차압에 직면 한 사람이나 Short Sale 해야 겠다는 사람도 융자 조정 신청을 함으로서 (1) 낮은 월부금 지불 (2) 차압 모면 (3) 차압을 당할망정 차압 연장이 가능하다. 월부금 지불할 돈이 없는 사람한테도 돈 지불 안하고 시간 끌기를 함으로 경제적으로 이익이 된다. 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
융자 조정 자격은, 1~4 세대 주택 1 차, 2 차 융자로서 주인이 거주하는 주택이라야 한다. 1 세대 단독주택 융자 잔금이 $729,750 이하, 4 세대 주택은 융자 액수가 $1,403,400 이하이다. 2009 년 1 월 1 일 이전에 제공된 융자, 월부금 체납이 되었어도 해당된다. 월 경비 액수가 월 총 수입보다 31 % 이상 되어야 한다. 융자 계약 내용에 근거한 자료에 근거해서 월 지출이 월수입에서 31 % 가 초과하지 않게 만들어 주므로 서 주택을 소유하면서 월부금을 “지불 할 능력"을 만든다는 목적이다.
신청자는 수입 증명, 세금 보고서, 경제적 어려움이 있다는 진술서가 있어야 한다. 융자 조정은 한번만 조정 받을 수 있다. 그러나 재심 청구를 하면 다시 받아 주기도 한다. 단 투자 목적 소유, 거주하지 않는 빈집 또는 정부 수용인 경우에는 자격이 없다. 융자 조정신청은 2012 년 12 월 31 일까지이다.
융자 조정 자격 검증은 “폭포 (waterfall)" 라고 명명된 program을 통해서 검증한다. (Federal Deposit Insurance Corp., FDIC Loan Modification Program). 그 첫째 방안이 이자율을 2 % 까지 낮춘다. 이자율 낮추기로서 31 % 이상이 되면 융자 기간을 40 년으로 연장 해 본다. 융자 기간을 늘려도 해당이 안 되면 월부금에서 원금이 지불되는 액수를 잠정 동결 시켜서 조정을 한다. 은행은 순수입 검증을 함으로서 즉시 체납 방어 또는 60 일 체납을 당하지 않는 방법으로 현찰 회전 (cash floor)을 검증한다. 융자 조정을 안했을 때의 현찰회전과 융자 조정 후의 현찰회전을 검증한 것을 비교해서 투자가에게 제출한다.
만약에 이런 검증에서 융자 조정으로 현찰회전이 좋아져서 현찰가치가 높으면 융자 조정이 허락된다. 허락이 되면 융자 조정이 된다. 단 사기가 없어야 하고 투자가와 은행 사이의 계약상에서 융자 조정이 계약 위반에 해당되지 않았을 때라야 한다.
1 차 융자에 대해서 월부금 지불액수, 이자율을 하향 조정하고 융자 기간을 연장함으로서 현재 월부금 지불 액수보다도 낮게 해 주는 것을 buy-down 이라 한다. 1 차 융자를 이렇게 조정 해 주듯이 2 차 융자가 있는 경우에도 은행에 따라서는 월부금 하향 조정이 가능하다. 현실은 다분히 이론적이다. 특히 2 차 융자 소유주에게는 상당한 현찰 회전이 없는 한 조정 받기가 힘들다. 이들한테는 short sale을 하도록 유도하고 있다.
융자 원금 삭감이 정부 보조금으로 월부금 삭감 (subsidized buy-down) 자격 대상을 재무부(Department of Treasury)에서 결정해 두고 있다. 재무부는 2010 년 3 월 25 일, 은행이 채무자의 융자 원금 삭감으로 지출이 수입의 31 % 이하로 되도록 조정 해 주었을 때는 은행에 보상을 하겠다고 발표했다. 이 대상 자격은 2009 년 1 월 1 일 이전에 융자 받은 사람, 소유주 거주, 융자 잔금이 $729,750 이하, 주택의 현재 시장 가격이 융자 액수보다 15 % 이상 떨어진 것. (즉 융자 액수가 시장가격의 115 % 이상) 이라야 한다고 했다.
원금의 일부 동결 또는 월부금에서 원금이 포함된 일부 탕감해 주는 몫을 정부가 보상을 해 준다는 것이다. 만약에 은행이 과거에 융자 원금 조정을 해 준 경우에는 소급 적용해 주겠다고 했다. 융자 조정 부결이 된 30 일의 간격을 두어야 된다. 이 목적은 신청자가 의의 제기할 수 있는 시간을 부여하고 마음을 정리하기 위한 목적이다. 이 30 일 이후에 차압을 진행 할 수 있다. 그러므로 융자 조정 심의 중에는 차압을 할 수 없다. 그러나 현실 적용은 그렇지 않다. 융자 조정 중에도 차압을 한다. 신청자가 법적으로 제제를 못한다.
어떤 변호사들은 이를 이용해서 은행 상대 소송을 청구하지만 패소 당하고 있다. 은행이 채무자에게 융자 조정 신청 제안을 안했더라도 은행에 책임이 없다. 융자 조정을 해 주는 은행에 보상을 해 주겠다는 것이다. 그러므로 이 program에 의해서 융자 조정 받는 사람 수가 극히 적은 것이 현실이다. (끝)
