집에 1차 융자와 2 차 융자를 갖인 사람들이 많다. 한인의 70 % 는 2 차 융자를 갖이고 있다. Short Sale을할려고 해도 은행이 2 차 융자에 대해서 short sale 허락을 잘 안 해준다. 부동산 업자들의 신문 광고 내용과는 큰차이가 있다. 심지어 동일 은행이라고 해도 2 차 융자에 대해서 탕감을 안 해 주거나 short sale 허락을 잘 안 해주는 은행이 있다.소유주가 거주하는 주택인 경우에는 1 차 은행이 차압을 해서 담모물을 회수함으로 1 차 융자 잔금에 대해서는 지불 의무가소멸된다. 그러나 2 차 융자는 주택 구입 시 받은 융자가 안인 경우가 대부분이다.
1 차 융자 은행이 소유주가 거주하든 깡통주택을 차압했을 때는 은행 융자금 손실이 얼마가 되었다고 하더라도 차압 후에 개인이 보상을 안 해도 된다. 그러나 주택구입과는 상관없는 2 차 융자는, 재산 가치에 대한 융자 (equity)로서 Line of credit” 융자를 받은 것이다.집에서 돈을 빼 내어서 높은 이자의 자동차 융자 또는 개인 빚을 갚은 사람들이 있다. 2 차 융자를 뽑아서는 2 번째 집, 3번 째 집을 구입한 사람들이 있다. 많은 한인들이 이런 식으로 2 차 융자를 받았다. 이때에, 1 차 은행이 차압을 했을 때에1 차 은행은 담보된 집을 갖이고 간다. 비록 깡통 주택이라고 해도 1 차 은행은 담보물을 차압 해 갖이고 감으로서 일부의보상을 받는다.
그러나 2 차 은행은 담보물이 사라져 버렸다. 아무것도 갖고 갈 것이 없다. 2 차 은행이 손실만 보고서 가만히 앉아 있을 수가 없다. 2 차 은행은, 1 차가 차압을 한 후에 융자금을 받아 쓴 채무자한테 돈을 갚으라고 독촉을 하게된다. 채무자한테 지불 의무가 있기 때문이다. 2 차 은행이 법원 판결을 받아서는 채무자의 봉급 또는 다른 재산에 대해서 저당 설정을 할 수 있다. 2 차 은행 융자를 정리해야만 이런 일을 당하지 않는다.
2차 은행 융자 정리를 할 수 있는 방법은 2 가지가 있다. 다분히 현실이 안인 이론적이긴 하지만 하나는 short sale방법이다. 다른 하나는 파산이다. 2 차 융자가 있는 주택은 융자 조정도 어렵다. 그래서 차선책으로 제안된 것이 shortsale 이다. 차압 당하는 대신에 소유주가 집에 거주하면서 short sale 판매를 하도록 한다는 것이다. 2009 년 5월에 이런 계획을 발표했다. 은행이 short sale 신청 검증을 허가 한 후 판매 기간을 90 일로 해서 shortsale 판매를 하도록 한다.
허락 조건은, 부동산 상태와 가치, 지역의 부동산 판매 기간, 소유권 상태, 2 차 융자를감안해서 결정한다. Short Sale 후의 현찰 가치를 계산한다는 것이다. 집이 차압을 당해서 은행으로 소유권이 넘어가기전에 short sale 신청을 해 본다. 분명히 short sale 로서 2 차 융자를 완납 한 것으로 인정되어야 한다. 또short sale 이후에 어떠한 손실 보상 청구를 안 한다는 은행의 확약이 있어야만 된다.
은행이 이런 조건을 쉽게 받아주지를 않는다.2 차 은행에서는 융자 손실에 대해서 돈을 계속 청구하겠다고 하는데도 영어 해석을 잘못해서 피해 보는 한인들이 있다. 2 차은행이 short sale을 허락 해 주겠다는 편지 내용에, "Charge Off” 해 준다는 말이 있다. 이 단어의 법적뜻은, "융자 잔금 징수를 계속하되 은행 장부에서는 부실 융자로 처리” 한다는 뜻이다. 융자원금을 삭감 해 준다는 뜻이안이다. 이런 뜻인데도, 2 차 은행이 short sale 을 수락했다. 2 차 융자에 대한 탕감을 시켜 준다는 뜻으로 잘못해석하고서는 은행 편지에 서명을 해 준다.
Short Sale을 한 후 몇 개월 후에 은행으로부터 2 차 융자에 대한 잔금을지불하라는 독촉을 받고서 안절부절 하는 사람들이 있다. 은행이 이럴 수가 있느냐는 것이다. “charge off"라는 말은 은행이, 은행장부에서는 손실 처리를 하지만 부채는 잔존하며 계속 청구하겠다는 뜻이다. 간혹은 2 차 융자 은행에서short sale을 허락 함으로서 영원히 융자 잔금 청구를 하지 않고 탕감 시켜 준다는 경우도 있다. 그러므로 shortsale 로서 2 차를 탕감 받을 수 있다면 이 방법이 좋다. 그러나 short sale로서 2 차 융자 탕감이 안 되는경우가 대부분이다. 이것이 현실이다. 이 때는 파산 신청을 하는 길 밖에 없다. (끝)
김희영 부동산 (951) 684 - 3000
