비 우량주택 융자(Sub-Prime) 후유증이 부동산 매매 관행을 바꾸어 놓았다. 은행이 주택 거래를 주도하기 때문에 여러 문제가 발생하고 있다. 최고로 높았든 부동산 가격은 지역에 따라서 2006 년, 2007 년이었다. 현재는 주택가격이 평균 50 % 정도 떨어졌다. 40 만 달러에 구입했는데 현재 15 만 달러 즉 - 67 % 떨어진 곳도 있다. 85 % 가 은행 관련 매물이고 판매된 87 %가 은행관련 주택이다. 은행 판매에는 경제적 가치 기준 방정식이 없다. 변경된 차압법이 차압을 임시 지연 시키므로 부동산 흐름을 찾기도 어렵다. 그기다가 엉터리 통계 발표도 한몫하고 있다. 지난 8 월 주택 판매량이 다시 -50 % 이하로 조정된 곳이 여러 곳 있다. 이런 엉터리 통계에 놀아나므로 구입자에게 가속도가 붙는다.
매매 현장 소식 : 매물의 72 % 는 “숏세일“이다. 은행 차압 매물(REO)은 13 %, 개인 소유 매물 15 % 이다. 판매된 주택을 분석해보면, 은행차압 주택 76 %, "숏세일" 11 %, 정상 판매는 13 % 이다. 주택 거래의 87 % 가 은행과 관련된 매매이며 정상적인 거래는 13 % 밖에 안 된다. 숏세일 허락이 떨어질 것인지 안인지도 모르는 상태에서 72 % 가 숏세일에 희망을 걸었지만 11 % 밖에 승낙이 안 되었다는 현실을 알아야 된다. 거꾸로 말한다면, 은행 매물이 이 보다도 더 많아 질수 있겠는가 ? 오히려 중 저가 주택은 구입 적기가 될수 있다. 그러나 가격이 40 만 달러 이상은 틀림없이 한동안 하락될 것으로 예상된다.
현찰과 융자 : 과거에는 현찰 구입이든 융자 받아서 구입하든 차별이 없었다. 융자를 받아서 집을 구입해도 에스크로 종결만 되면 같은 돈이기 때문이다. 리버사이드 시에 은행매물주택 가격이 11 만 달러였다. 5 일 만에 23 명의 구입 계약서가 날라왔고 이중 7 명은 현찰 구입자다. 결국 현찰 구입자에게 14만 5 천 달러에 판매 되었다. 즉 매물 가격보다도 31.8 % 높은 가격이다. 다른 예는, 코로나 시에, 은행차압 주택이 32만 달러에 나왔다. 융자 받아서 구입하겠다는 사람은 38만 달러, 현찰 구입자는 33 만 달러를 제시했다. 은행은 5 만 달러나 손해를 보고서 현찰 구입자를 택했다. 매물 가격보다도 3 % 를 더 주고 구입했다. 현찰로 구입한 사람은 집 내부 페인트 칠만 한 상태에서 40 일 만에 42 만 달러에 판매했다. 현찰 구입자는 40 일 만에 9만 달러의 이익을 보았다. 자기와 같이 은행에 38 만 달러에 융자 받아 구입하겠다는 사람한테 다시 판매했다.
구입가격 적정선: 과거에는 계약서를 제출할 때 부동산 협회 매물 (MLS)에서 제시된 가격 이하로 거래 되는 것이 관행이었다. 물론 일부 지역에서는 구입 제시가격 보다 높게 판매가 되더라도 1 ~ 3 % 정도 상향된 선에서 합의가 이루어 졌다. 현재는 30 만 달러 이하 주택인 경우에는 판매 제시 가격보다도 5 ~ 30 % 이상을 더 지불해야만 구입 하는 경우가 허다하다. 현재는 원칙과 방정식이 사라졌다. 은행 결정에도 정부가 기준점을 마련해야 된다.
리스팅 부동산 업자가 구입자 결정 : 은행 차압 매물을 부동산 업자한테 매매 의뢰를 한다. 여기에는 은행직원이 자기 친구 부동산 업자한테만 매물을 전해 주는 은행도 있다. 한 부동산 업자는 금년에만 300 여 동을 은행으로부터 위탁받다 판매함으로서 수수료 수입이 2 백만 달러 이상이 되었단다. 과거에는 수수료를 서로 나누어 가졌지만 은행 매물 위탁받은 부동산 업자 혼자서 매매 수수료를 독식하는 것이 많다. 다른 부동산 업자를 통해서 높은 가격에 들어와도 이 계약서는 은행에 제시하지도 않고, 쓰레기통에 버리는 문제가 있다. 집 사려면 리스팅 부동산 업자와 직거래해야 집을 살 수 있는 기회가 높은 것이 현실이다. 법적인 문제는 다음이다. 한인 구입자 가운데는 리스팅 부동산 업자한테 뒷돈까지 찔러 주면서 구입하는 사람도 간혹 보인다. 한국의 부조리는 미국서도 사통팔달하지만 걸리게 되면 형사처벌이다. 한인 의사 이 씨는 나의 사무실 직원 2 명에게 매달 2 천 달러씩 몇 개월간 지불한 대가로 매물 정보를 빼낸 사람도 있었다. 의료 비리를 부동산에 적용시킨 것인가 ? 이런 비리를 고발당하면 형사 처벌 된다.
김희영 부동산 (951) 684 - 3000
