차압 당하는 집 임대료 지불
임대로 입주해 있는데 집 주인이 차압에 직면해 있는 경우가 있다. 차압을 당하는 집에 거주하는 입주자는 여러 가지 궁금증에 잠을 못 이루게 된다.
언젠가는 곧 이사를 나가야 된다. 새 임대 주택을 어디서 찾을 것인가, 또 이삿짐을 꾸리고 풀어 놓아야 할 일들, 이사를 해야 할 시간적 여유가 얼마나 있는지, 애들의 학교 이전, 직장과의 거리, 새 집 주변의 생활환경, 차압 중에 임대료는 누구한테 지불해야 하는 것인지, 새 주인이 나타난 다음에, 나는 언제까지 이 집에 살수가 있는지 (?) 등 여러 가지 고민 속에서 불안하기만 하다.
입주자 입장에서는, 집 없는 사람의 서러움을 다시 느끼게 만든다. 한편으로는 현 집 주인한테도 괘씸한 생각도 들고 또 한편으로는 차압당하는 주인에게 동정심도 생긴다.
그리고 이런 때에 임대 사기꾼도 많이 나타난다. 소유주가 안이면서도 자기가 소유주라고 주장 하는 사람도 있다. 새 건물주라면서 자기한테 돈 지불해라, 옛날 건물주는 자기한테 지불해라 ! 은행도 은행한테 임대료 지불해라 ! 입주자는 햇갈리게 된다.
건물주는 경매 등록 후 입주자에 통고의무 : 차압당하는 모든 부동산 건물주는 경매 통고 (Notice of Sale) 를 받은 후에 곧 바로 입주자에게 20 일 이후에 새 소유주한테로 소유권이 변경 될 수 있으므로 준비를 하라는 통고를 주어야 한다. 그런데, 이런 법률이 있는가 없는가도 모르는 건물주가 많다.
차압 절차는 은행이 먼저 "체납통고 (Notice of Default)" 라는 등록을 한다. 이 기간이 90 일이다. 그 후에 “경매 등록 (Notice of Sale)"을 한다. 이 기간이 20 일이다.
법적으로는 차압을 하는 은행이 경매를 통해서 집을 판매하게 되어 있다. 그런데, 일반적으로는 융자 잔금보다도 더 높은 가격에 구입할 사람이 없으면, 은행은 현찰을 갖이고 구입 하지를 안고, 은행이 돈을 못 받은 융자 잔금 액수로 구입을 한다.
이 ”경매 등록”이 된 날로부터 21 일이 되는 날짜에 경매를 할 수 있다. 차압 절차법이다. 그러나, 때로는 은행이 소유주과 어떤 합의 하에서 또는 은행이 일방적으로 경매 일자를 몇 번씩이라도 연기를 해 줄 수 있다. 은행이 short sale 또는 융자 조정 중에 차압 등록을 해 두고는 경매 일자를 계속 연기를 해 주는 경우가 허다하다. 또 차압 진행 중인데도 경매 등록 일자를 흔히 연기 해 준다. 그러므로 주택에 입주해 있는 입주자도 이런 절차를 알아야만 미래를 예견해서 준비를 할 수 있다.
차압 진행 중 임대료 지불 : 옛날 집 주인은 자기한테 임대료를 지불하라고 한다. 차압에서 구입한 새 주인도 자기한테 임대료 지불하라고 요구 한다. 때로는 옛날 건물 관리인이 찾아와서는 자기한테 임대료를 지불하라고 한다. 입주자 입장에서는 어느 누구가 진실 된 이야기를 하는 것인지 궁금하다. 그리고 집에 문제가 발생했을 때에는 도대체 누구한테 수리 책임이 있는가도 궁금하다.
건물주와 융자를 제공한 은행 사이에는, 소유주가 은행에 체납이 되어 있는 상태에서는 은행이 주택 임대료를 징수 할 수 있다고 계약되어 있다. 그러나 은행이 법원의 허락을 받지 않은 이상 은행에 임대료 지불하는 것은 위험하다.
입주자 입장에서는 소유권이 은행으로 이전 되지 않은 이상 집 주인한테 임대료를 지불하는 것이 가장 안전하다. 만약 건물주와 은행 사이에 체납에 대한 합의가 되었을 때는 입주자는 계약 위반이 되어서 퇴거를 당 할 수도 있다.
입주자는, 새 건물주에게 소유권 증서를 보여 달라고 요구를 해서 실제 주인인지 안인지 알 수가 있다. 또는 County 등기소에 조회를 해 보는 것이 가장 빠르고 정확한 방법이다.
새 건물주가 퇴거 통고 : 차압을 통해서 구입한 새 주인이 은행이든 개인이든 간에, 장기 임대가 되어 있을 때는 임대 만료 기간까지 임대를 보장 해 주어야 된다. 과거 소유주와 장기 임대 계약된 계약 조건과 임대 만기 일자까지 거주 할 수 있다
만약에 새 입주자가 거주 할 목적이라도 90 일 퇴거 통고를 주어야 된다.
만약에 차압경매에서 구입한 사람이 거주하지 않을 목적이고 투자로 구입한 사람도 있다. 이 때에도 90 일 퇴거 통고를 받아야 된다.
차압당하는 소유주인 경우에는 차압을 당하기 이전에 현재 입주자한테 오랜 기간 임대 계약을 해 두는 것이 입주자한테 안전 하다. 집 주인이 차압을 당하기 전에 입주자에게 장기 임대를 줄 수 있다. 단 적정 시장 임대료라야 한다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
