집 사기 어렵다 - 집 구경도 안하고, 현찰 구입
3. 집 구경도 안하고 계약서 제출.
집 구경도 안하고 구입 계약서 (offer)를 보내온다.
일반적으로 집을 구입 구입 할려면 먼저 집 구경을 한 다음에, 구입을 결정하는 것이 상식이다. 집을 먼저 둘러보아야 집 상태가 어떻게 된 것인지, 수리 할 것이 있는지, 없는지, 자기 취향에 맞는가도 알게 된다. 그러나 한 집에 수많은 복수 구입자가 몰려들기 때문에 먼저 줄을 서야 된다. 그래서, 집 구경도 안 하고 계약서를 보내온다. 심지어는, 계약이 수락되어서 escrow에 들어간 이후에도 집 구경하자는 사람이 별로 없다.
물론 대부분은 단기 투기꾼들이다. 헐한 가격에 집만 사 두었다가 다시 되팔겠다는 것이다. 그리고 이들이 현찰 구입자들이다. 집 구경하는데 시간 보낼 수가 없단다. 그리고, 계약서를 한 집에 넣었다고 해서 구입을 할 수 있다는 확증이 없기 때문에 이곳 저곳에 계약서를 보낸다.
그러니, 집 안 내부가 어떤 문제가 있건 없건 간에 집이라면 무조건 묻지마 구입을 하는 추세다. 하지만 자기가 거주하고자 하는 사람들은 집을 먼저 구경 한 다음에 집을 사고 있다. 그러나, 실 소유주가 많지 않고 대부분이 투자가 들이다.
그리고 중국 사람들이 많이 몰려오고 있다. 한 집에 보통 5 ~ 10 % 는 중국인들로부터 계약서를 받게 된다.
4. 단기 투기꾼의 몰락과 반격
2009~2011 년 사이에 단기 투기꾼들이 집을 많이 구입했다. 이들이 구입한 시기가 주택 가격이 바닥 난 때라고 판단했기 때문이다. 그러나 2011 년도에 평균 주택 가격은 5 % 하락 했지만 지역에 따라서는 15 % 하락 된 곳도 있다.
단기 투기꾼들 가운데는, 자기 돈 뿐만이 안이고 남의 돈을 빌려서 구입했든 사람들도 있다. 부동산 가격이 올라 갈 희망으로 구입했지만 이익을 보고서 판매를 할 수 없었다. 임대를 주어도 임대가 빨리 나가지 않고 있었다. 그리고 단기 투기꾼들은 빨리 돈 회전을 시켜야 하는데 임대로서는 돈 회전이 안 된다. 단기 투기꾼들 가운데는 너무 조급하게 주택을 구입했다가는 돈 회전이 안 되고 묶여 있기에 파산 신청하는 사람도 있었다.
이제는 과거에 단기 투기꾼들이 구입해 둔 집들도 쏟아져 나오고 있다. 그리고 이들은 이익을 보고서 판매를 해야 하기에 집값 상승을 이끌어 내고 있다. 이들이 현찰 거래를 주도하고 있다.
5. 현찰 선호.
융자를 받아서 집을 사기가 어려운 세상이 되었다. 한국식으로 현찰 구입자가 증가되고 있다. 현재 남가주에는 $400,000 이하의 주택을 매물로 내어 놓으면 30 % 정도의 구입자가 현찰 구입자다. 예로서, $300,000 에 매물로 내어 놓았다고 하더라도 융자를 받을려는 구입자가 $300,000에 구입한다고 하자, 현찰로 구입할 사람이 $260,000 이라고 했을 때에 은행은 현찰 구입자 $270,000 짜리를 선정한다. 융자를 받아서 구입하겠다는 사람은 처음부터 고려 대상에서 제외된다. 이것이 현실이다.
나도, 한 손님이 $380,000 짜리 주택을 50 % Down payment를 하고서 구입하고자 구입 계약서를 제출했다. 은행은 $338,000 에 현찰로 구입하겠다는 사람을 선정했다. 무려 $42,000 이나 낮은 가격인데도 은행은 현찰 구입자를 택한 것이다. 은행은, 융자를 받겠다는 사람이 아무리 신용 점수가 좋고, 월부금 지불 할 수 있는 능력이 되어도, 융자를 못 받을 수도 있다는 위험 부담은 싫다는 것이다.
은행과 은행 감독국에도 항의 편지를 보냈지만 계란으로 바윗돌 치기다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
