한인 부동산 질문 분석 (3)
2011 년 과 2012 년 사이에 부동산과 관련해서 질문을 해 온 사람이 374 명이었다. 이들 질문들을 분석해 보았다. 이 질문들이 우리 한인 사회의 현실적인 관심사이고 궁금증이기 때문이다.
374 명 가운데서 가장 많았든 질문은 부동산 매매와 관련된 질문자가 75 명 이었다. 다음은 “차압” 관련 질문자가 73 명이다. 다음이 융자 조정 관련 질문자가 61 명으로서 16.3 % 이다.
융자조정은 1930 년 대 공항 때부터 있든 제도이다. 그러나 2008 년 부동산 불경기로 과거 어느 때 보다도 많은 주택 차압이 감행되므로서 일반인에게 많이 알려졌다.
지난 1990 년대 불경기 때에도 융자 조정은 은행에 경제적 사정을 하소연함으로서 원금 삭감, 이자율 조정, 일시 월부금 지불 동결, 융자 상환 기간 조정이 전화 한통으로서 쉽게 되었다.
최근의 2008 년 부동산 거품이 폭발적으로 터지기 직전인 2007 년 12 월 6 일에는 재무부, 은행 감독국과 금융 기관들 사이에서 차압 방어를 위한 융자 조정이 되어야 한다는 것이 제기 되었다. 2007 년 8 월 31 일에 정부와 은행 투자가들의 합의에 의해서 Hope Now Alliance 라는 program을 만들었다. 그 후 2008 년 12 월 9 일에 수입에서 월부금, 재산세, 주택 보험비용을 합한 경비가 38 %를 초과하는 사람한테 융자 조정을 해 준다면서 Streamlined Modification Program을 발표했었다. 이것이 훗날 HOPE 라는 이름으로 31 % 로 하향 조정되었다. 2009 년 3 월 4 일에 Obama 정부가 HAMP : 2009 년 3 월 4 일에 Obama 정부는 "융자조정 (Home Affordable Modification Program (HAMP)) 에 의해서 2008 년부터 2011 년 사이에 융자 받은 사람을 대상으로 한다고 했다.
2008 년 부동산 붕괴로 인해서 수입과 지출에 따른 비율에 적용해서 융자조정 혜택 대상자를 선정하는 방정식이 처음 도입되었다. 그리고 2008 년에는 융자조정 자격 검증은 "폭포(waterfall)" 라고 명명된program을 통해서 검증하고 있다. (Federal Deposit Insurance Corp., FDIC Loan Modification Program) Computer program 으로 개인 신용 점수를 계산하는 방법처음 대상자를 선별하는 방법이다.
융자조정 대상자 선정에 대한 공식이 마련되었지만 집행을 하는 은행마다, 은행 직원에 따라서도 적용 잣대가 달라서 은행이나 신청자 모두가 갈팡질팡했다. 그래서 사기꾼의 등장이 더욱 많았고, 대상자 기준도 천차만별이었다.
융자조정 자격 대상이 안 되는 사람한테는 차압을 조금이라도 더 지연 시킬 수 있는 방법이었다. 그리고 파산 직전에 사용하는 또 하나의 방법으로도 사용되었다. 먼저 융자조정 신청을 한 후에 시간벌이를 한다. 그 후에 또 다시 융자조정 신청을 해 본다. 그래도 안 되었을 때는 차압 또는 파산 방법을 선택했었다.
이 과정에서 차압을 막아 주겠다는 사기꾼들이 등장하게 되었다. 이들도 먼저 융자조정이란 방법을 사용했고, 그 후에는 파산 법률을 악용했다.
차압 지연해 준다는 파산 사기꾼들은 과거와는 다른 방법을 사용했다. 소유권의 일부를 이전 받은 후에 또 다른 여러 사람에세 소유권 이전을 시킨다. 이들의 이름으로 돌아가면서 파산 신청을 함으로 차압을 지연 시키는 방법이다. 물론, 이 방법도 불법이다. 1 년에 2 번 이상 신청을 못하고, 파산은 기각 당하게 된다.
2013 년 2 월 25 일, Mr. Walter Bruce Harrell 이란 사람이 이런 방법으로 2011 년에 6 채의 단독주택에 대해서 파산 사기 행위로 기소가 되었다. 연방검찰은 벌금 $250,000 그리고 5 년 형을 요구했다.
한인 Richard 김이라는 이름을 사용하는 사람도 이런 방법을 사용해서 한인 상대로 사기행각을 벌이고 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
