차압당한 집에 언제까지 살 수 있나 (보완판) ?
차압당한 집에서 언제까지 살 수 있나? 셋집에 살고 있는 집주인이 차압을 당했다. 입주자는 언제까지 살 수 있나? 차압당한 집주인한테 보증금을 지불했다. 어떻게 보증금을 받아 내느냐?
차압을 당한 후에, 은행 부동산 업자로부터 공갈 협박을 당하고서 괴로워하는 한인도 있다. 어린애들을 다리고 이사 갈 집은 준비가 안 된 상태인데 은행 부동산업자가 열쇄를 바꾸겠다, 돈을 지불 못한 사람은 빨리 떠나라. 왜 은행에 월부금 지불을 안 하고서 행패를 부리 너냐? 너는 나쁜 인간이다! 애들 보기에 창피하지도 않느냐? 이런 말을 들었다는 이 씨의 하소연이다. 이씨는, 퇴거 통고를 받았는데, 어떻게 하루라도 더 시간을 끌 수 있느냐는 하소연이다. 다음 살 수 있는 집을 준비하는데 시간이 필요하다는 것이다.
한인이 차압당한 집에 입주자로 있었는데, 주인이 차압을 당했다. 은행으로부터 퇴거 고소장을 받았다. 어떻게 대처 하느냐? 변호사 살 돈도 없다. 고소장 답변서를 꼭 법원에 접수시켜야만 되나? 퇴거 고소장에 답변을 안 해주고 있으면 어떻게 되느냐? 옛날 집주인한테 지불한 보증금을 누구한테서 받아 낼 수 있느냐?
심지어는 변호사들로부터도 퇴거 절차 연락을 받고 있다. 손님 퇴거 소송을 맡았지만 절차를 잘 모른단다. 이런 사람들이 나를 찾아오고 있다.
과거에도 "차압당한 집에 언제까지 살 수 있느냐?" column을 썼었다. 그래서 이 글에서는 과거의 column을 좀 더 보완했다. 원래, 나의 전공은 농업이다. 내가 쓴 농업책이 U.C. Davis 농과대학에서 교재로 사용하고 있다. 그러나 우연한 기회에 부동산에 관심을 갖게 되면서 알게 된 사실은, 부동산계가 너무나도 비과학적이고, 구렁이 담 넘어가는 설명이 많다는 현실을 알게 되었다. 그래서 과학을 부동산에 접목 시키고, 법에 근거한 이야기를 부동산계에 적용 시켜야만 일반인의 피해를 줄일 수 있다는 필요성을 느꼈다. 현재도 많은 사람들이 엉터리 부동산 업자의 "설명과 column" 또는 엉터리 신문 기사를 통해서 피해를 보는 한인들이 많다.
차압당한 집 소유주 퇴거에는 융자에 대한 책임이 누구한테 있느냐에 따라서 다르다. 그리고 입주자 형태에 따라서 다르다. 차압당한 집 퇴거와 일반 퇴거에도 차이가 있다. 퇴거소송은 약식 속결 재판이다. 일반 민사 소송처럼 1~2 년씩 소요되지 않고 4~5 개월 만에 끝이 난다. 입주자 퇴거를 시킬 때는 입주자 임대 권리를 박탈하는 것이므로 법적인 절차를 준수해야 된다. 그런데도 퇴거법 절차를 준수하지 않는 은행이 있다. 이때는 은행이나 차 압 경매에서 구입한 건물주가 피해를 당할 수 있다.
퇴거는 건물주가 입주자 임대 취소를 통고함으로서 시작 된다. 이 때는 대부분이 3 일, 30 일 또는 60 일 퇴거 통고를 준다. 그러나 차압당한 집에는 3 일, 60 일, 90 일 퇴거 통고종류가 있다. 그 후에는 법적인 퇴거 소송절차를 밟는다. 입주자는 퇴거 고소장을 받은 날로부터 5 일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 된다. 만약에 입주자가 답변서를 법원에 접수 시키지 않았을 때는 퇴거가 45 일 만에 퇴거당한다. 법원에 답변서를 접수 시킨 경우에는, 법원은 이 답변서를 받은 날로부터 보통 20 일 후에 퇴거 재판 날짜를 결정 한다. 법원은 입주자에게 30일 후에 퇴거 할 것을 판결 한다. 건물주에게는 "점유명령(writ of possession)”"을 준다. 그 이후에도 퇴거를 안 하면 건물주는 치안관 (Sheriff)에 의한 강제퇴거 신청서를 Sheriff 사무실에 접수시킨다. Sheriff 사무실에 접수가 된 이후 Sheriff 사무실 내의 행정 절차 소요 시간을 Sheriff 한테 직접 문의 해 보았다. 지역 사무실 업무량 사정에 따라서 다르지만 일반적으로 3 일~ 20 일이 소요될 수 있단다. 최저10 일은 소요 된단다. 치안관이 법원 명령서를 전달해주는 통고서에는, 거주자에게 5 일 이내에 퇴거하라는 통고를 준다. 치안관은 5 일후에도 퇴거를 안 했을 때는 강제 퇴거를 집행한다. 즉 차압당한 건물주는 퇴거까지 약125 일~ 135 일정도 소요된다. 만약에 융자를 받은 사람이 안인 배우자나 가족인 경우에는 155 ~ 165 일정도 소요된다. 입주자는 185 일~ 195 일소요 된다. 만약에 입주자가 악의적으로 퇴거를 안 할 때는 600 달러 벌금이 부과될 수 있다.
차압당한 소유주 3 일 퇴거 통고: 차압을 한 은행은, 주택 융자받은 사람이 주택에 거주하고 있을 때는 먼저 "3 일 통고(three-day notice)"를 주어야 한다. 그런데 어떤 은행은 "즉시 퇴거 통고(Notice to Quiet)“를 보내오는 경우가 있다. 이것은 퇴거법 위반이다. 3 일 퇴거 통고를 안주고서 즉시 퇴거를 할 수 있는 경우는, 월별 임대가 안인 특정 기간의 임대 (fixed term) 만료 후 불법 점유, 지방 정부의 임대료 조정 조례에서 "명확한 범법(just cause)" 행위에 대한 제한이 없는 경우, 입주자 사망, 임대 건물 파괴 행위 같은 경우에만 해당 된다.
차압당한 소유주 부인과 가족 60 일: 융자를 받을 때 부부 가운데 어는 한 사람만이 융자를 받은 경우가 있다. 신용 점수 등의 사유로 한 사람만 융자 신청을 해서 융자를 받은 것이다. 이런 경우에는 60 일 퇴거 통고에 해당 된다. 단, 융자 받은 사람의 배우자, 어린이, 부모한테는 "60 일 퇴거 통고 (60 day Notice to Quiet)"를 주어야 한다. 여기서 문제가 되는 것은, 융자를 받은 소유주가 차압당한 후에도 거주할 때는 해당되지 않는다. 법조문에는, 융자받은 사람이 차압당한 부동산에 거주하지 않은 경우에만 해당이 된다. 즉 이혼한 경우, 또는 융자받은 사람이 거주하지 않고 출타해서 없는 경우만 60 일 퇴거 통고를 주도록 되어 있다. 만약에 융자를 받은 사람이 거주하고 있을 때는 3 일 퇴거 통고이다.
입주자 90 일 퇴거 통고: 과거 입주자한테는 90 일 퇴거 통고를 주어야 한다. 만약에 차압경매에서 구입한 사람이 거주하지 않을 목적이면 과거 소유주와 장기 임대 계약된 일자까지 거주 할 수 있다. 차압당하는 소유주인 경우에는 차압을 당하기 이전에 오랜 기간 임대 계약을 해 두는 것이 입주자한테 안전 하다. 집 주인이 차압을 당하기 전에 입주자에게 장기 임대를 줄 수 있다. 단 적정 시장 임대료라야 한다.
보증금 반환: 새 건물주와 과거 건물주 모두에게 지불 책임이 있다. 어떤 입주자는, 차압당한 건물주가 차압을 당한 후에 어디로 떠났는지도 모른다. 누구한테서 보증금 반환 요청을할 수 있느냐는 질문들이 있다. 이때는 차압을 통해서 구입한 사람한테 책임이 있다.
새 소유주인 은행 또는 개인 투자가에게 지불 책임이 있다.
김희영 김희영부동산(951) 684 - 3000
