집 사기 어렵다 - 감정받기 어렵다 (2)
감정사에 대한 감독 (Senate Bill 237) : 부동산 감정 감독국 (The Office of Real Estate Appraisers (OREA))에서 감정 운영회사를 감독한다. Appraisal management companies 는 Office of Real Estate Appraisers 에 의해서 감정 면허와 면허 증명법을 적용한다. 어느 누구도 감정에 대한 영향을 주기 위해서 감정사에게 지불 할 돈을 지불하지 않고 보관하거나, 위협, 협박, 미래에 사업건수 제공 제의 등의 영향으로 감정 가격에 영향을 끼치면 위법이다.
이 법에 의해서, 감정 회사의 주인인 사장님도 자기 직원의 감정에 대한 시정을 요구하지 못하게 되었다. 그래서, 이제는, 감정사에 대한 압력 행사를 일체 못하게 된 것이다. 형사 처벌 대상이 되기 때문이다.
융자 broker 또는 은행에서 융자 건당에 commission 받는 직원이 감정을 요구하지 못한다. 은행은 감정사가 감정 가격에 대한 어떤 영향도 안 받는 독립적인 감정이라는 것을 보증해야 된다. 얼마 전까지는, 감정을 했더라도 제 3 의 감정사에게 재확인 또는 개인감정 회사가 안인 감정 운영회사 (Appraisal Management Companies)에서 작성된 것만 사용하기로 했지만 이제는 이것을 요구하지 않는다.
FHA도 제 3 의 감정사에 재확인 또는 개인감정 회사가 안인 감정 운영회사(Appraisal Management Companies)에서 작성된 것만 사용하기로 했지만 최근에 이것을 요구하지 않기로 결정했다. 왜냐하면, 시간이 많이 소요되기 때문이다.
부동산 가격에 대한 의견 (SB 6) : 2012 년 1 월 1 일 부터는, 부동산, 감정사 그리고 부동산 매매에 관여한 사람의 부동산 감정 규제를 하고 있다. 부동산 면허자는 융자와 관련해서 고의적으로 부동산 가치를 잘못 제시하면 안 된다. 특히 직접 또는 간접 적으로 부동산에 관련된 사람 또는 소유권과 연관이 있는 면허자가 주택 융자를 받기 위해서 가격에 대해서 어떠한 영향을 주어서도 안 된다.
면허자 또는 부동산에 연관된 사람이 부동산 가격 결정에 종사하는 감정사 또는 매매에 관여되어 가격을 결정하는 사람에게 불법적인 뒷돈 거래나 다른 영향을 주면 안 된다. 위반 시에는 형사 처벌된다.
감정 근거 자료 유효 기간 : 2009 년 9 월 18 일 부터는 FHA에서, 재융자 시의 감정 지침을 발표했다. 2010 년 1 월 1 일 부터는 4 개월 이내에 판매된 주택에 대해서만 감정 가치로 인정한다는 것이다. 여기에 다른 은행들도 뒤따르게 되었다. 비우량 주택 융자 (Sub-Prime) 사태 이후부터 6 개월까지의 기준치로 단축했었다. 그러나 지금은 4 개월 이내에 판매된 것만 사용 할 수 있다. 여기에는 문제점도 많다. 주택이 매매되지 않은 지역은 어떻게 할 것인가 ?
FHA 에서는 2006 년 6 월 7 일 이전에는 과거 3 년 이내까지 매매 된 자료를 사용할 수 있었지만 이날 이후부터 1 년 이내의 자료만 허락한다.
4 개월 이내에 판매된 주택에 대해서만 감정 가치로 인정한다. 과거에는 1 년, Sub-Prime 사태 이후부터 6 개월 가치기준으로 단축 그러나 2010 년 1 월 1 일 부터는 4 개월 이내에 판매된 것만 사용할 수 있다. 여기에는 문제점도 많다. 주택이 매매되지 않은 지역은 어떻게 할 것인가 ? 물론, 감정 협회의 규정에는 주택 감정은 최근 1 년간의 수치를 사용하도록 하고 있다.
감정비용 : 현재 주택 감정은 과거 $250 ~$300 하든 것이 이제는 $325에서 $450로 올라갔다. 비록 감정사가 챙기는 돈은 $175~200 밖에 안 된다. 만약에 감정사와 예약을 한 시간에 늦게 도착한 경우에는 “no show" 비용으로서 $50-150을 추가로 받는다. 과거에는 감정 비를 융자가 끝이 날 때 지불하도록 요구한 것을 이제는 융자 시작이전에 지불해야 된다. 물론, 과거에도 융자 시작과 함께 감정비를 지불하기도 했었다. 만약에 한 은행에 융자 신청을 했다가 2 번째 은행에 융자 신청을 할 때는 다시 감정비용을 지불해야 된다. 이 새로운 규칙에 의해서 소비자는 20 - 30 % 감정비가 더 지불된다. 이들이 감정 비를 $550 받아서는 감정사한테는 $250 만 지불한다. $300 이 어디로 갔는지 모르지만 아마도 은행에도 이 돈이 들어갈 것으로 예상하고 있다. 그리고 제 3 의 감정 운영 회사도 아무런 일을 안 하지만, 감독, 교육, 운영, network, 비용으로 돈을 챙기게 된다.
부동산 불경기와 함께 감정 가격이 구입 한 가격 보다는 월등히 낮게 나오기 때문에 escrow 가 취소되는 경우가 허다하다. 그래서, 융자 받아서 집 사기가 더욱 어려워 졌다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
