초까지 총 5,529 건으로 2019 년 첫 3 분기보다 3 분의 1이 증가했다. 이들은 대부분이 중소 기업체로서 회사 자금 비축이 적거나 정부 보조를 받지 못한 기업체들이다. 현재의 경제 상황으로 보아서는 앞으로도 파산은 더욱 증가 될 것이다.
파산 13 과 파산 11 의 차이 ;
파산 13 : 개인이 모든 재산을 유지하면서 법적으로 허용되는 일부 부채만 지불하고 일부 부채는 탕감 받는 파산이다. 재산을 유지하면서 일부의 빚에 대한 월부금은 지불 할 수 있지만 현재의 모든 빚에 대한 월부금을 지불 할 능력이 안 되는 경우에 파산 13을 택한다. 파산 법원의 재산 관리인은 채무자의 재산에 대해서 채권자 보호를 해 주는 대가로 채무자 재산관리를 통해 수수료를 받는다. 일반적으로 파산을 2 가지로 분류한다. 하나는 현재의 모든 재산을 정리해서 부채를 정리하는 것이다. 이것이 파산 7 이다. 다른 하나는, 재산을 소유하면서 일부 부채를 지불하는 것이다. (개인 파산 13 그리고 회사나 동업체가 11을 신청한다.) 부채를 3 ~ 5 년 사이에 지불해야 하는 계획에 따라서 지불해야 된다.
재산은 좀 있지만, 현재 수입에서 모든 빚의 월부금을 지불 못하겠으니 파산을 하면 안 되느냐는 사람들이 있다. 재산 상태와 빚의 전체 액수에 따라서도 파산을 할 수 있고 없을 수도 있다. 개인도 재산이 많으면 파산 13을 못하고 파산 11을 해야 하는 경우도 있다. 파산 13 자격은 담보 액수가 $1,184,200 이하 그리고 무담보 액수는 $394,725 이하라야 된다. 이 액수 보다 많은 사람은 파산 13을 신청 할 수 없고 파산 11을 신청해야 된다. 이외에도 파산 13을 신청할려면 수입이 있어서 담보된 월부금을 지불 할 능력이 되어야 한다. 물론 2004 년도의 한 판례에서는 40 %의 equity 가 있기에 모든 담보에 대한 월부금이 없다고 하더라도 파산 13을 인정 해 준 사건이 있다. 하지만 모든 사람에게 이런 판례가 적용 될 수 있다고 보장을 못한다. 차압에 휘말리다 보니까 파산을 함으로 재산을 유지 할 수 있다고 생각하는 사람들이 있다. 그리고 빚만 있다면 아무나 파산을 신청 할 수 있는 것이 안이다. 파산을 할려고 해도 파산 자격이 되어야 만 파산 신청을 할 수 있다.
파산 11 은 회사나 동업체가 파산 할 때에 적용된다. 파산 11 경우에는 매달 법원에 재정 상태를 보고해야 된다. 경제적 어려움이 발생한다면 사전에 파산 전문 변호사와 상담을 해서 어떤 준비를 해야 되고, 재산 처리를 어떤 방법으로 해야 할 것인가를 알아 두어야 된다. 그렇지 않으면 파산을 할려고 해도 할 수도 없는 문제도 발생한다.
필자는, 1973 년에 정원수 농장을 시작했을 때에 중동 석유 파동이 있었다. 물가는 하루 밤을 자고 나면 치솟고 있었다. 충분히 안전하다고 짜둔 사업 계획은 아무런 소용이 없었다. 이때에 물건 값 지불 안했다고 고소장을 33 장 받았었다. 난생 처음으로 남의 돈을 지불 못하는 빚쟁이 신세가 되었다. 돈을 지불 못하는 가슴 아픈 것에 더 해서, 매일같이 빚에 쪼달리는 신세가 되었다. 파산을 하기로 생각했다. 파산에 대해서 모르기 때문에 변호사와 상담 비용을 시간당으로 지불한다는 것도 아까웠다. 궁금한 것을 적어서 변호사와 상담을 했다. 변호사 사무실을 나오고 난 후에 다시 더 궁금한 것이 생겼는데, 변호사한테 지불할 상담료 돈이 아까워서 도서관을 찾아갔다. 파산을 하더라도 변호사 대신에 내가 파산법을 배워서 파산을 직접 신청하기로 했다. 파산 법률 책을 뒤적거리다가 알게 된 것은, 나의 빚 정도는 파산 법률 책에서 소개된 사건 내용에 비하면 아무것도 안이었다. 그래서, 터득하게 된 것이 빚 재촉에 시달리지 말고, 채권자한테 사정을 털어 놓고서 흥정을 했다. 결국 이 흥정이 이루어져서 파산을 하지 않고서 흥정된 빚을 다 갚고서 사업을 계속 할 수 있었다. 생각을 잘못했더라면 파산 기록이 남을 뻔 했었다.
내 역시도, 버티다가 버티다가 너무 늦게사 파산을 생각했다 보니까, 재산을 털고서 먹고 살 수 있는 남은 돈이 없었다. 그래서, 이 때에 알게 된 것이, 재정상태가 어렵기 이전에 파산을 미리 계획하고 준비를 해야 만이 사람이 살아 갈수 있다. 파산에 대해서 모르는 사람들은, 파산 신청 한 사람은 뒤로는 돈을 다 빼돌린 후에 파산을 한다는 말을 쉽게 하지만, 막상 당해 보니까 뒤로 돈을 빼돌릴 돈이 있었다면 파산을 생각하지도 안했을 것이다. 파산을 해야겠다고 결정 한 후에는 식구들 생계를 어떻게 꾸려 나가야 할 까 하는 걱정에 잠을 이룰 수가 없었다. 다행이도 돈이 없었기 때문에 변호사 채용 할 돈도 없었고, 변호자 없이 내 혼차서 파산을 접수 해야겠다는 생각에서 파산법을 공부하게 된 것이었지만 결국은 파산을 안하고 견디어 낼 수 있었다.
영주권 신청도 그랬다. 저의 경우에는 J-1 Visa 로 왔기에 2 년간 외국으로 나갔다가 다시 미국에 입국 할 때에 다른 Visa 를 받아와야만 영주권을 신청 할 수 있다는 변호사의 말에, 이상한 법이 있다는 생각을 했다. 현재도 이민법 변호사의 신문 column을 보면 2년간 한국으로 되돌아갔다가 나와야 된다는 글을 쓰는 사람이 있다. 변호사라는 사람이 엉터리 정보를 제공하기 때문에 많은 사람들이 피해를 당하게 된다. 나는, 변호사의 설명에 대해서 의문을 갖인 결과 도서관을 찾았다. 결국 도서관에서 이민법 공부를 해서는“과학자”로서 영주권 신청을 해서 받았다. 물론 변호사 없이 내 혼자서 서류 작성해서는 신청했었고, 신청 후 3 개월 만에 받았다. 하기야, 변호사가 나의 경우에 영주권이 된다고 했더라면 도서관에 가서 영주권 공부를 안 했을 것이고, 변호사한테 돈을 지불 하고서 영주권 신청을 했을 것이다.
결과적으로는 엉터리 변호사 만난 것으로 이민법 공부를 했고, 돈 안들이고 영주권을 받았다.
다시 본론으로 돌아가서,
적은 소매상들도 파산으로 폐점을 했지만 미국 내의 연쇄 소매점도 파산 대열에 들어섰다.
이런 대형 연쇄 소매점들이 폐업이나 파산을 하면 건물주까지도 덩달아서 파산의 길로 연결되게 된다. 연쇄 상점들은 경제적 고통을 축소하기 위해서 특정 기준의 매상을 올리지 못하는 점포는 폐점을 시키거나 임대 재조정, 영업시간 단축, 직원 해고로 이어지고 있다.
Borders, Circuit City, Linens ‘n Things, Kmart, RadioShack, Sports Authority, Toys “R” Us, Sears, and Gymboree 도 폐업을 했다. J.C. Penney and Macy’s 도 파산 경험이 있다.
파산 이외에도 점포를 폐쇄 한 유명 소매점들이 파산을 하겠다고 했다. California Pizza Kitchen, GNC, 24 Hour Fitness, Barney’s, J.C. Penney (yet again), Brooks Brothers, Neiman Marcus, J. Crew, Men’s Wearhouse, Pier One, Sur La Table, Lord and Taylor, and the owner of related stores Ann Taylor LOFT, Dress Barn, and Lane Bryant. Other retailers -- like Nordstrom, Gap, Walgreens, and Game Stop
잠정 부채 징수 동결과 부채 기피 능력 :
세입자가 파산 신청을 하면, 건물주가 세입자한테 “3 일 이내에 임대료를 지불하든가 퇴거 통고서”를 보내는 것이 금지된다. 건물주는 주 법원을 통해서 “불법 점유 퇴거 소송” 을 할 수 없다. 동시에 세입자는 건물주 상대로 파산 법원 허락 없이 건물주한테 계약 불이행에 대한 청구를 할 수 없다.
입주자가 파산 신청을 하면 주 법원을 통해서 임대 장소를 되찾거나 체납된 임대료 징수, 기타 금액 징수 또는 보증금 인출을 할 수 있는 모든 행위가 금지된다. 당사자 간에 파산 신청 이전 90 일 사이에 발생한 모든 금전 거래는 채권자나 채권자 관리인 (trustee)에 의해서 “취소” 또는 “지급된 돈이 환불" 조치 대상이 된다. 즉, 파산법에서 허용하지 않은 돈이 타인한테 지출 되었을 때에는, 돈을 받은 사람이 다시 법원에 환불 해 주어야 된다.
예로서, 상업용 세입자의 보증금을 취득했을 경우에는 취득한 보증금을 다시 법원에 환불 해 주어야 된다. 주택을 판매한 돈으로 자녀 학비를 지불 한 후에 즉시로 파산을 했다면, 학비를 받은 학교는 이 돈을 파산 법원에 환불 해 주어야 된다. 집 판돈으로 빚진 사람한테 돈을 지불했더라도, 채권자는 다시 환불 해 주어야 된다. 파산을 염두에 둔 사람은 이런 문제를 사전에 고려해서 준비해야 된다. 파산신청만 하면 모든 빚 정리가 된다고 생각하면 안 된다.
임대 수락과 거부 : 채권자나 채권자 대리인은 임대에 대해서 파산 법원의 제안에 대한 “수락” 또는 “거절“ 선택권 밖에 없다.
세입자가 임대 거부 :
만약에 채무자인 세입자가 임대를 거부하면 임대는 파산에서 제외되고 채무자인 세입자는 더 이상 임대 조항에 구속되지 않는다. 물론 세입자는 임대 장소를 건물주한테 되돌려 주어야 되고, 세입자는 한도 적용 안에서 손실 청구를 할 수 있다.
세입자가 임대 수락 :
세입자가 임대 수락 했을 때는, (1) 세입자가 임대 장소를 점유하거나 (2) 임대 사업체 판매 또는 임대를 다른 제 3 자한테 이전 해 주는 방법을 선택 할 수 있다.
채무자인 세입자는 건물주의 동의를 얻지 않고서 임대를 수락 또는 거부 하는 것을 최고로 210 일 이내에 선택 할 수 있다. (210 일 중 마지막 30 일은 건물주의 허락 또는 채무자에 대한 찬성 동의에 따라서 결정된다.)
건물주 파산 :
채무자인 세입자의 건물주가 파산 신청을 하는 것은 드물며, 건물주가 임대를 거부하거나 수락 하도록 선택하는 시간 일정에 대해서 파산법에서 침묵하고 있다. 대부분의 건물주 파산은 부채와 재산 청산이 안이라 “조정“이기 때문에 건물주는 기존 임대를 수락하는 것이 유리하다.
법에서는, 건물주한테 모든 기존의 계약 불이행에 대해서 즉시 구제하도록 바란다. 여기에는, 세입자가 시설한 비용에 대해서 지불한 것, 필요한 기준을 유지 또는 관리하지 못한 경우, 여러 세입자로 혼합 (mix) 그리고 점유에 관한 조건 위반 같은 것이 포함된다.
건물주가 세입자 임대 거부 :
만약에 건물주가 임대를 거부 했을 때는, (1) 채무가 없는 세입자는 임대가 종료 된 것으로 간주하고 건물을 비워주고서는 파산 사건에 대해서 손해에 대한 무담보 청구를 제기 할 수 있거나 (2) 남아 있는 임대 기간 동안 동일한 임대료를 지불하면서 임대 장소를 계속 점유 또는 임대 계약에서 연장을 허락 하면 연장하는 것을 선택 할 수 있다.
특별 Shopping Center 규칙:
파산 법에서는 “shopping Center 임대” 에 대해서 특별히 규정 한 것이 없다. 그러나 건물주와 다른 세입자 보호를 위한 특별한 규칙이 있다.
소매 임대 보호를 위해서는 특정 조건이 충족되어야 된다.
• 임대료 및 임대 계약에 따른 기타 고려 사항은 채무자 세입자가 임대 계약을 체결 할 당시의 것과 유사해야한다.
• 임대 계약을 이전 받을 사람 또는 보증인의 재정 상태와 운영 성과가 처음 계약을 체결한 채무자 세입자와 유사해야 된다.
• 만약에 임대료 책정이 매상의 % 비율 조항이 포함되어 있었든 경우에는 임대료 % 비율이 크게 낮도록 하면 안 된다.
• 사업자가 임대를 인수 받을려는 구입자/인수자의 세입자는 임대 계약의 반경 거리, 위치, 사용, 또는 독점 품목에 대한 임대 조항을 위반하면 안 되며, 전체 shopping center 와 관련된 첫 세입자 임대 계약 또는 재정 조항을 위반하면 안 된다.
• 임대 인수를 신청한 세입자는 기존의 혼합된 세입자 또는 균형을 방해해서는 안 된다.
사무실 및 또는 주거 공간으로 혼합 개발된 경우에는 건물주와 세입자의 관계에 따라서 이 특별한 규칙이 적용 되지 않을 수 있다.
보증금 (Security deposits) :
세입자가 파산 시에 건물주는 3 가지의 별도 청구를 할 수 있다.
(1) 파산 신청 이전의 임대료와 다른 빚진 것이 발생 한 것
(2) 파산 신청 후에 발생한 채무 와 세입자가 임대를 거부한 이전에 발생한 부채
(3) 임대 거부로 인한 모든 손해 (한도 적용).
건물주가 세입자가 파산 신청 이전의 임대료를 보증금에서 아직 적용하지 않은 경우에는, 건물주는 계약서, 합의 신청, 부채 동결 해제 신청 청구를 통해서 채무금을 받을 수 있다.
만약에 보증금을 파산 이전에 임대 체납금에 적용하지 않았으면, 기술적으로는 세입자의 재산 일부가 되지만, 보증금은 건물주가 보관하고 있는 것이며, 건물주의 담보권이 된다.
만약에 건물주가 파산 신청 이전에 보증금을 체납금에 적용한 후에 세입자가 90 일 사이에 파산 신청을 했을 때에는 세입자 또는 채권자 재산 관리인이 파산 신청 직전에 건물주가 취득한 행위는 “선취된 재산“이므로 취소" 가 된다.
건물주는 여기에 대해서 승리할 가능성이 있지만 차라리 경비를 절약하기 위해서는 부채 동결 해제 신청을 함으로서 비용을 줄일 수 있다.
파산에서 보증금 및 임대 관련 다른 신용장 (letter of credit) 채권은 상당히 복잡 할 수 있다. 파산 신청은 무분별하게 하면 안 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
