지난 L.A. Times 1 월 2 일자에 부동산 관련업자 5 명으로부터 "부동산이 언제 바닥을 칠 것인가" 하는 면담 기사가있었다. 여기서 4 명은 아직도 움추릴 것이다. 가주 부동산협회(CAR)는 2 % 상승 할 것이라고 했다.최근 이자율이 가장 낮다고 하더라도 2011 년에도 부동산 가격이 상승할 수 있는 여건이 안 보인다. 부동산 가격이 상승할려면실업율, 구입능력, 수입, 차압, 이자가 중요한 요소다.
나는 1990 년대부터 차압 수치를 보면 부동산 가격 전망을 알 수있다고 2009 년 중반 까지 주장했었다. 그러나 2009 년 6 월 경 부터는 이 생각이 바뀌었다. 이제는 부동산 이 판매된동기 원인 분석에서 부동산 미래를 예견할 수 있다는 생각으로 바뀌었다.지난 1933 년에 Minnesota 주는 1935 년 까지 차압 동결을 했든 법률이 있었다. 그 이후부터 차압에 대한 정부의입김이 없었기 때문에 차압 수치를 보면 부동산 가격 흐름을 거의 정확히 예측할 수 있었다. 하지만 2009 년부터는 차압에대한 정부의 입김이 작용했기 때문에 이제는 변화가 생겼다.
이 때문에 2009 년 이후 부동산 가격이 반짝 상승하는 듯 했다. 정부의 세금 혜택과 여러 정책 때문이었다. 은행 손실액수에 대해서 차압당한 소유주에게 개인적 세금 혜택에서 면제도 해 주고 있다. 차압에 직면한 사람에게 융자 조정, 그리고 차압보다는 short Sale로 유인하는 정책 때문에 차압이 감소하고 있다. 하지만 San Bernardino County 지역은아직도 계속 가격이 떨어지고 있다.
부동산이 판매된 동기원인 분석을 해 보면 주택 소유주가 직접 판매하는 정상적 판매는 10 % 이하이다. 나머지 90 %는전부가 은행관련 매물로 보면 된다. 비록 정상적 판매가 10 % 된다고 하지만 이 가운데는 단기 투기꾼들이 헐한 집을 샀다가되팔고 있는 것이 약 30 % 된다.아직도 지역 주민 소득으로서는 현재 주택 가격을 구입 할 수 있는 능력이 안 되는 곳이 있다. Los Angeles,Orange, San Diego, Ventura County가 소득에 비해서 아직도 주택 가격이 월등히 높다.현실은, 주민 소득이 증가하든가 안이면 주택 가격이 더 떨어져야만 된다.
앞으로도 주택가격이 $450,000 이하 주택은5~10 % 떨어지겠지만 이 보다 높은 액수는 20 % 이하 또는 그 이상 떨어져야만 된다.현재 남가주 부동산 가격은 2009 년 2 월 $263,997로서 최저 가격을 나타내었다. 2009 년 3 월에 차압 등록을시작하는 체납등록(NOD)이 최고로 많았다. 그 후 2009 년 6 월에 $300,093 든 것이 2010 년 11 월$305,906 로서 최저 때 보다 13.7 % 상승했다.주택 구입 이자가 최저로 떨어져 있기 때문에 지금이 구입할 때라고 부르짖는 사람들이 있지만 구입 능력이 없는 사람한테 헐한이자는 그림의 떡이다. 일본이 그랬다. 이자가 낮아도 구매력이 없기 때문에 부동산 시장은 20 여년 이상 얼어붙어 있다. 융자받기도 어렵다. 서민들은 주택 구입이 더욱 어려워 졌다. 단기 투기꾼들이 현찰로서 구입하기 때문이다.
필자가 MorenoValley 시에 파산이 끝이 난 사람의 주택 Short Sale listing을 받았다. 마지막으로 시간을 끌면서 소유주의임대 수입을 몇 개월 더 받아 보겠다는 심산으로 Short Sale listing을 $140,000 에 받았다. 구입하겠다는계약서를 다 받았다면 200 여명될 것이다. 하도 전화가 많아서 전화를 하지 말고 e-mail 로 하라고 했다. 이 가운데서현찰 구입자가 50 % 이상이다. 그러니 서민들이 주택 구입하기가 더 어려워 졌다. (끝)
김희영 부동산 (951) 684 - 3000
