집 사기 어렵다 - 매물, 판매 동기에 답이 있다. (2)
1. 주택 판매 동기 분석
주택을 판매할려고 나온 집 종류를 크게 3 가지로 분류 할 수 있다.
재정적 문제가 없는 소유주가 정상적인 판매(Standard), Short Sale 그리고 은행에서 차압한 후 은행이 판매하는 부동산 (REO) 으로 구분 할 수 있다.
(1) 판매할려고 나온 주택 동기 분석;
판매 하겠다고 부동산 시장에 나온 단독 주택 동기를 분석 해 보면 Los Angels 시 경우에는, 은행과 관련 없는 매물이 65 % 이다. 2009 년 2010 년에만 하더라도 이 수치는 10 ~ 15 % 정도 였다. 그러나 현재 65 %를 차지한다. 특히 short sale 은 현재 24.9 % 이지만 과거에는 Short Sale 매물이 60 % 정도 였다. 그리고 은행에서 차압된 매물 (REO) 가 20 % 정도 였었다. 과거 1 ~ 2 년 사이에 이런 변화가 생긴 것이다.
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City/Av Type 4/2012 |
STD |
Short Sale |
REO |
|
Los Angeles |
1421 (65%) |
543 (24.9 %) |
212 (9.7%) |
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Corona |
200 (44%) |
200 (44%) |
54 (11.8%) |
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Moreno Valley |
110 (27%) |
231 (56.7%) |
66 (16.2%) |
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Riverside |
341 (47%) |
282 (38.8%) |
102 (14 %) |
(2) 판매 된 주택 동기 분석
2010 년 Los Angeles 시 내에서 판매된 주택은 4,216 채인데 개인이 정상적인 판매를 한 비율은 9.7 % 에 불과했다. Short Sale 30.2 %, 은행 차압 54.7 % 이었다.
즉 개인이 판매하는 것은 10 % 인데 90 % 가 경제적 문제가 있는 은행 관련 주택 이었다.
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2010 L.A.SFR |
Number Sale |
% |
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정상 판매 |
411 |
9.7 |
|
은행차압 (REO) |
2304 |
54.7 |
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Short Sale |
1273 |
30.2 |
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상속재판 판매 |
228 |
5.4 |
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합계 |
4216 |
100 |
그러나 2011 년에는 변화가 생겼다. 개인이 주택 판매하는 비율이 75 % 로 상승했고 Short Sale 은 18.9 % 되로 하락했다. 그리고 은행에서 차압을 한 이후 판매된 주택 (REO) 가 감소했다.
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Yr./Type LA Sold SFR/Condo |
2011 |
% |
2012 1st Q |
% |
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STD |
4709 |
75.09 |
1136 |
57.2 |
|
ShortSale |
1559 |
18.9 |
367 |
18.4 |
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REO |
1977 |
23.9 |
488 |
24.5 |
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Total |
8245 |
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2012 년 1 분기의 Los Angeles 주택 판매된 것을 보면 개인 소유 판매가 2011 년 보다 약간 하락 한 57.2 % 이고 Short Sale 은 18.4 %, 은행에서 차압한 이후 판매한 주택은 24.5 % 로서 약간 상승했다.
이 수치는 Los Angels 시에 대한 수치이지만 남가주의 전반적인 흐름은, 정상적인 개인 판매가 증가되고 있고, Short Sale 이나 은행 차압 매물이 점차 감소되고 있다.
Short sale 은 감소되고 은행 매물도 감소되므로 주택 가격의 상승을 나타내고 있다.
또 개인 주택 판매량이 증가되는 것 가운데는, 실제 거주하기 위한 소유주가 있지만 이 가운데는 단기 투기꾼에 의한 주택 판매량이 30 % 된다. 즉 실 수요자도 증가되고 있고 단기 투기꾼에 의한 주택 거래량이 증가 되고 있다.
또 한편으로는, 차압 량이 감소되고 있다.
그래서, 은행 차압 매물과 Short Sale 감소로 집 가격은 상승되고 있다. 즉 헐한 집 구입하기가 어렵다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
