상가임대 계약으로 한탄
상가 건물에 임대를 얻어서 사업체를 운영하게 된다. 건물주와 임대 흥정을 하지만 작은 소매상은 좋은 조건으로 임대 계약을 하기가 어렵다. 소규모 업체는 임대 면적도 적고, 자금도 열악하기 때문에 흥정을 할 수 있는 큰 힘이 없다. 건물주가 제시하는 조건으로 수락을 하든가 말든가 해라 !
그렇지 않으면 “그만 두라 !”는 식이다. 임대 계약서도 건물주가 미리 만들어 둔 계약서에 따르게 된다. 그래서, 상가 임대계약은 건물주 좋게만 만들어져 있다. 입주자한테 불리하도록 만든 계약서라는 것을 알아야 된다. 주거용 임대 건물인 경우에는 법으로서 건물주 횡포를 차단하고서 입주자를 보호하고 있다. 하지만 상가 임대계약은 그렇지 않다.
한인이 최근에 상가 입주 문제로 연락해 온 몇 가지 사례를 보면 알 수 있다.
장사 잘 되는 사업체인데도 나쁜 임대 계약 조건 때문에 사업체 판매 못함.
입주자 김씨는 20 여 년간 사업했든 곳을 판매할려고 했다. 연간 순수입이 $130,000 된다. 많은 구입자가 나타났다. 구입자는 현재 판매자의 임대 계약서를 인수하게 계약이 되어 있다. 건물주는 구입자에게 새 임대 계약서를 만들어 주지 않겠다고 버티고 있다.
계약서에는, 사업체의 가구, 사업체 운영을 위한 일상 소모품, 입주자가 구입한 재고까지도 건물주에 속한다고 되어있다. 구입자는 단순히 권리금만 지불 하고 구입한 것으로 계약되어 있다. 판매를 할 때 판매 금액 수입의 40 %를 건물주에게 지불해라. 그리고 Key Money를 지불하라고 계약되어 있다.
법적으로는, 임대 계약에서 Key Money 요구를 못하게 되어 있다. Key Money 법이 제정 된 이후 첫 판례가 한인 건물주와 입주자 사이에서 나왔다.
L.A.에서 식당을 운영하든 정 씨가 한인 식당 입주자 지 씨한테 임대를 주었다. 정씨도 과거에 Western 가에서 식당 운영을 했든 사람이다. 지씨가 임대를 연장 해 달라고 하자, 정씨가 지 씨한테 $100,000을 내 노어라는 요구를 했다. 그러자, 입주자 지씨는, 법 에 의해서 key money 를 달라고 요구를 못하게 되어 있는데도 key money 를 요구한다면서 건물주 상대로 소송을 했었다. 법원은, 법조문에는 key money 돈을 요구하거나, 계약에서 key money를 요구하는 것은 위법이라고 하지만, 흥정 상 key money를 달라고 요구한 것 자체에는 입주자의 피해가 없었다면서 정씨가 승소한 사건이 있다. 그 후에 입주자 지 씨는 식당을 이웃한 다른 곳으로 이전 한 후에 오히려 식당이 더 번창해 졌다.
김 씨 경우에는, 자기가 사업체를 구입해서 20 여 년간을 운영했지만 막상 사업체를 판매 할려고 보니, 자기가 구입한 것은 권리금만 지불한 상태이다. 만약에 장사가 안 되어서 구입자가 사업체를 정리해서 얼마의 돈을 만들 수가 없다. 입주자가 사업체 운영을 위해서 구입한 소모품들 까지도 건물주의 재산으로 계약했기 때문이다. 구입자가 문을 닫게 될 때는 완전히 빈손으로 나가야만 된다. 거기다가 사업체를 판매 했을 때는 판매 수입의 40 %를 건물주가 챙기겠다는 것이다.
이런 상태이니 어느 누구가 현재 임대 계약을 인수 하겠는가 말이다.
그러므로 사업체를 구입할 때는 임대 계약서를 제대로 읽어 보아야 된다. 한인들 가운데는, 계약서의 중요성을 모르고, 설마,,, 설마,,, 자기가 원하는 되로 다 할 수 있는 것이지, 그런 것이 어디 있어 (?) 라고 생각하면서 임대 계약서에 서명을 한다.
한인들을 만나 보면, 계약에 대한 중요성을 모른다.
상가 임대 계약 잘못하면 장사가 잘되는 사업체라고 해도 판매를 할 수가 없다. 입주자는 상가 주인이 제시하는 조건 되로만 계약을 할 수 밖에 없었기 때문에 억울하다고 하소연 하지만 별 소용이 없다. 법원은, 입주자도 장사꾼이고 건물주도 장사꾼이므로 이들은 동등한 장사꾼 입장에서 서로가 흥정을 한 것으로 본다. 즉 입주자한테 유리하도록 흥정 할 수 있었지만 흥정 잘 못한 입주자 잘못으로 돌린다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
