오바마 정권이 서민을 돕겠다면서 대통령이 되었다. 하지만 부동산 정책에 있어서는 아무런 도움이 안 되고 있다. 오히려 서민들의 주택 구입을 더욱 어렵게 만들고 있다. 차압에 직면한 사람의 희망은 융자 조정으로 원금을 탕감 받아야만 살 수 있다. 이것은 안개 속의 무지개 꿈이 되고 있다. 현재 단기 투기꾼들이 중. 저가 주택을 현찰로 구입하고 있다. 서민들은 현찰이 없기에 융자를 받아서 집을 구입해야 한다. 융자 받아서 구입하려면 단기 투기꾼에 의해서 실제 주택 가격의 10 ~ 30 % 더 지불해야 구입 할 수 있다. 은행은 차압 주택을 판매하면서 높은 가격보다도 몇 만 달러 낮은 현찰 구입자를 선호한다. 경제원칙에도 맞지 않는다. 은행 차압 부동산 매매 과정에 있어서도 여러 부작용이 있다. 불법적인 뒷돈 거래, 융자 받아서 주택 구입하는 사람에게 주택 구입 기회가 박탈당하고 있다. 부동산 업자의 매매 비리와 은행과의 결탁에 대한 제제 법률도 제정되어야 한다.

“부시” 정부는 단기 투기꾼에 의한 주택 가격 인상을 막기 위해서 주택을 구입한 후 90 일 이내에 재판매를 못하게 했었다. 그러나 2010 년 1 월 15 일에 “오바마” 정권은 2010 년 2 월 1 일부터 1 년간 이 규제를 철회함으로 단기 투기꾼에게 더욱 활력소를 제공하게 되었다.

세금혜택 (HR 3548) : 기존 주택 소유주가 새 주택을 구입해서 이사를 갈 경우에는 6 천 5백 달러의 세금 공제혜택을 제공한다. 물론 주택 가격이 80만 달러 이하, 세대 당 수입이 독신 $125,000 이하 부부 $225,000 이하인 사람이 2009 년 11 월 6 일 이후 구입자에게만 해당되며 된다.

첫 주택 구입자에게 $8,000 달러 세금 혜택 그리고 2 번째 집 구입자에게도 $6,500 세금혜택이 있다. 이법은 2010 년 4 월 30 일까지 유효하다. 단 4 월 30 일 구입계약자가 60 일 이내에 에스크로 종결할 때는 2010 년 6 월 30 일까지 인정해 준다.

재 융자 : 재융자 신청자한테는 재정 분석을 한다. 융자의 원칙이다. 과거에도 이런 원칙이 있었지만 구렁이 담 넘어가듯했고 융자 받겠다고 줄만 서면 어느 누구한테나 변칙적 융자가 제공되었다. 이제는 준수하겠다는 것이다. 재 융자는 (1) 과거 월부금 지불 상태 분석, 수입 증명, 실제 순수 재산 가치를 심사한다. 신용점수가 있는 경우에는 신용 점수 심사도 강화한다. (2) 부동산 가치에 대한 재 융자 비율은 75 % 선이다. 융자와 부동산 가치 비율 125 %를 넘으면 안 된다. 즉 부동산 가치의 75 % 에 대한 액수만 재 융자를 제공한다. 과거에는 부동산 가치의 95%까지 재 융자를 제공했었다. (3) 재 융자 지불능력 계산에는 Escrow 경비도 포함 시킨다. 감정 가치와 소유권 이전에 필요한 escrow 비용까지 돈 지불 능력으로 계산한다. 과거에는 “다운 페이먼트” 출처를 조사하도록 되어 있었지만 검증을 안했었다. 매매 종결에 필요한 다른 기타 비용이 있느냐 없느냐도 문의한 일이 없었다. 그러나 이제는 이런 것도 검증하겠다는 것이다. (4) 재 융자 이외의 부채 증가를 차단한다. 과거에는 넉넉한 재 융자를 받아서는 과거 융자를 갚고도 남은 돈은 현찰로 쓸 수 있게 현찰 제공, 자동차 융자금 지불 및 다른 부채를 청산 할 수 있게 포함 했었다. 앞으로는 주택이 안인 다른 부채 지불이나 추가 융자는 차단된다.

감정 제도 변화 : 4 개월 이내에 판매된 주택에 대해서만 감정 가치로 인정한다. 과거에는 1 년간의 거래가 감정 자료로서 사용했다. 비우량 융자 (Sub-Prime) 사태 이후부터 6 개월 가치기준으로 단축했었다. 금년부터는 4 개월 이내에 판매된 것만 사용할 수 있다. 여기에는 문제점도 많다. 주택이 매매되지 않은 지역은 어떻게 할 것인가 ? 감정은 그 지역에 대해서 잘 아는 감정사를 채용해야 된다.

얼마 전까지는 감정을 했더라도 제 3 의 감정사에 재확인 또는 개인감정 회사가 안인 감정 운영회사(Appraisal Management Companies)에서 작성된 것만 사용하기로 했었다. 여기에 대한 부작용이 발생하자 최근에는 이것을 요구하지 않는다. 융자 broker 또는 은행에서 융자 건당에 “커미션“ 수수료 (commission) 받는 직원이 감정을 요구하지 못한다. 은행은 감정사가 감정 가격에 대한 어떤 영향도 안 받은 독립적인 감정이라는 것을 보증해야 된다. 이것도 문제가 있다. 어차피 은행에서 감정사를 불러야 되는 현실이다. 이들의 연결고리를 이렇게 끈을 수가 없다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000