차압과 Short Sale 사기로 피해당하는 사람이 많다. 여기에 은행 신용 카드 빚, 사업체 물품 구입비, 병원비, 백화점 card 빚, 사업체 관련 빚등으로 몸살을 앓고 있다. 이들에게, “파산 없이 부채 탕감 90 %” 광고에 초점을 맞춘다. 하지만, 씁쓸한 꿈이었다. 왜 찾아 갔는지 원망과 허탈에 빠진 피해자들이 쏟아지고 있다. 부채 줄이는 기술자가 안이라 어려운 사람 상대로 돈 뜯어 먹는 농간이었다.

부채 삭감 대리인한테 피해 : 김씨는 크레딧 카드빚이 $100,000 된다. 불경기로 사업체 매상이 줄어들자 몇 개의 크레딧 카드로 살고 있다. 은행 빚 독촉 전화가 아침 8 시부터 밤 10 시까지도 걸려 온단다. 식당에 앉아 있는데도 쉴 새 없이 빚 독촉 전화를 받으니 옆 사람 보기에도 창피스럽다. 연체가 되자 잔금 50 % 지불로서 빚 청산 하자는 은행 제안이다. 그런데, “파산 없이 90 % 빚 삭감” 광고다. 부채 원금의 10 % 만 지불해서 끝을 낸다면, 수수료를 좀 지불하더라도 은행의 50 % 원금 지불보다도 수지타산이 맞는 장사로 계산했다. 수수료는 부채 전체 액수의 15 %를 지불하기로 계약했다. 선불을 요구했지만 돈이 없다고 하자 12 개월 분할 지불로 했다. 2 개월 후에 2 개의 credit card 에 대해서 50 % 합의를 보았다는 연락이 왔다. 은행이 자진해서 50 % 삭감 제안인데, 도대체 말이나 되나 ? 벌써 합의를 했기 때문에 어쩔 수 없다는 답변이란다. 이럴 줄 알았다면 왜 당신 법률 사무실을 찾아 갔겠느냐 ? 원금 지불 50 % + 15 % 수수료 지불이면 부채의 65 %를 지불해야 된다. 이 뿐인가, 여기에 원금 탕감 액수에 대해서 “세금”을 지불해야 된다. 세율은 수입에 따라서 10 % ~ 35 % 폭이 있지만 적게 잡아 20 % 세율로 계산해도 부채 원금의 80 % 또는 그 이상의 돈을 지불해야 하는 것이다. 은행과 흥정된 돈은 원금 $50,000 수수료 $15,000 세금 $10,000 이다. 겨우 25 % 절약이다. 만약에 세율을 30 % 잡으면 20 % 절감이다. 은행이 50% 삭감했던 것보다도 손해다.

이 뿐만이 아니다. 다른 은행 2 곳의 크레딧 카드에서 각각 $25,000 전체 $50,000 빚이 있다. 변호사 사무실에 부채삭감 일을 맡긴 이후 3 개월쯤 되어서 2 곳의 credit card 은행 수금 전문 회사 (collection agency)로부터 고소장을 받았다. 이제는 고소장에 대한 답변을 30 일 이내에 해 주어야 한다. 고소장에 대한 답변서 작성에 대한 변호사 비용까지 청구를 해 왔단다. 김씨는, 부채 삭감을 해 주는 곳이 아니라, 부채를 키우는 곳이라는 항변이다. “파산 없이 빚 삭감 90 % ‘ 는 허황한 꿈이었다. 고소장에 대한 답변 비용까지 지불해야 된다면 0% 삭감도 안인 오히려 손해 보는 장사가 되었다. 이럴 줄 알았다면 혼자서 처리할 수 있었는데, 왜, 바보같이 찾아 갔는지 깊은 한숨이다.

강씨도, “부채 삭감” 해 준다는 법률 사무실을 찾았다. 한때 사업이 잘 되어 집을 2 채 갖고 있다. 한 집은 살고 있고 또 다른 집은 세를 주었다. 부동산 업자가 short Sale 만 하면 Line of credit $130,000 이 정리된다고 했다. Short Sale 과정에서 1 차 은행이 2 차 은행에 돈 $6,000을 지불하는 조건으로 2 차 은행이 담보권을 해제 해 주었다. (보통 2 차가 $2,000 정도 받음) 그래서 1 차 은행 Short Sale이 되었다. 부동산 업자는 Short Sale 로서 2 차 은행 line of credit 이 모두 해결 된 것이라고 했다. 살던 집을 Short Sale 한 후에, 둘째 집에서 며칠 살면서 Short Sale을 하면 주인이 거주하든 주택이므로 세금을 지불 안 해도 된다기에 사기꾼 부동산 업자 말을 믿었단다. (세금 법은, 소유주가 2 년 이상 거주한 집에만 은행 손실액수가 한시적으로 세금면제 된다.) 첫 집이 short sale 된 5 개월 후에 2 차 은행에서 돈 지불하라는 통고였다. 좌초 지종 이야기를 들어보니, 부동산 업자는 처음부터 2 차 은행에 short sale 통고를 해 본 일도 없었다. 2 차 은행은, 1 차 은행 short sale을 돕기 위한 행정 절차 수고비 이었단다. 채무자에 대한 저당권 해제가 안이라는 설명이었다. 2 차 은행은 채무자에게 법적으로 돈 청구 할 수 있다는 설명이었다. 부동산 업자는, 그때 해결이 다 된 것 인줄 알았는데,,, 이렇게 될 줄 몰랐다는 것이었다. 이제 2 차 은행 빚 독촉이다. 돈이 없다고 하자, 수금 전문 회사를 선정했다. 수금회사에서는 거의 매일 같이 빚 독촉 전화다. 김씨는, “부채 삭감” 전문 변호사 사무실을 찾았다. 이곳은, 변호사 수수료로서 부채 전체 액수의 30 %를 지불해라. 그리고, 부채 흥정을 할려면 부채의 30 %를 지불해야 된다. 이 돈을 한몫에 지불 할 수 있어야 흥정이 쉽다는 것이었다. 결국, 수수료 30 % + 원금 지불 30 %, 합계 60 %를 지불해야 되는 문제다. 여기에 세금탕감 액수에 대한 세금을 20 ~ 30% 지불 한다면 80~90 % 지불해야 된다. 큰 도움이 안 된다. 가만히 앉아 있어도 이 흥정 보다는 낫다는 생각에 의뢰를 안 했단다.

이씨도 김씨처럼, Short Sale 과정에서 2 차 은행이 1 차 은행 short sale 제안을 받아서 담보 해제를 해 주었다. 그러나 short sale 이 끝난 1 년 6 개월 후에서야 2 차 은행에서 일하는 직장에 전화를 해 왔다. 월급에서 얼마씩 징수해 가겠다는 통고를 받았다. 직장에 동료가 부업으로 부동산업하기에 동료의 말을 믿었든 것이 잘못이었다. 이런 식으로 Short Sale 사기 피해 본 한인들이 많다. “파산 없이 부채 삭감 90 %” 선전은 2008 년부터 지금까지 여러 곳에서 등장하고 있다. 나는, 당시에도 신문 column을 통해서 현실적으로 말도 안 되는 허황된 말이니 주의를 당부 했었다. 부채 삭감 정리는 본인이 직접 해결하는 것이 훨씬 경제적이다. 공정 거래 위원회 (FTC) 에서는 $1 부채를 1 센터에 흥정한다는 사람 주의하고 신고를 당부하고 있다. “공정위부채 흥정 피해자는 변호사 협회와 검찰 그리고 피해 신고 "공정거래위원회 FTC“ : (877) 382-4357, “연방 사기 정보 NFIC” (800) 876-7060)” 에도 연락할 것. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000