융자조정 중 차압불가와 보상
비우량 주택 융자(Sub-Prime)로 차압이 증가하자 사회문제가 되었다. 국회는 2008 년 9 월 6 일에, 대공황 이후 경제공황이라면서 차압을 막기 위한 융자조정 법을 제정했다. 과거에도 융자 조정이란 것이 있었지만 법 제정은 처음이다. 이 법은 2008 년 7 월 8 일 효력을 발생했다. 이 법은 2003 년 1 월 1 일부터 2007 년 12 월 31 일 사이에 주택에 담보된 융자에 대해서만 적용이 된다. 그 후 다시 개정이 되었다. 2010 년 2 월 19 일 캘리포니아 상원에서 수정 통과 되었다. (SB 1275). 이때에 2003 년부터 2009 년 1 월 1 일 이전에 융자 받은 사람으로 대상자를 늘였다. 물론 이 계획은 Obama 정부 초기인 2009 년 2 월에 HAFA (Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA)) Program을 시작했다. 연방정부에서 2003 년 1 월 1 일 이후부터 2009 년 1 월 1 일 사이에 융자 받은 사람에게 적용된다고 했다. 주 정부는 연방정부와 일관성을 갖기 위해서 2009 년 1 월 1 일 이전에 융자 받은 사람으로 수정했다.
2013 년 1 월 1 일에 융자 조정법이 말소된다. 물론 융자 탕감에 대한 세금 혜택은 2013 년 1 월 1 일 까지이다. 융자 조정 혜택은 2003 년부터 인데 세금 혜택은 HR 1424 에 의해서 2007 년 1 월 1 일부터 2013 년 1 월 1일 까지 이다. (26 U.S.C. §§ 108(a), 108(b), 108(c) and IRS publication 908.
그러든 것이 2012 년 2 월 9 일에는 48 개 주 검찰 총장과 연방 검찰 총장이 5 개 은행과 합의를 함으로서 대상자가 현재 자기가 거주하는 주택 월부금을 지불 못해서 차압에 직면한 경제적 어려움에 봉착한 모든 주택 소유주로 대상이 확대 되었다. 그러나 말소일자에는 연장이 없었다.
그러므로 융자 조정 신청을 해야 할 사람은 서둘러야 된다. 융자 조정법의 골격은, 은행은 차압당하지 말고, 다른 방법이 있다는 것을 채무자에게 통고해야 된다. 법에서는, 융자 조정 신청 부결 후에 차압하도록 했지만 이를 준수한 은행이 없었다. 이제는 검찰에서도 융자조정 부결 후에 차압하도록 미국 대형 5 개 은행과 합의했다.
융자 조정 목적 : 차압에 직면한 사람의 월수입에서 주택 관련 경비를 31% 수준으로 낮추어 주므로서 이사를 안가고 그 집에 살 수 있도록 만든다는 것이다.
융자 조정 절차: 은행은 차압 대신에 재융자, 임시 지불 중단, 융자 조정, 숏세일, 자발적 소유권 반환 선택권이 있다는 것을 채무자한테 편지로 통고해야 된다. 통고문에는, 은행이 요구하는 서류 종류를 기재해야 된다. 통고문을 보낸 이후 15 일 이내에 채무자한테 다른 날자와 시간에 전화를 3 번해서 녹음해야 한다. 자동 녹음 전화를 해서 채무자가 전화를 받으면 은행 직원이 직접 채무자와 대화를 해야 된다. 은행은 채무자의 제 2, 제 3 의 전화번호를 알아 두어야 한다. 은행에서 첫 전화 통화를 시도한 이후 2 주일 이내에 채무자로부터 연락이 없으면 수취인 확인 등기우편으로 보내야 된다. 만약에 채무자가 차압을 막기 위한 방안에 대한 면담을 요구 했을 때는 14 일 이내에 직접 만날 수 있다는 권리를 통고해야 된다. 그리고 연방 주택과 도시국 (HUD) 재정 문제 무료 상담 전화번호를 제공 해 주어야 된다. 은행이 녹음을 한다고 제안했을 때 녹음하지 말라고 요구 할 수 있다.
융자 조정 신청과 부결 : 은행은 차압을 방어 할 수 있는 기회를 부여 한 이후 채무자가 융자 조정하겠다고 했을 때는 45 일 이내에 융자 조정 신청 서류를 채무자에게 보내 주어야 한다. 융자 조정 신청 서류 검토를 한 후에 조정을 해 주든가 부결통고를 해 주어야 된다. 융자 조정이 수락된 사람한테는 조정된 액수를 3 개월간 제 때에 납부하면 은행과의 계약을 통해서 영구 융자조정을 받는다. 은행이 채무자에게 차압을 막을 수 있는 서류 검토를 완결 한 후 채무자에게 부결 통고를 준 후 30 일 이후에 차압을 시작해야 된다. 만약에 부결 결정이 되었을 때는 부결 사유를 10 일 이내에 등기 우편으로 통고 한 후에 차압 절차를 시작할 수 있다.
법률 위반 : 법률 위반 시는 새로 차압 통고를 해야 된다. 하지만 은행이 융자조정과 차압 절차법을 위반하면서 차압을 감행 해 왔다. HAFA (Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA)) Program 법률이 제정되었을 때에, 정부는 원금 삭감, 융자 조정, 실업자에게 융자 조정, 융자 조정 중에 차압 금지, 숏세일 대상자에게 $3,000 이사비 지불,등 일연의 정책들이 발표되었지만 은행은 아랑곳 하지 않았다.
그런데 나의 손님 가운데는 융자 조정중에 차압이 진행되었고 또 은행이 차압법을 위반하기에 손님을 대신해서 은행과 은행 감독국에도 항의 편지를 발송했다. 물론, 손님 혼자서 융자 조정을 신청했다가 부결 당한 후에서야 필자를 찾았다. 지나간 과정을 조사해 보니, 은행이 몇 가지의 차압법을 위반 한 것을 발견하고는 항의 편지를 보냈다. 최근에, 은행 측에서는 이 손님한테 short sale을 한 후에 $25,000 의 이사 비용을 지불하겠다는 통고를 받았다. 이사비용 $3,000 이 안이었다. 은행 측에서는 short sale 대상자 모두에게 이런 돈을 지급하는 것은 안이며 선별적으로 지불한다는 설명이었다.
은행으로부터 부당한 일을 당했거나 부당한 차압을 당한 사람은 지금이라도 항의 편지를 보내 볼 만하다. 아마도 이런 돈이 지난 2 월 9 일, 48 개 주 정부와 연방 검찰 총장이 피해자를 대신해서 5 개 대형 은행과 보상 합의를 한 돈에서 지불 될 가능성이 있기 때문이다. 은행은 이 문제에 대해서 구체적 설명을 기피하고 있다.
검찰과의 합의에는, 2008 년 1 월 1일부터 2011 년 12 월 31 일 사이 “차압 대상자”, 그리고 “현재 차압 대상자”에게 보상과 “융자 조정신청”을 발표했다. 융자 조정 부결 후에 차압을 한다, 차압당한 사람에게 약 $2,000 상당의 보상 외에 불법 차압 보상금도 지불 할 것으로 예상된다. 2012 년 4 월 9 일에 은행과의 합의 관리자가 선정되므로 해서 구체적 방법이 제시될 것이다.
김희영 (951) 684 - 3000
