Condo 구입자는 이것 알아야 된다.
Condo에도 관리 협회가 있지만 단독 주택에도 관리 협회 (HOA)가 형성되어 있는 곳이 있다. 공동 주택 단지는 공동생활을 하는 곳이므로 공동 생활 규칙이 있으므로 공동 규율을 준수해야 된다. 규칙을 준수해야 함으로 자유스럽지 못하다.
HOA 규율 감독자는 관리 규칙 위반에 대한 딱지 발급과 벌금을 부과한다. 공동생활 규제를 안 받을려면 규제가 없는 단독주택을 구입해야 된다. 관리 협회가 있는 곳은 집에 고장이 나서 수리가 필요로 하지만 제때에 수리 해 주질 않는다. 공공 관리 협회에서 수리를 해 줄 수 있는 경제력과 절차도 알아야 된다.
개발업자가 판매량 허위 선전 :
부동산 불경기 때인 2009 년에 L.A.의 새 condo를 구입했다. 개발업자가 말하기를 개발된 condo 가 전부다 팔렸다기에 서둘러 구입했지만 훗날 알게 된 것은 구입자는 자기 혼자뿐이었다. 개발업자는 HOA 관리 비용을 혼자 부담해야 된다면서 경비 청구를 해 왔다는 하소연이 있었다.
재판매를 할 수도 없었다. 50 % 이상 거주하거나 판매가 되어야 융자를 제공하기 때문이다. 2016 년부터 새 콘도는 51 %, 기존은 35 % 이상으로 개정되었다.
2019 년 10 월 15 일 까지 FHA 승인을 받지 못한 condominium 동에 대해서 선택적으로 융자 제공을 하는 조건은 ;
융자를 신청할 개별 동이 완공된 condo 개발 단지에 위치 할 것. 10 동 이상의 condo 단지에 10 % 이하의 동에 대해서만 FHA 융자에 가입 될 수 있다. 10 동 이하의 condo 단지에는 2 동만 신청 할 수 있다. FHA 승인된 condo 단지에 최저 50 % 이상이 소유주가 거주 할 것을 요구한다. FHA 보험은 condo 단지에 대해서 50 % 까지 동에 대해서만 허용한다.
HOA 비용 : 매월 지불되는 HOA 비용을 알아야 된다. 보통 $50 ~ $400 이다. 비싼 곳은 월 500불 - 1,000불, 고급은 $1,000 - $2,000 최고급은 $7,000 하는 곳도 있다. HOA가 한 개 있는 곳도 있지만 한 단지에 몇 개의 HOA 가 있는 곳도 있다. 각 HOA 비용과 목적을 알아야 된다. 어떤 목적으로 비용이 사용 되는가 ? HOA 체납이 60 일 내 15 % 이상이면 융자가 부결된다.
HOA 부대시설 활용 : HOA에서 수영장, 오락 시설, 체력장, Golf 장, Spa, Tennis 장 같은 부대시설을 둔 곳이 있다. 이런 시설은 HOA 비용으로서 무상사용인지, 안이면 추가 비용을 지불해서 별도 회원 가입 요구 또는 방문자 사용 규제를 알아야 된다.
건물 상태 : 건물이 낡아서 보수 공사를 해야 할 경우에는 많은 수리비가 지출되므로 구입 이전에 건물 상태를 점검해야 된다. Fullerton 시의 한 Condo는 단지 내에 건물 몇 동이 기울어져 있는 상태다. 기울어진 건물을 바로 세우는 비용이, 각 세대 당 $40,000을 지불해야 된다.
규정 준수 :
(1). 협회 권리 의무 규정, 사용 규정 (CC&R), 협회와 집행부 권리, 의무, 입주자 준수 사항을 알아야 된다. 건물 관리 경비 책정과 징수 이외에도 소유주의 법적 의무, 권리 내용이 있다. 보험, 재정, 건축 규제, 내부와 외부 수리까지 감독한 다는 것을 알 수 있다. 심지어는 구입자 자격까지 규제하는 곳도 있다. CC&R 집행을 잘하는 것 같지만 하지 않기에 무법천지가 되는 곳도 있다.
(2). 정관 (bylaws): 집행부 책임과 의무, 집행 절차
(3). 사용 규정 (CC&R) : 일상생활에 대한 책임과 의무 규정. 즉, 공동 관리 지역 내 불법적 행동, 소음, 주차장, 고장 난 차 주차, 수영장, 주거 공간 사용, 세입자 임대, 쓰레기 처리, 민폐 행위, 간판, 판매 간판, 정치적 간판, 애완동물, 건축 규제, 페인트 색깔, 부속물 설치, 건축 변경, 교통 통제, 정원수 종류와 관리, 사생활, 소유주 방 열쇄 보관, 개인 신상 정보, 방문자 통제를 한다. 위반 시는 벌금을 부과한다. HOA와 시비가 발생했을 때 시비절충 절차. 이 내용들이 300~500 쪽씩 되기에 전부 다 숙지한다는 것은 쉽지않다.
(4). 재정 보고서 (Financial Statement): 예비 저축 금액과 부채를 알아야 된다. 예비금이 없을 때는 과거 혹은 미래 공사, 법적인 문제로 갑자기 돈을 지불하게 될 때에는 각 동 마다 특별 징수 금액을 배당한다. 이 비용을 지불하지 못하는 소유주가 있다. 그러므로 신규 소유주한테 많은 부담이 된다. 만약에, 예비금 액수가 $70,000 이면, 어떤 목적 사용 인지 세부 사항을 알아야 된다. 지붕, 건물 보수, 기계 부착물 시설 등등을 위한 수리비를 위한 예치금인 경우에는 추가 비용 청구가 있는가도 알아야 된다. 만약 추가 비용을 충당해야 할 경우에는 새 구입자한테 비용 분배가 된다. 수리 할 것이 있으면 그 수리비용 견적을 알아야 된다.
예산 보고서 (Budget) : 고정경비 외에 미래에 어떤 큰 지출 계획이 있는가를 알아야 된다. 매월 관리비로서 고정적으로 얼마씩 예치 (reserving funds)하는 가를 알아야 된다.
특별 징수 (Special Assessment) : 특별히 징수해서 지출 할 항목이다. 회원 2/3 결정으로 지붕, 도로수리, 법적 분쟁 같은 추가 지출 액수를 결정한 것이다.
회의록 : 최소 6 개월 전까지의 회의록을 조사해 볼 것. 과거 문제 혹은 현재에 어떤 문제가 있어서 미래에 영향을 받게 될 것인지 조사해야 된다. 만약 법적인 문제 혹은 건물 문제점이 회의록에 없다면 이 사실을 확인해야 된다.
Apart를 condo 변형: Apart를 condo로 변형시킨 콘도는 수요가 적다. 한 소유주를 위해서 건축된 Apart 건물을 여러 소유주로 지목법, 건축법, 구조물 자체를 변형하는 것이 쉬운 일이 안이다. 처음부터 condo로 건축된 건물 보다는 시설물에 여러 문제가 많을 수 있다.
HOA 소송 : 소송 계류 중인 경우에는 융자 받아서 구입하기도 어렵고 판매가 어렵다. 급히 판매해야 할 경우에는 상당한 가격 할인이 되어야 판매가 된다.
이 외에도 소음, 빈방 숫자, 실제 거주 소유자 비율, 가까운 거리의 상점, 병원, 공원 위치, 엘리베이터 유무, 방문자 손님을 위한 주차 공간도 알아 두어야 된다.
김희영, 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
