주거와 상가 보증금 (Security Deposit)
주거용 임대나 상가 임대에서 보증금 환불 시비가 가장 많다. 주거용 임대나 상가 임대 계약 기간이 1 년 이상 또는 이하라고 해도 보증금을 되돌려 주지 못한다는 계약을 할 수 없다. 그런데도 심지어 L.A. 시청에서 운영하는 아파트 계약서에, 아파트 보증금을 반환하지 않는다는 문구가 있는 것을 본 일이 있다. 이 처름 아파트 계약서가 잘못 작성된 것도 있다.
어떤 아파트 건물주는, 입주자가 2 개월 살다가 나갔는데도 보증금에서 페인트 비용, 청소비, 열쇄비, 카펫 비용 등 여러 항목의 경비를 모두 청구해서 받은 L.A. 한인 건물주가 있다. 과거 아파트 판매자가 현 구입자에게 말하기를, 입주자가 떠나면 무조건 이런 저런 명목으로 보증금에서 돈을 공제해서 부수입을 올리는 것이 Apart 사업의 매력이라고 했단다. 그래서 전 주인 말만 믿고서 2 년 째 이렇게 공제를 해 왔다. 이렇게 해도 괜찮은 것인지 안인지 분명한 원칙을 몰라서 궁금하다는 문의가 있었다. 어떤 입주자는, 떠나면서 한번 항의를 하더란다. 그런데 apart 건물주 입장에서는, 입주자가 보증금 돌려 달라는 항의하는 이 때만 모면하면 그 후에 아무런 항의가 없다는 것이다.
하지만, 입주자가 바뀔 때마다 주인이 carpet을 새로 교체하고 새로 paint 칠한 비용을 부담 시키는 것은 위법이다. 법에 의해서, 입주자는 자연적 손상에 대한 비용을 지불할 의무가 없다. 청소도 과거에 입주했을 때와 비슷한 상태로 유지했을 때는 법적으로 “깨끗한 청소 상태” 이므로 청소비를 지불 할 의무가 없다.
보증금 시비가 있을 때는 법원에서 엄격히 법을 적용하고 있다. 예로서, 건물주가 apart 내에서 다른 방으로 옮겨 달라고 하기에 다른 방 청소 비용으로 $50을 받은 사건이 있었다. 건물주에게 불법영업 행위로 $261,700을 배상과 변호사 비용 $40,000을 지불 하라는 판결이 있었다. 건물주나 입주자도 보증금에 대한 뜻과 목적 그리고 운영 방법을 알아야 한다.
보증금 정의 : 임대 보증금(security deposit)이란 말은 정규적으로 지불하는 임대료 이외에 임대 계약을 할 때, 건물주에게 지불하는 모든 비용을 말한다. 미래에 지불될 임대료를 선불로 지불하게 되는 것까지도 보증금이다.
상가 보증금 정의도, “임대계약 보증”을 위해서 지불한 어떤 월부금 또는 건물주에게 예취한 모든 돈을 말한다.
보증금 목적: 입주자가 지불하는 보증금(security deposit) 목적은, 임대 계약 기간 동안에 건물주에게 아무런 피해를 안 입히겠다. 만약에 피해를 입혔을 때는 보증금에서 공제를 해라.
입주자의 임대료를 지불 안했을 때는 보증금에서 공제해라. 그러나 임대료를 잘 지불하고 건물을 처음 계약을 했을 때와 비슷한 상태로 관리했고 건물을 훼손하지 않고 떠났을 때는 보증금을 되돌려 주겠다는 것이 목적이다. 입주계약을 위한 어떠한 월부금, 경비 또는 선금을 받은 것은 보증금이다.
임대 계약: 계약서에서 입주자의 권리를 포기하게 만들거나 변형시켜도 안 되며 보상받을 권리를 포기하게 만들어도 안 된다. 그리고 보증금을 반환 하지 않는다는 말을 계약서에 사용할 수 없다.
보증금과 선불 임대료: 보증금과 선불 임대료 구분은 (1) 항상 매달 지불하는 임대료 액수에 차이가 있었는가 (2) 과거에도 그렇게 받아 왔었는데 훗날 위법이기 때문에 돈 청구를 중단 했었는가 (3) 장기 체류하는 입주자에게 할인을 하므로 해서 장기 체류하는 사람이 많았는가로서 증명을 한다.
보증금에 마즈막달 임대료 선불 지불: 계약서에 보증금은 “마즈막달 임대료와 보증금“이라고 했을 때는 실제로 마즈막 달 임대료를 보증금에서 사용해야 하며 다른 목적으로 사용 못한다. 나머지 액수에 대해서만 보증금으로 사용해야 한다. 만약에 마지막 1 개월을 다 못 채우고 떠났을 때는 일자를 못 채운 날짜에 대한 잔액을 입주자에게 환불 해 주어야 한다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
