집 사기 어렵다 - 융자 받기 어렵다.
6. 융자 받기 어렵다.
수입확인을 옛날보다 철저하게 한다. 직장 고용인은 직장확인이 쉽다. 봉급생활자는 주택 구입 능력만 되면 융자를 받을 수 있다. 그러나 자영업자들은 수입확인이 어렵다. 그리고 수입 확인이 된다손 치더라도 2 중 3 중으로 재확인을 한다.
과거에는 재산 가치에 기준을 두었지만 지금은 현찰 회전(cash flow)이 가장 중요하다. 숫자상으로 재산가치가 높다손 치더라도 현찰 회전이 없는 사람은 융자 받기가 어렵다. 그래서 월급쟁이가 융자 받기가 좋다. 세금보고서도 철저하게 검토한다.
과거와 같이, 융자 수수료 돈을 더 지불 할 것이니까 융자 신청서 이외의 부수적인 서류 제출 없이 융자를 제공한다는 것은 사라졌다.
신용점수도 정부 지불보증인 FHA 경우에는 625 점 이상을 요구한다. 일반 은행은 신용 점수 725 점 이상을 요구한다. 일반 은행은 서류 심사기간이 2 ~ 3 주 소요된다. 하지만 Mortgage Bank 나 Direct Lending 같은 주택 융자 은행(mortgage bank)인 경우에는 1 주일 정도에 허락이 된다. 융자 액수는 FHA 경우에, 지역에 대한 차등 융자 제한을 두고 있다. 지역에 따라서 $271,050 to $625,500 한도 내에서 융자를 받을 수 있다.
FHA 는 2012 년 4 월 1 일부터 신용기록 상에서 $1,000 이상의 액수가 collection agency 로 넘어 갔거나 돈 지불이 안 되어 있는 경우에는 융자 신청에서 부결당한다. 단 건강상의 문제, 사망, 이혼 같은 경우에는 증명자료 서류가 있을 때는 면제된다.
만약 $1,000 이하의 부채가 신용 상에 문제가 있을 때는 escrow 종결 이전에 채권자로부터 돈이 수령되었다는 증명이 되어야 한다.
4월 9 일 부터는 FHA 융자의 mortgage insurance premium(MIP)이 과거 1 % 이든 것이 1.75 % 로 증가 된다. 물론 매월 지불하는 MIP도 지불해야 된다. 그리고 $625,000 이하의 융자 액수에 대해서는 매년 지불하는 연간 MIP (Annual MIP)는 과거에는 1.15 % 이든 것이 0.10 % 상승함으로서 1.25 % 를 지불해야 된다. 그러나 $625,000 보다 높은 융자는 0.35 % 더 증가된다.
융자 시작부터 지불하는 (Upfront premiums) 보험 이 0.75 % 증가되므로 1.75 % 를 지불해야 된다. FHA 융자는, 융자 시작 할 때 지불해야 하는 보험 (Upfront premiums) 보험도 지불해야 하고 또 월부금 지불 할 때마다 매년 지불해야 하는 보험 (Annual MIP) 도 지불한다. 매년 지불하는 보험 즉 매달 지불하는 월부금 속에 매년 지불하는 보험이 포함되어 있다. 어떤 면으로 보면, down payment 할 돈이 좀 있다면 FHA 융자 보다는 일반 은행 융자가 수헐 할 수 있다.
융자 허락 일자 요구사항도 빨라졌다. 과거에는 30 일 안에 융자가 지급되는 것이 어려웠다. 내가 부동산을 하면서 21 일 만에 escrow 를 종결 시킨 일이 있었다. 상당히 빨리 끝내었다고 했었다. 이제는 빨리 서둘면 이 기간 안에 융자를 받아서 escrow를 끝낼 수 있다. 지금은 부동산 협회(CAR)에서 제작한 표준 양식에 보면, 구입자는 계약 된 날로부터 17 이내에 융자 허락이 되었다는 것을 판매자에게 서면 통고 하도록 요구하고 있다. 여기에도 영향을 받고 있다.
금융 분야에 경쟁이 더욱 심해 졌기 때문에 대형 은행 보다는 direct lending mortgage 은행 같은 적은 주택 융자 회사가 경쟁력이 있다. 예로서, Prime Lending 같은 적은 주택 융자 회사가 대형 은행보다도 경쟁력이 강화되어 있다. 이들은 전문성을 보유하고 있고 업무 처리가 빠르다. 주택 융자에 대해서는 큰 은행보다도 전문적인 사람들이 업무 처리를 하기 때문에 융자 수락 시간이 단축된다.
현재 대형 은행들의 문제는, 은행 직원들의 업무 태만, 고자세, 일할 줄 모르는 사람에 의해서 시간 지연이 되고 있다는 불평이 많다. 특히 최근에는 escrow 기간을 30 일 정도에 마감하는 것이 일반화 되었다. 과거 같으면 보통 45 일 또는 60 일이 ESCROW 기간이었다. 그러나 30 일 escrow 기간은, 급하게 서둘지 않으면 그 시간에 escrow를 종결할 수 없는 문제가 있다. 물론 이런 현상은 현찰 구입자가 증가하면서도 이런 분위기가 정착되어 가고 있다.
나는, 과거에는 Bank of America, Well's Fargo bank같은 큰 은행에 가서 융자를 받으라고 추천 했었다. 이유는, 대형 은행의 융자 수수료가 broker 나 일반 mortgage 은행보다는 훨씬 저렴했기 때문이다. 그러나 지금은 바뀌었다. 2009 년부터 개인 융자 broker 들이 거의 사라졌다. 옛날에는 신문 광고에도 융자 broker 가 상당히 많았다. 지금은 한인 신문에 개인 융자 broker로 광고하는 사람이 약 5 명 정도 밖에 안 된다. 이제는 은행 융자 판매원으로 몇 명 있다. 과거에 개인 융자 broker로 활동 하든 사람들 가운데 몇 명은 부동산 업자가 전환 된 사람이 몇 명 있지만 대부분은 부동산이나 융자 broker 직업을 떠났다.
원인은, 2009 년부터 월부금을 지불 못하게 된 동기와 차압당하는 책임이 융자 broker한테 있다는 질책이다. 융자 broker 의 잘못이 은행 상대 소송으로 연결되기 때문이다. 모두가 융자 broker 들의 허위 설명에 잘못된 융자를 받았다는 것이다. 이들이 차압을 당하게 만들었다는 질타가 융자 broker 와 은행상대 소송 대상이기 때문이다.
그래서 과거에 융자 broker로 일했든 사람들은 잠행 중이다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
