은행과 개발업자가 떨어진 집값 배상해라
일반 서민에게는 1990 년에 시작된 불경기가 중동 전쟁과 함께 시작된 것으로 알고 있었다. 그러나, 정부는, 1989 년부터 1990 년의 불경기가 시작되었다고 한다. 이 때의 불경기 책임은 은행과 감정사한테 있다고 했다.
이 결과 감정사 면허제도가 생겼다. 은행은 감정 면허증이 있는 사람의 감정 가격에만 의존해서 정부 보증 대출을 하라고 했다.
그러나 그 이후에도 감정가격은 여전히 은행이 원하는 가격되로 맞추어 주는 맏춤 가격이었다.
1989 년의 불경기는 2000 년에 서야 주택 가격이 1989 년 때 평균 가격대 보다 약간 상회하기 시작했다. 그러나 주택 가격이 급등하기 시작한 것은 2003 년부터 과열되었다. 결국 2008 년에 다시 불경기가 시작되었다.
정부는 현재의 불경기에도 감정사와 은행한테 책임을 돌렸다. 은행은 부실 대출 손실 책임을 져야 된다고 했다.
하지만 은행 책임 보다는 오히려 2009 년부터 은행에 구제금융을 제공했다.
개인은, 은행과 개발업자 때문에 떨어진 집값 손실을 배상하고 주택 계약을 취소 한다는 소송이 최근에 있었다.
고등법원은, 주택 소유주가 소송 중에 추가 자료 제출을 요청했지만 이 청원을 받아 주지 않은 하급법원에서 소송 절차법대로 안한 판결에 잘못이 있다면서 지방법원에 반송했다.
주택을 구입했기 때문에 피해보았다고 주장하는 개인은, 개발업자가 단시간에 많은 집을 판매하기 위해서 부추 키므로 집값에 거품이 생겼다.
주택 구입자가 많이 몰려들자 처음 책정된 실제 주택 가격보다도 높은 가격으로 판매했다. 거품이 쌓인 집 값 만큼 과다한 융자를 받아야 했고 월부금도 증가 될 수밖에 없었다. 새 주택 단지에 집을 마련했는데, 이웃들이 차압을 당하므로 서 자기 집값이 떨어져서 피해가 발생했다.
이것은 은행이 집 월부금을 지불 할 수 없는 사람한테 집을 판매했기 때문에 자기 집도 손해를 본 것이다.
그리고 집을 소유할 능력이 안 되는 사람한테도 융자를 제공했기 때문이다.
개발업자는 구입자의 집 가치를 보호해야 주어야 된다. 개발 단지 전체가 가격이 안정되도록 만들기 위해서는 오랫동안 거주 할 수 있는 사람한테 판매해야 된다. 개발업자는 주택을 구입 한 사람에게 주택 가치와 함께 생활 할 수 있도록 해야 된다.
이러한 보호를 하지 않았을 때는 주택 가격이 하락 할 것이라는 것을 알면서도 위험 경고를 안해 준 개발업자한테도 잘못이 있다.
그래서 구입한 내 집 계약을 취소한다. 주택 구입 능력이 안 되는 무자격자에게 융자를 제공함으로서 이들이 월부금을 지불 못하게 만들었다.
이들이 차압을 당하게 됨으로서 집 값 하락과 경제적 손실을 초래했다. 이 결과 많은 이웃이 집을 포기하고 떠남으로서 어떤 사람은 아파트 생활을 하게 만들게 되었고 범죄가 증가되었다. 이러한 거품을 만든 개발 업자한테 내 집 값떨어진 손실 책임이 있다면서
은행과 개발업자 상대로 단체 소송을 제기했다.
지방법원에서는 원고 청구를 기각시켰다. 그러나 고등법원은 지방법원의 결정을 번복 판결하고서 다시 심리하라면서 반송했다.
고등법원 반송 원인은, 주택 소유주가 주장한 피해는 공상적 피해가 안이다. 피해를 추정 할 수 있으며 주택 소유주가 고통을 당했다.
과열된 주택 판촉 활동으로 실제 예상된 월부금을 초과해서 지불하게 된 결과가 있다. 계약 취소 청구에 대해서 지방법원이 잘못 판단했다.
왜냐하면, 구입 시 가격이 실제 가격보다 높게 책정되므로 가격이 상승 되었다. 경기가 되살아난다고 해도 미래에 경제적 회복을 하기가 어렵게 된 피해가 있다. 개발업자가 실제 책정된 주택 가격보다도 높은 가격으로 판매함으로 융자 액수도 상대적으로 증가되었다. 이에 대한 반대 의견은, 하락된 가격으로 구입했을 때는 가격이 다시 상승 할 것이라는 반론을 예상 할 수 있다.
하지만 이런 구상은 불합리 한 청구이므로 심리 대상이 안 된다. 왜냐하면, 주택 가격 하락에 대한 피해 결과가 피해를 인정하기 때문이다.
주택 구입자의 피해 사실을 알기 위해서는 구입자가 짧은 시간에 재판매를 할 것인가에 대한 진술도 확보했어야 된다.
피해 청구와 피해 연관성을 밝히지 못했다. 어떻게 은행과 개발업자에 의해서 주택 소유주들이 많은 차압을 당했고, 차압으로 인해서 주택 가격이 하락된 피해 원인의 정당성을 설명하지 못했다. 개발업자와 은행에 의해서 주택 단지의 경제적 가치가 하락된 것과
현재 미국 사회 전반의 경제적 불황에 대한 구분을 하지 못했다. 소송 중에 전문가 의견과 추가 서류 제출을 하겠다고 요청 했는데도 이를 수락하지 않은 것도 잘못이라면서 반송했다. 이와 비슷한 사건들이 캘리포니아와 다른 주에서도 기각 당했다. 한인 가운데는, 은행이 융자를 제공하겠으니 땅을 사서 건축허가를 받으라는 말을 믿었다가 많은 돈을 날린 사람이 있다.
은행이 이런 약속을 안 지켰기에 피해가 발생 했을 때는 은행 상대로 소송을 할 수 있다. 그러나 개인이 투자한 집 가격 하락에 대한 피해 책임이 은행과 개발업자한테 있다는 최종 판결이 기다려진다.
은행이 적은 잘못을 했는가, 중대한 잘못을 했는가를 검토해야 된다.
은행이 중요하지 않은 잘못을 갖이고 소송을 해 본들 별 소득이 없다. 은행 상대로 무턱대고 소송만 하면, 차압을 막고 또 떼돈을 벌수 있다고 부추기는 사람도 잘못이다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684-3000
