한인 부동산 질문 분석 (2)
2011 년 과 2012 년 사이에 부동산과 관련해서 질문을 해 온 사람이 374 명이었다. 이들 질문들을 분석해 보았다. 이 질문들이 우리 한인 사회의 현실적인 관심사이고 궁금증이기 때문이다.
374 명 가운데서 가장 많았든 질문은 부동산 매매와 관련된 질문자가 75 명 이었다. 다음은 “차압” 관련 질문자가 73 명으로서 19.5 %이다. 집을 2 채 ~ 6 채 이상 소유한 사들이 차압을 먼저 당하고 있었다. 대부분은 차압 통고를 받았다. 어떻게 차압을 막을 수 있나 ? 차압 절차는 ?
차압이 들어 왔다. 어떻게 월부금 지불을 안 하고 오래 살 수 있나 ? 차압을 당하면 은행이 채무자의 다른 부동산에 대해서 손실금 청구를 할 수 있나 ? 집을 2 채 소유하고 있는데, 은행이 차압을 한 후에 다른 부동산에도 손실 청구를 할 수 있나 ? 차압, short sale, 파산, 융자 조정 가운데서 무엇이 좋으냐 ? 하는 질문들이 가장 많았다.
차압을 당하면 은행에 예금된 돈은 어떻게 되나 ? 차압 직전에 있다. 아들 이름으로 집을 샀는데, 어떻게 하면 좋으냐 ? 다른 집을 구입 해 둔 후 차압을 당해야 할 것 안이냐 ? 는 질문이다.
집과 사업체는 남편이름으로 하고 있다. 차압에 직면 해 있는데, 애 엄마 이름으로 집을 하나 구입 한 후에 현재 집을 날리면 되나 ? 은행이 이런 걸 알게 되면 다른 문제가 없을 까 ?
땅 5 acre에 집이 한 채 있는 것을 구입 한 후에 땅을 4 등분했다. 분할 비용만 $200,000 지불했다. 은행이 차압을 하더라도 땅 한 개 만 차압을 할 줄 알았는데, 어떻게 분할 된 부동산 4 개 전부를 차압 할 수 있나 ? 분할된 땅 필지 한 개 값만 하더라도 융자 잔금 정도가 되는데도 불구하고 몽땅 다 차압을 한다는 통고가 왔다. 이럴 수 있나 ? 분할 비용으로 융자금을 지불 할 수 있었든 돈인데도, 차압에 대한 기본 법률을 몰랐기 때문에 결국 차압을 당해서 퇴거당한 박씨가 있다.
차압에 직면 해 있다. 융자 신청을 하면서 거짖 말로 융자 신청서에 기재를 했다. 이것이 문제가 되면 어떻게 되나 ? 은행에서는 어떤 청구가 있으며 법적으로는 어떤 문제가 발생하나 ?
부동산 업자가 차압을 당하면 1 차 와 2 차 융자를 전부 지불해야 된다고 한다. 그런데 short sale을 하면 1 차와 2 차를 지불 안해도 된다고 한다. 맞나 ?
변호사가 월부금 지불하지 말라고 해서 안했드니, 차압이 들어왔다. 어떻게 해 ?
변호사 이씨가 하는 말이, 집 주인이 차압을 당한 후에 거주 할 수 있는 기간이 30 일이라고 한다. 맞나 ?
물론 이 변호사의 대답은 틀린 말이다. 2013 년 1 월 1 일 이전 까지는, 차압 당한 소유주는 3 일간 퇴거 통고를 받게 되어 있다. 그러나 2013 년 1 월 1 일 부터는 90 일 퇴거 통고를 주어야 된다. (AB 2610; CCP 1161b(b)(2)). 이 법은 2019 년 12 월 31 일 까지 유효하다.
그러니 한인 사회에서는, 전문가라는 변호사 말을 믿을 수가 없으니 이들의 말도 새로히 점검 해 보아야 하는 한인 사회가 되어 있다. 그래서, 언제 부터인가 한인 사회 전문가는 믿을 수가 없다는 말이 나오고 있다.
월부금을 지불 못하고 있는데, 신문에 융자 column을 쓰는 J 씨가, 월부금 지불 못하면 차압을 당하게 된다. 그럴 바에야, 현찰로 $10,000을 줄 것이니까 자기한테로 소유권을 이전 해 달라는 사람이 있다. 이런 돈을 받고 팔아도 문제가 발생하지 않을 것인가 ? 혹시 사기꾼 안인가 ?
차압을 막아 줄 것이니까 매달 $1,000을 지불 해달라는 사람이 있다. 소유권을 이전 해 주면 몇 년간 월부금 지불 안하고 살 수 있게 해 주겠단다. 은행 월부금도 전부 책임지겠다고 한다. 이렇게 소유권 이전 해 주도 되나 ?
아들 이름으로 집을 샀는데 아들이 군에 있다. 집 월부금을 지불 못하게 되면 아들이 진급을 못한단다. 어떻게 해 ? 1 차 융자는 월부금을 잘 내고 있다. BOA 가 2 차인데, 2 차에서 차압을 하겠다면서 연락이 왔다.
2 차가 차압 할 수 있나 ? 부동산 업자는 2 차는 차압을 못한다고 하더라. 2차 은행도 채무자의 다른 부동산에 대해서 손실금 청구를 할 수 있나 ?
차압당하면 사업체와 신용 card와 2 차 융자는 어떻게 되느냐 ? 차압을 당하는데도 재산세와 HOA 비용도 지불해야 되나 ? 차압당하면 은행 손실금에 대한 세금을 지불해야 되나 ?
집 2 채가 차압 통고를 받았다. 변호사를 사야 되나 ? short sale 또는 융자 조정을 해야 되나 ?
차압을 막기 위해서 변호사를 선임해야 되나, 신문 광고에는 변호사가 차압을 막아 준다는데 ? 실제로 가능 한가 ?
투자로 집을 산 것인데 차압이다. 시장 가격이 1 차, 2차 융자 합한 것보다도 높다. 어떻게 해 ? 투자로 산 집을 차압당해도 세금 지불해야 되고 은행 손실 책임을 져야 하나 ?
1차와 2 차 은행에서 일부의 월부금을 지불하면 차압을 중단한다고 한다. 어떻게 해 ?
집을 6 채 소유하고 있는데 입주자들이 퇴거 했기에 월부금 지불 못한다. 어떻게 해 ?
땅을 구입했는데 월부금 지불 못하고 있다. 차압을 당하면 손실 배상해야 되나 ?
2 차 융자를 정리하는 방법 ?
장애인인데, 한인 은행에서 차압 경매 통고도 없이 차압이 되었다. 어떻게 해 ?
월부금 지불을 못하고 있는데, 누가 와서 집 사진을 찍고 있다. 변호사가 파산과 융자 조정 비용을 $9,000 달라고 한다. 체납이 3 개월 되었다. 아직 연락이 없다. 언제 연락이 오느냐 ?
집이 2 채가 있는데 한 집은 임대를 주었다. 임대 주택에 차압 통고를 받았다. 임대료는 어떻게 되며 보증금 환불은 누가해야 되나?
경매 일자가 잡혔다. 소유주가 경매에서 살 수 있나 ?
부동산 업자가 하는 말이, 1 차 융자가 구입 시에 받은 융자라도 은행 손실금은 지불해야 된다면서 short sale을 하면 괜찮다고 한다. 구입 할 때 받은 융자가 차압당하면 은행 손실금과 체납된 재산세는 어떻게 되나 ?
경매 당한 후 집 주인은 언제까지 살 수 있나 ?
신문에서는 차압당한 후 이사 비용을 준다고 하는데, 은행에서는 이사 비용을 지불 안하겠단다. 어떻게 해 ? Line of credit 이 $160,000 에 credit card 도 있다. 차압을 당하면 다 배상해야 된다는데 어떤 방법이 있느냐 ?
차압을 당했다. 은행 부동산 업자라면서 나가라고 한다. 그런데 이제 short sale 청구하면 되나 ?
2 차 융자 collection에서 연락이 온다. 지금 1 차는 지불하고 있다.
월부금 일부를 지불하고 있다. 그런데도 차압 통고를 받았다. 은행이 차압을 할 수 있나 ?
차압 시작인 체납 등록 (Notice of Default) 때 와 차압 경매 (Notice of Trustee's Sale) 사이에 은행 청구 금액이 다르게 책정 되나 ?
딸한테 집을 주었는데 사위를 못 믿겠다. 빚이 있는 것으로 만들어 차압을 하면 어떻겠느냐 ?
Duplex 구입 후에 차압 위험이 있기에 세를 주고 나왔다. 융자 조정이 되었다. 그런데 은행이 임대 준 집이라면서 융자 조정 된 월부금을 지불 했더니, 다시 반환을 해 주고는 차압을 했다. 은행에 소유권 반환 소송을 할 수 있나 ?
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
