파산으로 2 차 융자 탕감
주택 구입 할 때 1 차 융자를 받았다. 그 후에 주택 가격 상승된 몫으로 2 차 융자를 받은 한인이 70 % 정도이다. 물론 당시에는 주택에 대한 이익이 없는데도 융자 달라고 줄만 서면 은행에서 융자를 제공 했었다. 1 차 은행이 집을 차압 한 후에 2 차 은행에서 융자금 회수를 위해서 개인상대로 부채 징수를 할 수 있다.
차압을 당하지 않고서, 집을 소유하고 있으면서 2 차 융자를 소멸 시키는 방법은 파산이다. 물론 파산 자격이 되어야 된다.
파산 13 을 통해서 집 2 차 융자 소멸 : 집에 거주하면서 2 차 융자를 소멸 시킬 수 있는 방법은 파산 13 을 통해서 할 수 있다. 집에 담보된 은행 2 차 융자를 없애고 1 차 융자만 지불하면서 집을 유지 해 갈 수 있다. 파산 13을 통한 2 차 융자 소멸 조건이 있다.
파산 신청 시의 주택 가격이 1 차 융자 액수보다도 적은 경우에는 2 차 융자가 무담보로 전환되어서 2 차 융자가 소멸된다. 예로서, 집 가치가 $300,000 이라고 하자. 1 차 융자 액수가 $350,000 또 2 차 융자가 $100,000 이다. 만약에 집을 $300,000에 판매하면 이 돈을 1 차 은행만 갖이고 간다. 심지어 1 차 은행 잔금 전체를 지불 하지도 못한다. 소위 말해서 깡통 주택이다. 더구나 2 차 은행은 아무것도 갖지 못한다. 이 경우에는 파산 13을 통해서 2 차 융자가 소멸된다. 그러므로 현재 부동산 가격이 하락 되었을 때만 이런 방법이 가능하다. 만약에 경기가 되살아나서, 주택 가격이 현재 보다도 상승하게 된다면 이렇게 2 차 융자를 완전 탕감 받을 수가 없다. 만약에 수입이 있으면서 1 차 융자만으로도 현재 주택 가격이 깡통인 경우에만 파산 13으로 큰 혜택을 볼 수 있다. 그러나 만약에 집값이 $350,000 인데, 1 차 융자가 $300,000이고 2 차 융자가 $100,000 이라고 하자. 이 경우에는, 2 차 은행에서 $50,000 을 갖게 된다. 2 차 은행에서 돈을 갖게 될 때는 파산 13으로 2 차가 소멸되지 않는다. 지금이 2 차 융자 탕감 받을 수 있는 절호의 기회이다. 만약에 경기가 되살아나서 주택 가격이 상승되면 1 차 융자가 깡통이 주택이 안이다.
이때는 파산 13 으로 2 차 융자를 소멸시키지 못한다.
예로서, 임씨 주택에 1 차 융자는 $250,000 이고 2 차 융자는 $350,000 이다. 현 시세는 $400,000 이다. 파산 전문한다는 변호사 C씨를 찾았다. 파산 13 으로 2 차 융자가 소멸된다고 했다. 임씨 경우에는 파산 13 으로 2 차 융자가 소멸되지 않는다. 결국 파산 13 신청자로서의 기록만 남게 되므로 불이익을 당하게 되었다. 결국 파산을 중단했고 파산은 기각 당했다. 변호사 비용만 날렸다. 그 후에, 한 부동산 업자가 말하기를 “숏세일“로서 2 차 융자가 소멸된다고 했다. 부동산 업자는, 같은 BOA 은행이기 때문에 숏세일로서 2 차 융자가 소멸된다는 조언을 했다. BOA 내의 2 차 융자 담당 부서에서 숏세일 허락을 해 준다는 편지 내용에는, 2 차 융자를 현재 은행 장부에서는 삭제를 하되 지불 안 된 잔금에 대해서는 돈을 지불 할 의무가 있다면서 "차지 오퍼 (Charged Off)" 해 준다는 내용이었다. 그리고, 은행 직원이 어느 날 2 차 융자 잔금 지불로 연락 하겠다고 했다. 부동산 업자는 이 말의 뜻을 잘 못 해석한 것이다. 부동산 업자는, 2 차 융자 잔금 전액을 안 받겠다고 한 말이니 은행 편지에 서명하라고 재촉했다. 같은 은행이라고 해서 융자 1 차와 2 차를 전부 탕감 시켜주기도 하지만 안 해 주는 곳도 있다. 물론 이 사건은 지난 7 월 15 일 이전 short sale 법이 변경되기 이전의 사건이다.
파산 7 신청: 파산 7 신청으로 2 차 융자를 소멸 할 수 있다. 단, 주택을 포기 했을 때에만 2 차 융자가 소멸된다. 어떤 사람은 파산 7을 신청 한 이후에 융자 조정 신청을 한 사람이 있다. 이때에 융자 조정 신청 시에 파산 7 로 인해서 2 차 융자금 저당이 면제 되었다고 착각하는 사람이 있다. 파산 7을 신청했더라도 자기 주택에 거주하는 이상은 2 차 융자 저당이 소멸되는 것이 안이다. 때로는 파산 7 이후에 융자 조정을 받아서 그 집에 살고 있는 사람들이 있다. 이런 사람들로부터 파산을 했는데도 2 차 융자 월부금 지불해야 되느냐는 질문이 있다. 파산 13으로 2 차 소멸 시킨 후에 1 차 융자 조정을 받았다면 2 차 융자를 지불 안 해도 된다.
Short Sale : Short Sale 로서 2 차 융자를 소멸 시킬 수는 있지만 파산 7 과 같이 집을 포기 했을 때에만 가능하다. 2011 년 7 월 15 일에 저당 청구권 관련법이 변경되었기에 Short Sale 로서 2 차 융자가 소멸 될 수 있게 되었다. 7 월 15 일 이전에는 은행이 차압 후에도 손실 청구를 하지 않는다는 계약 하에서만 2 차 융자를 소멸 시킬 수 있었다. 그렇지 않고는 안 된다.
7 월 15 일 이전에는 은행과의 계약이 없는 한 Short sale 로서 2 차 융자를 소멸 시킬 수 없는데도 많은 부동산 업자들이, 마치 short sale로서 2 차 융자를 소멸 시킬 수 있는 것처럼 선전한 탓에 피해를 본 한인들이 있다. 은행이나, 은행에서 채용한 부채 징수 전문 회사로부터 융자 금액 지불 독촉 전화와 편지를 받았다는 한인들이 있다.
현재는 Short sale 로서 2 차 융자를 소멸 시킬 수 있지만 은행이 손해를 안 보기 위해서 차압으로 밀고 나가는 것이 많아졌다. 주택을 소유하면서 파산 13 으로 2 차 융자를 소멸 시킬 수 있는 방법이 최선이다.
김희영 부동산 (951) 684 - 3000
