임대 체납금 100 % 지원, 퇴거 연장 (AB 832)
주 지사 Gavin Newsom 은 6 월 28 일에 퇴거 유예 조치를 9 월 30 일까지 연장하는데 서명했다. 그리고 $5.2 Billion 을 저소득 세입자 임대 보조와 소규모 건물주를 위한 임대 보조금 지급을 위해서 서명했다.
체납금을 100 % 보조해 주며 전기 수도 같은 공공료금 (utilites) 까지 보조를 해 준다는 것이다.
현재는 임대료의 25 % 만 지불하면 퇴거 유예기간을 현재 6 월 30 일에 종료되는 것을 3 개월을 연장해서 9 월 30 일 까지 연장한다.
많은 사람들이 퇴거당하지 않고서 주거할 수 있도록 하자는 것이 목적이다. 주 지사는, 현재 경제가 회복되고 있지만 저소득자 퇴거 유예를 연장하지 않는다면, 수많은 사람들이 퇴거에 직면하게 된다. 그러므로 체납된 임대료 외에도 공공 service 인 전기, 수도 같은 요금도 포함한다.
만약에 경제적 어려움이 있다는 진술서를 제출하지 않은 경우에는 SB 91 에 의해서 퇴거를 시킬 수 있다. 건물주가 세입자 퇴거를 시키기 위해서는 2021 년 10 월 1 일부터는 3 일 퇴거 통고를 줄 수 있다. 임대 건물주는 임대 보조금 신청을 했다는 확인을 최저 20 일간 해야 된다. 만약에 정부 또는 세입자로부터 20 일이 경과한 후에도 아무런 소식이 없다면 건물주는 세입자를 퇴거 시킬 수 있다.
현재 법에서는 자격이 되는 세입자의 체납 임대료의 80 % 를 소유주한테 보조 해 주는 것으로 되어 있지만 새 법 AB 832 는 100 % 지원하는 것으로 한다. 만약에 소유주가 20 % 손실 보는 것에 합의를 한 사람도 새 법에 의해서 나머지 20 % 를 자동으로 지불하도록 했다. AB 832 는 퇴거 유예를 2021 년 9 월 30 일 까지로 연장한다. 그리고 County 나 지방 정부가 퇴거 유예를 엄격히 적용해서 2022 년 3 월 31 일 까지 퇴거를 유예 시키는 조례 채택을 금지한다.
연방법에서는 주 정부가 연방 보조금 사용을 중간 소득의 80 % 수입 이하의 세입자한테 지원하는 것으로 제한하고 있다. 비록 80 % 라고 하더라도 Virus 영향으로 경제적 어려움을 당하는 사람한테는 수혜대상이 될 수 있다.
* 임대료 체납금 100 % 지원
기존 법은, “주택과 지역 개발부 (Dep. of Housing and Community Development (HCD)에서 관리하기 위해서 2021 년에 제정된 “연방 통합 세출법 (Consolidated Appropriations Act, 2021)에 따라서 제공되는 자금을 사용하여 임대 지원을 제공하는 program 을 운영한다.
기존 법은, 연방 정부 자금 분배는 지역의 특정 인구 요구 사항을 충족 시켜서 할당 하도록 요구하고 있다. 자격을 갖춘 수혜자는 2021 년 2 월 12 일 까지 HCD 에 할당 해 줄 것을 요청해야 되며, HCD 는 늦어도 2021 년 2 월 19 일 까지 이 기금의 초기 할당을 완료해야 된다.
기존 법은 세출법의 요건에 따라서 수혜자에게 할당된 자금에 대해서 합당한 사용을 승인한다.
기존 법은, 수혜자는 체납된 임대료 수혜 자격이 되는 세대주와 건물주 사이의 계약에 의해서 직접 건물주한테 특정 조건하에서 지불 할 수 있다. 여기에는 2020 년 4 월 1 일부터 2021 년 3 월 31 일 사이에 체납된 임대료의 80 % 를 지불하는 내용이 포함되어 있다.
새 법은, 주정부 기금 할당을 개정하며 조항을 수정할 것이다. 새 법에서, 제 1 차 와 2 차 지원금으로 분리 시키는 것으로 요구 한다.
새법은, 2020 년 4 월 1 일부터 임대료가 체납된 적격 세대에 대해서 체납된 임대료를 100 % 지급한다. 적격 세대의 예상 월 임대료의 100 % 를 지불하도록 요구한다.
새법은 수혜자에 대한 임대료 수혜 자격과 요구 사항을 명시한다. 새 법은 2024 년 9 월 30 일 까지 “Covid-19 주택 복구 법(COVID-19 Rental Housing Recovery Act)”을 시행한다. 여기에는 Covid-19 경제적 어려움으로 임대료 전체 또는 일부 입주자 퇴거 조건에 대한 규제, 원고가 특정 진술서를 첨부하고, 임대료 보조 신청을 했지만 최종적으로 부결 당한 증명서를 첨부해야 되고, 위증 시에는 처벌을 감수한다는 내용이 포함되지 않은 이상 임대료 체납에 대한 법원에 청구 소송을 금지한다.
원고가 임대 계약에 의해서 2020 년 4 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 사이에 발생한 임대료 또는 재정적 회수를 위해서 원고에 유리한 판결을 받기 이전에 원고는 주 정부 임대 지원과 관련된 위증 시 처벌을 받는다는 확인을 요구한다.
새 법은 2020 년 4 월 1 일부터 2021 년 9 월 30 일 사이에 발생한 임대 또는 다른 재정관련에 대해서 적용된다. 위증 범죄 범위를 확대해서 주 정부에서 규정한 것을 지방에 적용하도록 한다.
* 공공료금 (Utilities):
기존 법에서, 건물주가 세입자 퇴거를 시킬 목적으로 전기 수도 같은 공공 service 사용을 방해 또는 취소하면 벌금을 부과한다. 만약에 세입자가 Covid-19 으로 재정적 어려움이 있다고 진술서를 제출 한 경우에는, 기존법에서 2021 년 까지는 최저 $1,000 ~ $2,500 을 벌금을 부과한다.
새 법 AB 832에서 2021 년 10 월 1 일 까지 연장한다.
* 부채 징수
기존 법에서 수금 목적과 채권 징수를 위해서 부채를 구입한 개인 또는 법인체에 대한 활동을 규제하고 있다.
기존 법은, 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 사이에 Covid-19 관련 임대 부채를 판매하거나 채권 징수 권리를 이전하는 것을 2021 년 7 월 1 일 까지 금지한다.
새법은, 2021 년 9 월 30 일 까지로 연장한다.
* 임대료 체납금 퇴거 소송
기존 법은, 건물주가 Covid-19 임대료 체납 사유로 인한 세입자한테 보복 조치로서 퇴거 거 시키는 소송을 2021 년 7 월 1 일 까지 금지한다.
새 법은, 이 기간을 2021 년 10 월 1 일 까지로 연장한다.
* 융자 월부금 지불 유예
기존 법은 소규모 건물주가 은행에 융자금 지불 유예 (forbearance) 신청을 했지만 부결 시에는 부결된 특정 사유를 만족 시키지 않으면 부결 된다는 사유를 서면으로 통고해야 된다.
융자금 지불 유예 신청은 2021 년 9 월 1 일 까지로 했다.
새 법은, 2021 년 12 월 1 일 까지로 연장한다.
* 체납 임대료 징수를 위한 소액 재판 (Small Claims Court)
기존 법에서, Covid-19 관련 임대료 징수를 위한 재판 관할은 소액재판에서 2025 년 7 월 1 일 까지 관장한다. 소액재판 접수는 2021 년 8 월 1 일 이전 까지는 접수 할 수 없다.
새 법은, 2025 년 10 월 1 일 까지 소액재판에서 관장한다. 소송 접수는 2021 년 11 월 1 일 이전까지는 할 수 없다.
* 임대료 체납금 징수 고소장에 세입자가 정부 보조 수혜 자격 유무 검토
임대 건물주가 Covid-19 관련한 체납된 임대료 징수를 위해서는, 고소장에, 원고는 체납된 세입자가 정부 또는 제 3 자로부터 임대 보조 수혜 자격이 된다는 것을 성실히 조사 했었다 또는 세입자의 보조 신청을 위해서 협조 해 주었다는 구체적인 진술서를 2027 년 7 월 1 일 까지 첨부해야 된다.
만약에 법원이 세입자가 임대료 보조 수령 자격이 되는데도 건물주가 주 정부의 임대 보조금 수령을 거절했다는 것을 알았을 때에는 원고의 임대료 징수 판결을 2027 년 7 월 1 일 까지 건물주의 배상 액수를 축소해서 판결 할 수 있다.
새 법은, 2021 년 11 월 1 일까지 유지해야하며 이러한 조항을 2027 년 10 월 1 일까지 연장한다.
* 임대료 체납금 변호사 비용 청구
기존 법은, Covid-19 기간 체납된 임대료 청구는 2021 년 7 월 1 일 이전까지는 소송 청구를 할 수 없다. 그리고, 법안 시행일 현재에 계류 중인 소송 절차도 이 날 까지 계속 보류가 된다. 법원이 Covid-19 임대료 체납금 청구 소송에서 항의 주장을 했건 안 했건 간에 또는 정상적인 상황에서 제한적 또는 무제한적 민사 사건으로 끌고 갔더라도 특정 액수 이상으로 변호사 비용 지불을 허용하는 것을 금한다.
새 법은 2025 년 10 월 1 일 까지 연장한다.
* 법원 퇴거 소송 기록 검열
기존 법은, Covid-19 체납 퇴거 소송과 관련된 소송 기록 접근을 법원의 명령에 따라서 법원 서기한테 특정인에게만 접근 할 수 있도록 허용한다.
만약에 원고가 소송을 제기한 60 일 이후 법원 심리에서 원고 승소 판결 또는 소송을 접수 한 60일 이후 또는 원고가 고소를 접수한 후 60일 이내에 소송에서 승소한 경우.
만약에 체납된 임대료 징수를 위해서 원고가 2020 년 3 월 4 일부터 2021 년 6 월 30 일 사이에 소송을 제기 했을 때는 2021 년 7 월 1 일 까지 법원 기록에 대한 허용하는 조항은 적용되지 않는다. 법원 서기한테 2021 년 7 월 1 일 까지 법원 기록을 접근 할 수 있는 사람한테 허용한다.
새법은, 2020 년 3 월 4 일부터 2021 년 9 월 30 일 사이에 제기 된 소송에 적용되며, 체납된 임대료 소송 관련 서류 검토 예외 사항을 무기한으로 연장한다. 그리고 법원 행정처 (Judicial Council)에서 Covid - 19 임대료 체납금 소송에 대한 양식을 만든다.
* 세입자를 위한 Covid - 19 재정 보조 관련 임대료 체납 통고와 세입자 재정적 어려움 진술서
기존 Covid-19 세입자 구제법은 임대료 체납과 퇴거에 대한 절차법이 2025 년 7 월 1 일 까지로 제한되어 있다. 세입자는 Covid-19 으로 인한 재정 문제가 있다는 진술서 위증시에 처벌을 받으며, 대신에 Covid-19 관련 임대 부채와 관련해서는 채무 불이행으로 적용되는 것을 금지한다. 이 법은 Covid-19 영향으로 임대료 체납금을 요구하는 통고는 지정된 법 절차를 준수해야 된다. 통고문은 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 6 월 3 일 사이에 요구하는 특정 문안을 작성해서 통고해야 된다. 특정 문안은 부동산 국 (Dep. of Real Estate)에서 2021 년 2 월 15 일 까지 준비 하도록 했다.
새법은, 세입자가 Covid-19 관련된 재정 보조 관련된 운영은 2025 년 10 월 1 일 까지 이며, 이러한 요구 사항 운영은 2021 년 9 월 30 일 까지로 연장한다. 새 법은, 2021 년 7 월 1 일 이후에 특정 문안으로 통고하기 위해서 문안을 변경할 것이다.
새 법은, “주택과 지역 개발부 (Dep. of Housing and Community Development (HCD)”에서 2021 년 7 월 15 일 이전에 번역본 설명서를 제공하도록 한다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
