나도 융자조정 자격 ? : 이웃 사람이 융자 조정 받았다고 나도 된다는 보장이 없다. 융자조정 소식 기다리는 사이에 차압 통고받은 사람이 많다. 융자 조정 자격은 순수입에서 월부금 원금, 이자, 주택 보험료, 주택 관리협회, 재산세 액수가 최고 29 % 넘어서면 어렵다. 그리고 고정적 지출비도 계산한다. 수입에서 월부금 원금과 이자, 세금, 보험, 신용카드, 자동차 월부금, 자동차 유지비, 식비, 의료비, 개인 융자, 자녀 학교등 일반 고정경비가 41 %를 넘으면 어렵다. 이것이 최근 FHA 지침이다. 즉, 월 1만 달러 수입이면 지출은 4천1백달러 이하, 저축 5천9백 달러 이상만 해당된다. 여기에 해당되면 융자 조정이 필요 없는 사람이며 경제 상태가 아주 좋은 사람이다. 현 융자조정은 특별한 경우 외에는 어려우므로 허위선전에 현혹되지 말어야 한다. 융자조정은 몇 시간에서 2~3 개월 내에 판가름 날수 있는데도 몇 개월씩 기다리는 것은 재촉 해 보아야 된다. 가장 좋은 방법은 본인이 직접 은행에 연락해서 가능성 여부를 판단해야 된다. 융자 조정 신청자는 73만 가구였는데 3만 가구만 수락된 것은 4 % 에 불과하다. 변호사가 또는 전문가라는 사람이 융자 조정 신청을 해 두었다고 막연히 몇 달 씩 기다리다가 차압당하는 사람이 많다. 부동산 업자는 숏세일을 부추키면서, 월부금 지불 안해도 된다, 신용 안 나빠진다. 모든 비용을 은행이 지불한다는 휘황한 선전을 하지만 부동산 업자한테는 큰 도움이 되지만 주택 소유주한테는 신용기록이나 경제적으로 큰 도움이 안 된다. 월부금 지불 중단해야 융자 조정/숏세일 허락 (?) : 변호사가 “융자 조정, 융자 소송하면 월부금 지불 안 해도 되고 신용기록도 안 나빠진다“고 했지만 차압당했다. 부동산 업자도 ”숏세일“ 진행 동안 월부금 지불 할 필요 없다, 신용도 안 나빠지고 성공률이 높다는 엉터리 선전하는 사람들이 있다. 자기 먹고 살겠다고 남의 재산 가로채기 위한 사기성 허위선전은 중단되어야 한다. 법은, 월부금 지불 중단을 조언하거나, 일이 잘 안 되는 되도 잘된다면서 거짓말, 허위선전도 못하게 한다. 그리고 숏세일 허락은 아직까지 10 % 정도밖에 안 된다는 현실을 알아야 된다. 피해자는 이런 사람한테 피해 보상청구 할 수 있다. 융자 소송이 만사 해결 ? : 변호사한테 융자 소송을 의뢰했지만 돈만 떼이고 차압이 들어왔다는 항의성 전화가 변호사 협회에 매일같이 수십 건씩 몰려온단다. 융자 소송은 은행이 분명한 법률위반, 공소시효가 유효했을 때만 가능하다. 패소 당했을 때는 승소한 은행에 배상금을 지불해야 하는 부담도 고려해야 된다. 특히 최근 법원판결 경향은 은행보호이지 채무자 보호가 안이다. 어떤 변호사는 판사가 채무자 보호를 해 준다고 허황한 말을 하지만 천만에 말씀 ! “호프(Hope)법률 그룹”은 특히 L.A. 법원은 은행 손을 들어주는 것이 심하다고 한다. 만약에 법원이 특별한 사유 없이 소비자 손을 들어주게 되면 다시 금융파동이 홍수처름 밀려가게 되므로 국가적인 문제도 고려해야 될 형편이 되었다. 이번 차압파동과 금융불황 주역은 은행, 국가, 개인의 합작품이다. 2차 은행한테 “배 째라!” : 2 차 은행이, “숏세일” 허락하되 먼저 체납금 일부를 몇 천불 지불하고, 숏세일 후에도 매월 월부금으로 지불하고 대체 담보물 요구, 잔금에 대한 “개인적 보장을 요구하기도 한다. 개인적 보장에 서명하면 파산을 해도 2 차 은행에 돈 지불 할 의무가 있다. 숏세일을 수락받기 위해서 무조건 서명 해 준 후 “배 째라”하면 어떻게 할 것이냐는 사람이 있다. 융자 받을 때 주택저당 설정 담보계약과 부채 지불 약속 어음 (note)이 설정되어 있다. 집이 차압된 후 이것을 가지고 은행구좌, 월급, 다른 재산, 심지어는 훗날 다른 어떤 부동산을 구입해도 저당설정 할 수 있다. 현명한 대처 방안은 2 차 융자를 어떤 방법이든지 정리해야 된다. “배 째라”로 해결될 일이 안이다. 2 차 은행과 흥정이 어려우면 “숏세일“ 보다는 파산으로 부채 정리하는 것이 유리하다. 경매일까지 체납금 지불 ? : 서씨 아파트 가치는 1 백만 달러, 융자는 30 만 달러인데 채권자에게 체납금을 지불할려고 해도 채권자가 이리저리 기피했다. 경매 장소에서 돈 지불하면 된다는 생각에 찾아갔지만 경매를 연기 한다고 말 한 후 슬쩍 경매 등록을 해버렸다. 채권자는 돈 보다도 부동산을 가로채기 위한 술책을 부렸다. 또 엉터리 변호사가 조언하기를, 경매일까지만 돈 지불하면 된다기에 이것을 믿었다가 아파트가 날아갔다. 이런 경우에는 차압 절차법 위반 소송을 해서 소유권 반환, 손해 배상 청구 등을 할 수 있다. 그러나 소송을 통해야 하기 때문에 변호사 비용과 여러 비용이 지출된다. 그리고 법원 결정을 기다려야 하는 문제가 있다. 법은, 경매 5 일 전까지 채권자가 돈을 안 받아도 된다. 김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
