지난 10월에 Huntington Beach에 있는 Re/Max 부동산 업자가 Short Sale 구입자로부터 소송을 당해패소 당했다. 이 사건을 보면 부동산 업자들의 short sale 관심 끌기로 구입자들이 어떤 피해를 보고 있는가를 알 수있다.
한인 가운데서도 이 사건과 꼭 같은 피해를 당한 short sale 구입 피해자가 있다. short sale 집을구입하기 위해 살든 집을 팔았지만 부동산 업자의 잘못된 정보와 농간에 구입을 못해서 갑자기 apart 생활을 한 한인이 있다.Short sale주택에 3 개의 담보가 있으며 전체 융자 액수가 $1,141,000 로서 깡통 주택이었다.
ShortSale 부동산 업자는 이 부동산을 $749,000 ~ $799,000 이라고 부동산 협회 매물 (MLS) 시장에 올렸다.구입자와 $749,000 에 판매자와 계약이 수락되어서 escrow를 개설했다. Escrow가 개설 된 후에 구입자는 계약된short sale 집을 구입하기 위한 자금 마련을 위해서 살고 있든 주택을 팔았다.
부동산 업자는 은행과 short sale흥정을 시도 했지만 성사되지 않았다. 결국 Escrow는 종결되지 못했고 구입자는 피해를 당했다. 부동산 업자들이 가능성이전혀 없는 매물을 터무니없는 가격에 short sale 한다고 말하고 있다.이 가격에 수락 될 수 없다는 말은 전혀하지않는다.
그러나 일반인들은 이 가격에 구입 할 수 있다고 기대를 하는데도 문제가 있다. 그리고 은행이 이러한 가격에 수락을 해줄 가능성도 없는데도 무조건 short sale 이 될 것 같이 말을 하는 것도 문제다.구입자는 부동산 업자 상대로 태만, 거짖설명에 의한 태만, 기만, 사실을 밝히지 않은 것, 잘못 설명으로 소송을 제기했다.
구입자 주장은, (1) 현 주택 시장 가격 보다도 과다한 저당 액수가 있다는 것을 밝히지 않았다. (2) MLS에 광고한 가격되로 판매자가 판매 할 수 없을 것이라는 것을 밝히지 않았다. (3) 부동산 업자는, listing을 받았을 때에 과다한부채이므로 Escrow 상에서 Short Sale 흥정이 어렵다는 사실을 알고 있었으면서도 이런 사실을 밝히지 않았다. (4)은행으로부터 Short Sale 수락도 받지 않은 상태인데 short sale 한다는 거짓말로서 기만했다.
부동산 업자의 주장은, (1) 판매자의 현찰로서 escrow close 할 수 있다는 보장을 요구하지 않았다. 판매자 개인사업에 관련된 재정 상태를 부동산 업자가 밝혀야 할 책임이 없다. (2) 부동산 업자는 부동산 협회 예규에서도, 손님에게불리한 것은 밝힐 의무가 없다. 손님 허락 하에서만 밝힐 수 있다. 법적으로도 필수의무가 안 이다. (3)계약에서도,Escrow 개설 한 후에 담보 액수를 밝히게 되어 있고, 계약 되로 이행했다.이 사건이 지방법원에서는 소송 사유가 안 된다면서 기각 판결되므로 부동산 업자가 승소했다.
구입자는 고등법원에 항소했다.고등법원은, 구입자 승소 판결을 했다.법원은; 판매자가 부동산 가치의 중요한 영향과 부동산의 바람직한 영향을 알고 있는 것 또는 구입자만 모르고 판매자만 알고 있는지식은 구입자에게 밝혀야 한다. 판매자 부동산 업자가 이러한 사실을 알고 있을 때도 구입자에게 밝혀 주어야 할 의무가 있다.구입자가 이런 정보를 알게 되므로 구입을 해야 할 것인지 안인지를 결정할 수 있다.
구입자가 이런 사실을 모르면 Escrow를종결할 수 있을 없을는지를 모르고서 피해를 입게 된다. 부동산 업자가 commission 받는 이유는, 적합한 보호를 해주므로 서 위험을 줄여 주는 역할을 하는데 있다. 부동산 업자는 구입자가 구입 계약서에 서명을 하기 이전에 매매가 높은 위험이있으므로 거래가 안 될 수도 있다는 것을 통고할 의무가 있다.판매자의 재정적 상태를 구입자가 매매 계약서를 서명할 때는 밝혀야 된다.
부동산 업자가 short sale 성립은 은행 협조없이는 성립 안 된다. 또는 판매자의 현찰로 모든 저당 설정된 것을 지불 해야만 매매가 성립된다는 것을 구입자에게 밝혀주어야만 된다. 구입자가 매매가 위험하므로 성사 될 수 없다는 것을 예측하기 위해서는 이런 사실을 밝혀 주어야 한다. 구입자가계약서에 서명하기 이전에는 소유권에 잘못이 있는가, 위험성이 있는가를 알 수 있는 기회가 없다. (끝)
김희영 부동산 (951) 684 - 3000
