부동산 업자 이직 원인 중에는 “경험 부족으로 문제 발생 시 위험부담이 너무 높다“는 것이다. 미 부동산협회 (NAR) 회장은 2010년 9월호 ”부동산 업자“ 간행물을 통해 ◆ 위험이 매일같이 도사리고 있다는 것을 알아라 ◆ 위험이 주변을 에워싸고 있음을 알아라 ◆ 위험에 노출 되어 있으니 위험에 대비하라는 당부를 했다.
부동산 업자가 위험을 망각하고, 위험 준비 지식과 경륜이 없다 보니 많은 사건이 발생한다. 허황한 수입 꿈만 꾸었지 파생되는 지출과 문제는 생각도 못한 체 덜렁 부동산 면허증만 받아 쥔 것이다.
집을 판매할 때 법적으로 결함을 밝히게 되어 있다. 부동산 면허증을 가진 판매자가 결함 을 숨긴 것과 일반 판매자가 숨긴 것을 생각 해 보자. 판결은, 면허증 소유자는 고의적으로 숨긴 것이고 일반 판매자는 실수로 숨긴 것으로 부각될 수 있다. 피해 보상 판결도 큰 차이가 난다. 1997 년 이전 까지는, 부동산 업자는 부동산 매매 관련 소송에서 약방 감초였다. 그러나 Pagano v. Krohn (1997)) 판결에서 부동산 업자가 공공기록 조회할 의무가 면제되므로 이 분야 소송 사건이 사라졌다.
딸 김수진 변호사가 L.A.에서 상법, 부동산법, 특허, 파산법을 담당하는 Hope Law/ Lee & Tran 법률 사무실을 운영하고 있다. 2009 년 말, L.A. 지방법원에서 자기가 수임한 사건 심리 순서를 기다리고 있었는데 자기 순번 바로 앞에서 L.A. 한인 사회에 잘 알려진 한인 부동산 회사가 피고로 출두했다고 한다. 담당 판사가, 여러 방청객 앞에서 “왜 당신은 매일같이 재판소 안에서만 사업을 해야 하느냐 ? 사업은 법원 밖에서 해야 한다”는 질책과 함께, 피고는 원고에게 8 만 달러 보상하라는 피고 패소 판결을 했단다. 같은 한인이기에 너무 창피스러웠다는 말이었다.
부동산 업자 윤씨가, 자기를 통해서 집을 사면 부동산 수수료 일부를 주겠다고 했다. 윤씨는 2010년 2 월에 부동산 국으로부터 면허 취소와 형사 처분을 당했다. 한인 신문 광고에 보면 자기를 통해서 부동산을 구입하면 수수료 50 % 주겠다는 간 큰 부동산 업자가 있다. 부동산 업자로부터 선물 잘못 받으면 받은 사람도 형사 처벌 대상이 된다. 그리고 담보물 혜손 죄가 된다. 부동산 업자 선물은 독약이다.
한인 김 씨가 부동산 업자한테 Glendale 의 부동산 판매를 의뢰했다. 부동산 업자가 계약서를 잘못 작성했다. 외국인 구입자로부터 escrow 중에 김 씨가 소송을 당하자 부동산 업자 와 회사 상대로 소송을 했다.
C 형제가 부동산 업자로 활동하고 있다. 형이 1970 년 중반에 면허를 받았지만 부동산이 무엇인지 모른다. 한때는 L.A.에서 부동산 사무실도 운영했었다. 어느 날 친동생이 부동산 광고를 크게 내고 있었다. 동생은 영어 한자 읽고 쓸 줄도 모르고 말 한마디도 못하지만 면허증이 있다. 형 생각에는, 동생이 자기보다 실력이 좋다고 생각하여, 2 년 전에 동생을 통해서 4 세대 주택 (4 plex)을 구입했다. 4 세대 주택 가격을 지불 했지만 단독 주택에 무허가 건물 이었다. 간단히 알 수 있는 문제였는데, 부동산 업자라는 형과 동생 모두가 이런 사실을 몰랐다. 형의 말은, ‘친 동생이 아니었더라면 고소를 했을 것인데......‘ 라고 했지만 구입자인 형도 부동산 면허증이 있다. 친동생이 아니라 해도, 구입자가 부동산 면허자이기에 소송에서 보상을 제대로 받을 수 있을까 하는 의문이다.
부동산 경력 20 년 차인 이 씨는 매매 절차도 모른다. 미국인 Listing 부동산 업자한테 모든 것을 위임했다. 매매 과정을 모르기에 불법 행위가 있었음에도 알지 못했다가, Escrow 끝난 며칠 후에 미국인 판매자와 한인 구입자로부터 소송에 휘말렸다. 미국인 부동산 업자와 escrow 회사마저 잠적 해 버렸다.
우리 한인 사회에 전문인을 믿고 일을 맡길 수 있어야 한다. 각 분야별로 믿고 맡길 만한 사람 찾기가 어렵다. 오히려 전문인을 믿었기에 피해를 당하고 있다.
전 문인이란 부동산 업자가 손님 돈 유용, 갈취, 공갈 협박, 사기행위, 허위과대 광고, 손님에게 불법적인 현찰 거래 및 위조 서류 조장, 부동산 면허 대여, 허위 경력, 매상 부풀리기, 거짓 정보제공, 면허 대여 문제가 심각하다. 이런 문제로 소송 사건에 휘말리면 약 1 ~ 2 년간의 소송비용과 많은 피해 보상금을 지불해야 된다. 문제가 터지면 기대한 수입 보다는 피해 보상 액수가 너무 크다. 경험부족과 부족한 지식이 낭패를 당할 수 있다.
부동산업으로 밥벌이 해 볼까 하는 생각을 한다면 경제적 위험성과 이러한 법적 책임을 알아야 된다. 부동산 면허증을 받고자 하거나 부동산업으로 밥벌이를 하겠다고 생각하는 사람은 이런 위험에 대해서 다시 고려해야 된다. 나도 1970 년대 중반에 농장을 하고 있을 때에 우연한 기회로 면허증을 받게 되었다. 당시에 이런 위험성 내용을 알려 준 사람도 없었다. 부동산을 알고 난 후에야 경제적, 법률적 문제가 도사리고 있다는 사실을 알았다. (끝)
김희영 부동산 (951) 684 - 3000
